經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 9月15日晚7點左右，李洋下班后，匆匆前往廣州恒大中心“咨詢”理財產(chǎn)品的兌付事宜，但等他到了門前，除了部分工作人員及執(zhí)勤的民警外，與他相約的大部分同伴都已經(jīng)離開。

李洋和同伴們有一個共同的身份——由恒大做擔保的理財產(chǎn)品的購買者，最近一周以來，由于部分理財產(chǎn)品到期沒有按時兌付，大量購買者前往恒大集團深圳總部及全國各地恒大區(qū)域總部溝通兌付事宜。

在9月14日的公告中，恒大稱，旗下兩家子公司未能按期履行為第三方發(fā)行理財產(chǎn)品提供的擔保義務(wù)，相關(guān)金額約9.34億元。恒大財富董事長杜亮在與投資者溝通中稱，恒大擔保的未兌付理財產(chǎn)品規(guī)模達400億元。

在深圳總部，除了理財產(chǎn)品的客戶，討債隊伍中還有不少來自全國各地的商票持有者，他們大部分是恒大在全國各地房地產(chǎn)項目的供應商、建筑商，也有一部分是從事商票買賣的“票販子”。

這場發(fā)端于信托機構(gòu)要求恒大提前償還借款，主要集中在理財產(chǎn)品和商票等領(lǐng)域的討債活動，逐步蔓延至購房者群體，也讓恒大陷入自成立以來的最大困局中，9月13日，恒大在否認破產(chǎn)的聲明中首次承認：公司目前確實遇到了前所未有的困難。

在這份聲明中，恒大表示會“堅決履行企業(yè)主體責任，全力以赴復工復產(chǎn)，保交樓，想盡一切辦法恢復經(jīng)營，全力保障客戶的合法權(quán)益”。

一位恒大的人士告訴經(jīng)濟觀察報，目前恒大的工作重心是保交樓。

兌付困局

李洋通過第三方買了恒大做擔保的20萬元理財產(chǎn)品，目前還沒有到期，當他得知有大量理財產(chǎn)品購買者到恒大“商討”兌付方案時，也報名參與了，由于上班走不開，最后沒有見到其他人。

李洋只是恒大擔保的眾多理財產(chǎn)品的投資人之一，最近一周以來，這些投資人在恒大深圳總部及南昌、西安、成都、重慶、鄭州等多個區(qū)域公司辦公室要求與相關(guān)負責人商談。

9月13日，恒大方面對到期的理財產(chǎn)品給出三種方案：

第一，分期兌付，到期當月兌付10%，此后每三個月兌付10%。

第二，按投資顧問所在省市或投資人戶口所在地實物兌付，住宅在發(fā)文價基礎(chǔ)上打7.2折，公寓及寫字樓按5.4折，商鋪和車位按4.8折，如果當?shù)赜袀浒竷r限制，按最低備案價折算。

第三，沖抵購房尾款，投資人可以用部分或全部到期本金和利息沖抵本人或他人的購房尾款。

當天，恒大內(nèi)部還下發(fā)了一份《關(guān)于恒大財富投資產(chǎn)品兌付操作流程的通知》，對三種兌付方式進行了細化，并要求恒大財富總部在9月14日將《投資人對應屬地明細表》蓋章確認后發(fā)送至恒大財富分支機構(gòu)。

選擇實物兌付的投資人，可以登錄“房車寶”平臺注冊進行認籌，預計最晚于9月30日組織正式公開線上選房活動。為了區(qū)分正常銷售的項目，恒大內(nèi)部將參與實物兌付的房源單獨立項，并命名為“C項目”。

恒大的理財產(chǎn)品通常由第三方發(fā)行、中國恒大旗下恒大金融及子公司作為擔保，有相當部分的理財產(chǎn)品，恒大金融均提供了差額補足承諾函，即如果第三方發(fā)行人無法兌付，將由恒大金融全額來兌付。

經(jīng)濟觀察報獲得一份材料顯示，一個名為“恒傳成佳012500定向融資產(chǎn)品”的理財產(chǎn)品由河北新成就門窗有限公司作為備案登記人，產(chǎn)品總規(guī)模不超過5000萬元，期限不超過14個月。

2021年4月，恒大集團旗下的恒大互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)（深圳）有限公司對這筆理財產(chǎn)品出具《差額補足承諾函》，對該產(chǎn)品的本息兌付進行無條件不可撤銷的差額補足。

