經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，近日住建部制定出臺商品房預售資金監(jiān)督管理辦法（以下簡稱《預售金監(jiān)管辦法》），并已發(fā)往各省住建廳，后續(xù)將由地方住建部門依據(jù)該文件的基本原則，調(diào)整當?shù)厣唐贩款A售資金使用辦法。

一位接近監(jiān)管部門人士對經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，有關部門將針對過往各個地方對預售資金多扣多押、矯枉過正的問題進行調(diào)整，緩解房企流動性，同時調(diào)整原則還包括各個地方、不同企業(yè)分類監(jiān)管，“不是眉毛胡子一把抓”。

據(jù)了解，《預售金監(jiān)管辦法》要求預售資金必須全程全額監(jiān)管，但分為一般監(jiān)管額度和重點監(jiān)管額度，重點監(jiān)管額度比例將由市縣一級住建部門根據(jù)工程造價合同等核定。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，2021年底，住建部曾召開防范化解房地產(chǎn)項目逾期交付風險會商會議，要求各省住建廳局嚴格預售管理，明確根據(jù)房企開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等情況，對房企進行分類分級，科學實施商品房預售資金監(jiān)管，切實防范化解房地產(chǎn)市場風險。

據(jù)悉，一家大型房企內(nèi)部會日前透露了近期發(fā)文規(guī)范預售資金管理的消息，基于各地仍沒有實施細則，會議要求各區(qū)域積極溝通和參與地方實施細則的制定。

1月20日，最高人民法院、住建部及央行聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（以下簡稱《通知》），進一步明確了住建部門、相關商業(yè)銀行的職責，同時規(guī)范了法院對預售資金的保全、執(zhí)行行為，目的是“確保商品房預售資金用于有關項目建設，切實保護購房人與債權人合法權益”。

另一位接近監(jiān)管部門人士透露，由于2021年房企暴雷事件頻發(fā)，購房人、債權人甚至房企申請法院進行劃扣預售資金、財產(chǎn)保全的案件增多，法院也跟著承壓。

“先是承包商、小股東信訪，再是農(nóng)民工群體性勞資糾紛，接著是購房人不僅被延期交付，甚至連預售網(wǎng)簽對應的標的物都沒有優(yōu)先債權。”該接近監(jiān)管部門人士表示，對預售資金的監(jiān)管迫在眉睫，“監(jiān)管賬戶余額應為保交樓服務，支取優(yōu)先用于承包商和施工人員工資等。”

值得注意的是，該《通知》明確：住建部門應當依法妥善處理房企等主體的資金使用申請，未盡監(jiān)督審查義務違規(guī)批準用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或者執(zhí)行申請人權利的，依法承擔相應責任。

近年來，包括恒大在內(nèi)的房企，與部分建筑商、供應商利用監(jiān)管空隙，通過開具虛假發(fā)票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監(jiān)管資金。由于沒有全國性預售資金監(jiān)管的統(tǒng)一辦法，許多城市住建、銀保監(jiān)等部門權責不清，比如應由哪個部門對預售資金進行監(jiān)管、制定實施細則、實際審核放款，容易互相推諉。

前述接近監(jiān)管部門人士也直言，《通知》厘清了法院、銀行及住建部門的權責關系，“這個文件給住建部門不少壓力”，明確了住建部門若未盡監(jiān)督審查義務，導致資金被挪用，要負責任，但“什么時候放款、放多少款、款怎樣才算不挪作他用，監(jiān)管尺度很難把握”，因此需要因地因城施策。

2022年1月，新疆、廈門等多地出臺商品房預售資金監(jiān)督管理辦法，如烏魯木齊新增了“市房產(chǎn)行政主管部門是本市商品房預售資金監(jiān)督管理的主管部門，負責制定具體實施細則，進一步明確和細化商品房預售資金監(jiān)管工作”，明確了主管部門及其職責。

一位top50房企總裁認為，目前住建部的文件只提了些原則，具體細則和執(zhí)行力度還得看地方，《預售金監(jiān)管辦法》并不意味著放松預售資金監(jiān)管，而是更加規(guī)范化，在保障交房資金安全前提下提高資金使用效率，“明顯監(jiān)管太多的會糾偏，本來就執(zhí)行較松的，還會更嚴格”。