經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 社論 近期金融監(jiān)管部門(mén)密集發(fā)聲,盡顯對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的維穩(wěn)意圖。市場(chǎng)的追問(wèn)是：“最嚴(yán)調(diào)控”會(huì)松綁嗎？我們以為，這樣的期待將會(huì)毫無(wú)懸念地落空。甚至可以說(shuō)，房地產(chǎn)站在了拐點(diǎn)上。只不過(guò)這一次無(wú)關(guān)房?jī)r(jià)，它關(guān)乎房地產(chǎn)的新格局。

首先，規(guī)模至上，大則不倒成為歷史。這一點(diǎn)在恒大事件中得到了充分的印證。恒大債局勾連起金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信任危機(jī)，有人甚至認(rèn)定這將成為中國(guó)的雷曼兄弟時(shí)刻，因而救市是必然之選。

但是金融監(jiān)管部門(mén)態(tài)度鮮明——第一，定性恒大事件為企業(yè)個(gè)體問(wèn)題而非行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；第二，不回避行業(yè)階段性問(wèn)題，認(rèn)定是應(yīng)激反應(yīng)；第三，表態(tài)對(duì)消費(fèi)者正常購(gòu)房需求、企業(yè)正常發(fā)展需求予以支持。

從政策選擇看，監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)調(diào)保護(hù)已購(gòu)房者合法權(quán)益，一方面避免風(fēng)險(xiǎn)傳染至其他企業(yè)和金融市場(chǎng)；另一方面則堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則處置相應(yīng)債權(quán)。而表態(tài)在貸款首付比例和利率上支持首套房購(gòu)買(mǎi)者，則是對(duì)前期金融機(jī)構(gòu)過(guò)度反應(yīng)的糾偏，這也是“房住不炒”的必然。

大體上說(shuō)，政策節(jié)奏或有變化，但調(diào)控方向卻不會(huì)逆轉(zhuǎn)，這意味著堅(jiān)決擯棄短期主義。過(guò)去多年，數(shù)不清的房地產(chǎn)調(diào)控政策，緣起基本是市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷，需要通過(guò)行政、財(cái)政、金融等手段調(diào)節(jié)熱度，這種做法短期固然起效，但容易在一管就死、一放就亂之間反復(fù)橫跳，最終形成全行業(yè)的路徑依賴，也推高全社會(huì)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

但近年來(lái)調(diào)控轉(zhuǎn)向?yàn)椴桓阋坏肚?、因城施策。尤其是最近一年，針?duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表的管理，以及集中供地等政策，使得調(diào)控脫離此前窠臼，倒逼房企從根上調(diào)節(jié)發(fā)展和安全兩大主題的關(guān)系。

從認(rèn)知層面來(lái)說(shuō)，這更是一個(gè)清晰可見(jiàn)的拐點(diǎn)。如果說(shuō)一開(kāi)始“房住不炒”還被不少市場(chǎng)主體當(dāng)作短期政策考量，而今恐怕都明白這是危險(xiǎn)的錯(cuò)判。作為對(duì)房地產(chǎn)的基本定位，“房住不炒”是決策的邏輯起點(diǎn)，任何政策期待一旦躍出這條線，都是不切實(shí)際的幻想。

這樣的拐點(diǎn)自然以市場(chǎng)的改變?yōu)榛A(chǔ)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)是更長(zhǎng)的周期、更緩的波動(dòng)，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了64%，當(dāng)全國(guó)人均住房面積達(dá)到40平方米，房地產(chǎn)早已度過(guò)青春期。幾年前各家巨頭唱的是萬(wàn)億房企不是夢(mèng)，但規(guī)模更大并不能保證肌體健康。更何況，從今年房地產(chǎn)銷售增速連降7個(gè)月看，市場(chǎng)規(guī)模的拐點(diǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。

這不是說(shuō)房地產(chǎn)再無(wú)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)年度銷售約20萬(wàn)億的總盤(pán)應(yīng)會(huì)延續(xù)。不過(guò)很顯然，房企若不拓展發(fā)展的內(nèi)涵外延，在三道紅線、兩個(gè)上限、樓地供應(yīng)雙集中等全方面政策照管下，很難再享此前紅利。改變已經(jīng)發(fā)生，三道紅線發(fā)布時(shí)，四家初始綠檔企業(yè)華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、龍湖和中海，均保持了規(guī)模和多元業(yè)務(wù)的平衡。

三家央企的資源稟賦和全面考核指標(biāo)，足可為后半程蓄力，身為民企的龍湖一向推崇 “以自律得自由”，商業(yè)、智慧服務(wù)、長(zhǎng)租公寓等多航道業(yè)務(wù)圍繞城市發(fā)展新需求，評(píng)級(jí)堪比央企。這更能為房企帶來(lái)啟發(fā)，圍繞都市圈、城市更新、共同富裕等新課題，房地產(chǎn)業(yè)仍大有可為，只是房企的專業(yè)能力、投資節(jié)奏都將面臨疾風(fēng)驟雨的洗禮，這一過(guò)程中，雕琢自身比等靠行情更重要。