經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng) 記者 程璐洋 10月21日晚，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商管”）提交招股書(shū)，距離萬(wàn)達(dá)商管獲得證監(jiān)會(huì)“小路條”，僅過(guò)了10天。

上市前，萬(wàn)達(dá)商管的Pre-IPO融資中，獲得了來(lái)自碧桂園、騰訊、螞蟻和PAG太盟投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)的486億港元（約60億美元）融資。而據(jù)招股書(shū)，萬(wàn)達(dá)商管此前估值已達(dá)280億美元（或人民幣1800億元）。

招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管主營(yíng)業(yè)務(wù)包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，主要采取委托管理模式和租賃運(yùn)營(yíng)模式管理萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管在管380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積5420萬(wàn)平方米，其中的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管還有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。2018年至2020年，萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車(chē)位）平均出租率為98.8%。

萬(wàn)達(dá)商管的底盤(pán)，很大一部分在于輕資產(chǎn)輸出的獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

2015年起，萬(wàn)達(dá)商管開(kāi)始以輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)。2020年9月28日，萬(wàn)達(dá)商管宣布，從2021年開(kāi)始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2021年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時(shí)，計(jì)劃簽約70個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

據(jù)招股書(shū)，截至2020年底，萬(wàn)達(dá)商管稱(chēng)自己為中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。

據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布的2020年中國(guó)購(gòu)物中心企業(yè)排行榜，中國(guó)在營(yíng)50家以上購(gòu)物中心的企業(yè)只有5家，按在管數(shù)量從高到低依次為萬(wàn)達(dá)商管、新城商業(yè)、世紀(jì)金源、印力和寶龍商業(yè)。其中，萬(wàn)達(dá)商管的在管項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)后四名的總和。

據(jù)招股書(shū)， 2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管收入106.36億元，毛利45.13億元，溢利6.56億元。2018至2020年，萬(wàn)達(dá)商管收入分別為110.24億元、134.37億元、171.96億元。

不過(guò)規(guī)模之外，盈利能力也是投資人的關(guān)注點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)方與投資者設(shè)有對(duì)賭協(xié)議，同意保證萬(wàn)達(dá)商管2021至2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏(yíng)將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中表示，萬(wàn)達(dá)商管定位全輕資產(chǎn)模式，積累了較為可觀(guān)的第三方商管項(xiàng)目；對(duì)于獨(dú)立第三方項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)目?jī)羰找娣殖?，與第三方業(yè)主的利益形成強(qiáng)綁定，可持續(xù)性較高。招股書(shū)顯示，近三年來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的平均出租率接近滿(mǎn)租，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定；盡管受到新冠疫情影響，但截至2021年6月30日，其收入和核心溢利同比均出現(xiàn)可觀(guān)增長(zhǎng)。和住宅物管相比，商管業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)更高，加上位于優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)較為稀缺，近年來(lái)的估值也不斷走高，利好商管業(yè)務(wù)，因此近期多家房企謀求商管部分拆分上市，紛紛向輕資產(chǎn)輸出轉(zhuǎn)型。

3月24日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)撤回萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股IPO申請(qǐng)之后，便在加快赴港上市進(jìn)度。

3月29日，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司由萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)重組而來(lái)，公司名稱(chēng)從“商業(yè)管理”變?yōu)?ldquo;輕資產(chǎn)商管”，再一次地去地產(chǎn)化，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)屬性。