對于恒大擔保的理財產(chǎn)品規(guī)模，杜亮在與投資者對話中稱，恒大涉及的未兌付理財產(chǎn)品規(guī)模達400億元。但這400億元未兌付是到期的理財產(chǎn)品，還是全部規(guī)模，杜亮并沒有進一步說明。

另有一位恒大離職人士提供的消息稱，截至2021年6月底，恒大旗下涉及的理財產(chǎn)品規(guī)模超過900億元，但這一數(shù)字同樣沒有獲得恒大方面證實。

截至6月末，中國恒大的有息負債為5717.8億元，其中短債2400.5億元。國內(nèi)存量債券有14只，總規(guī)模558.6億元，海外債80.85億美元。此外，恒大還有9511.3億元的應付賬款及其他應付款。

相對于有息負債及短期負債來說，同期恒大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為867.72億元，現(xiàn)金短債比僅為0.35。同時，今年7月以來，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，恒大銷售額也開始放緩，從6月的716億元下滑至7月的437.8億元和8月的380.8億元。

恒大在9月14日發(fā)布的公告中稱：“9月通常是中國房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)合約銷售高峰，然而由于對本集團的持續(xù)負面新聞報道嚴重影響了潛在購房者信心，本公司預期9月銷售持續(xù)大幅下降，導致本集團銷售回款持續(xù)惡化，進一步對現(xiàn)金及流動性造成巨大壓力。”

緣起

雖然恒大將9月業(yè)績預期下滑的責任推給了“持續(xù)負面新聞報道”，但從時間軸來看，恒大債務(wù)困局9月上旬就開始顯現(xiàn)。

9月2日，中信信托提前終止一筆恒大的信托借款；9月6日，國民信托借給河南恒大童世界E、F區(qū)項目的一筆借款到期，但沒有獲得及時償還；9月6日，恒大高端理財產(chǎn)品“超收寶”投資人開始“討債”。

據(jù)另一位恒大離職人士透露，“超收寶”由中融信托旗下的深圳市俊旸實業(yè)有限公司作為融資方，管理人為恒大旗下的恒大金融財富管理（深圳）有限公司，年化收益25%，投資人主要為恒大中高層及親屬。

該人士提供的資料顯示，2017年時，恒大向中信銀行申請一筆融資，但銀行方要求員工做劣后跟投，恒大方面發(fā)行面向集團中高層的“超收寶”理財產(chǎn)品，募集資金規(guī)模達到數(shù)億元。

超收寶期限兩年，2019年到期后，恒大方面以“因監(jiān)管機構(gòu)要求停止分配”為由展期兩年，年收益不變；2021年展期到期后，恒大財富沒有全額兌付，而是轉(zhuǎn)售給旗下其他公司發(fā)行的理財產(chǎn)品。

2021年5月以來，恒大抽調(diào)相關(guān)資金兌付了部分在職中高層及親屬的理財產(chǎn)品，其中包括4月20日至5月25日陸續(xù)兌付給杜亮及其父杜永平共計990萬元，這些理財產(chǎn)品本應該于2022年6月到期。在與投資者溝通過程中，杜亮承認因“家中有急事”提前兌付了理財產(chǎn)品。

此外，投資人提供的信息顯示，7月8日，恒大財富兌付給丁玉梅的2300萬元，融資方為青島綠野國際工程有限公司，由恒大財富鄭州銷售分部銷售。該筆理財本應該于7月14日到期。恒大多名離職員工均證實，丁玉梅為恒大集團董事長許家印的妻子。

另外，恒大財富的高管唐法俊、李文婷、王璨然分別提前兌付了100萬元、30萬元和50萬元。

部分在職中高層及親屬的理財產(chǎn)品提前兌付了，而離職中高層和部分在職員工沒有兌付，引發(fā)爭議。據(jù)上述恒大離職人士透露，事件發(fā)酵就是從離職高管舉報開始，逐步蔓延至普通員工及其他投資者。

由于內(nèi)部員工及離職高管熟悉恒大財富運作情況及掌握相關(guān)材料，這些資料開始只是在恒大內(nèi)部討債微信群中流傳，但很快就流傳到有普通投資者參與的社交群中，并引發(fā)部分投資者的質(zhì)疑。

多個恒大員工證實，恒大實施全員自購及推薦認購理財產(chǎn)品機制，并制定了相應的考核辦法，根據(jù)員工級別不同，每個管理者及員工都有金額數(shù)量不等的自購推薦認購任務(wù)，并制定相應的獎懲機制。

一份《關(guān)于下發(fā)珠三角公司全員推薦認購理財產(chǎn)品大動員考核辦法的通知》顯示，2021年3月，考核以10天為一個階段，全部轉(zhuǎn)正的員工分為31個戰(zhàn)隊。普通員工10萬元/人，部門中層20萬元/人，部門負責人30萬元/人，領(lǐng)導班子和項目總50萬元/人。

“當時完不成任務(wù)，還要扣績效和獎金，很多員工就一肚子怨言，但畢竟還能賺錢，有收益”，一位恒大在職員工表示，但這次部分中高層理財產(chǎn)品兌付了，離職的和普通員工沒有兌付，“大家把原來的怨氣都發(fā)泄出來了”。

隨著理財產(chǎn)品投資人討債消息傳播，部分商票持有人也開始行動，與理財產(chǎn)品投資人相比，商票持有者涉及金額普遍較大，大部分均在幾百萬、數(shù)千萬元的級別。也有部分恒大商票持有者購買了理財產(chǎn)品。目前商票持有者還沒有獲得統(tǒng)一的兌付方案。

9月15日前后，已經(jīng)有部分理財產(chǎn)品投資人和商票持有人選擇報警，部分城市的公安機關(guān)已經(jīng)受理了相關(guān)案件。

優(yōu)先保交樓

從信托借款被要求提前償還到商票兌付逾期，從理財產(chǎn)品違約到購房者擔憂無法交付，恒大這家TOP3房企正面臨著前所未有的困局，如何化解困局走出困境，成為外界關(guān)心的重心。

實際上從去年8月24日給廣東省的求救信流出，有關(guān)恒大困局的傳言就不絕于耳。過去的一年時間，經(jīng)過一系列資本運作，雖然恒大的有息負債規(guī)模大幅度下降，但資本市場對恒大的信心并沒有完全恢復。

多位恒大人士表示，去年下半年以來，恒大從公開渠道融資變得日益困難，一些金融機構(gòu)承諾的授信無法兌現(xiàn)，恒大償還了借款后，無法再獲得新的借款，公司日常運作及償債完全依靠銷售回款。

而且，恒大汽車正處于量產(chǎn)的關(guān)鍵階段，需要持續(xù)的資金投入。但隨著下半年房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)冷，面對規(guī)模龐大的到期債務(wù)，恒大的銷售回款也變得捉襟見肘，債務(wù)困局開始凸顯，直至爆發(fā)。

9月，穆迪、標普、惠譽先后將恒大的信用評級下調(diào)至負面，恒大的境內(nèi)債和海外債成交價一路下滑。中國恒大股價也跌破3港元/股，市值縮水至350億港元左右，而且理財產(chǎn)品違約以來，股價還在持續(xù)走低。

據(jù)一位接近恒大的人士介紹，2021年以來，恒大工作重心一方面是加大銷售力度，保證回款和現(xiàn)金流；另一方面是與相關(guān)政府機構(gòu)、金融機構(gòu)進行溝通，希望能夠恢復融資，提振資本市場對恒大的信心。

尤其是今年下半年以來，恢復資本市場信心成為恒大的核心工作，顯然，恒大并沒有等到這一天，更大的困局已然來臨。

此前，有傳言稱，恒大地產(chǎn)將在9月20日宣布破產(chǎn)，9月13日，恒大方面發(fā)布聲明否認了破產(chǎn)傳聞。第二天恒大在公告中稱，已經(jīng)聘請華利安諾基和鐘港資本作為聯(lián)席財務(wù)顧問，共同評估目前的資本構(gòu)架和研究流動性情況，探索緩解流動性問題的可行性方案。

恒大方面表示，監(jiān)管機構(gòu)并沒有派駐相關(guān)工作組進駐恒大，恒大也沒有到了“債務(wù)重組”的階段，“目前的主要任務(wù)還是保交樓”。9月1日，許家印率恒大8位副總裁及各省公司負責團隊、項目總簽署了“保交樓”軍令狀。

一位接近恒大的人士告訴經(jīng)濟觀察報，雖然恒大面臨的問題比較多，但當前最要緊是保障購房者的利益，“只有保證樓建起來了，才能保障購房者的利益，進而才能保證合作伙伴和員工的利益。”

此前，恒大曾表示，將通過出售下屬子公司股權(quán)及相關(guān)物業(yè)緩解困局。不過9月14日公告稱，包括出售恒大物業(yè)股權(quán)、恒大汽車股權(quán)、香港辦公樓等行動均未取得實質(zhì)性進展。“老板不想被割韭菜”，一位恒大人士表示，進展緩慢主要因為交易對手出價太低。