經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 8月17日，中海物業(yè)發(fā)布2021年半年報，上半年營收約35.7億元，同比增長約50.7%，毛利6.9億元，同比上升34.8%。

雖然收入和毛利均實現(xiàn)較大幅度上漲，但毛利率進一步下滑。在面向投資者的業(yè)績發(fā)布會上，花旗、中金等投資機構(gòu)對中海物業(yè)毛利率下降原因及對策進行了追問。期內(nèi)，中海物業(yè)毛利率16.1%，同比下滑1.9個百分點。

中海物業(yè)行政總裁兼執(zhí)行董事楊歐表示，毛利率下降，第一個原因是成本增加。今年新冠疫情反復(fù)，物料、人工費支出增加不少，而且今年沒有像往年一樣出臺減稅、社保減免等政策，雖然個別地區(qū)有一些補貼，但相對于支出微乎其微。

截至6月底，中海物業(yè)共雇用約49372名員工，較2020年底增加了近4千人，總員工成本約22.7億港元，半年內(nèi)上漲了7.46億港元，漲幅約49%。

第二個原因是物業(yè)費市場化定價機制進展緩慢，也就是物業(yè)費漲價難，由于人工成本上升，導(dǎo)致毛利率下滑。

中海物業(yè)財務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事甘沃輝表示，年初公司層面會分析統(tǒng)籌每個項目的經(jīng)營狀況、客戶滿意度以及服務(wù)標準和收費情況，提出今年需要提價的項目數(shù)量。一般是管理5年以上的項目，“5年以下的項目，業(yè)委會還沒成立，一般不會有提價的可能。”

個別項目雖然沒有虧損，但客戶對現(xiàn)有的服務(wù)品質(zhì)提出了更高的要求，而物業(yè)方應(yīng)對這個要求需要提供更多優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的服務(wù)，原則上也需要每個平臺公司上報調(diào)價計劃。

對于提價幅度問題，甘沃輝表示，5年以上的項目營收狀況偏弱，可能是當年由于銷售原因等，物管費定價比較低，那這類項目的提價增幅比較大，一般都是50%以上，有的項目上調(diào)80%也有可能。

另外，中海物業(yè)提供菜單化優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的服務(wù)，這部分的提價空間比較大，“這個上漲空間達到好幾倍也是有可能的，因為現(xiàn)在房價上漲以及客戶個人需求不一，中海物業(yè)可提供菜單化可勾選的服務(wù)。”甘沃輝補充。

甘沃輝還舉例，以前想要通過提供收垃圾服務(wù)，讓每一戶的物管費漲5毛錢，難度很大。但疫情期間物業(yè)公司需要上樓幫隔離在家的業(yè)主收垃圾，以及現(xiàn)在很多地方推行垃圾分類，中海物業(yè)在有些小區(qū)推行上門代收垃圾服務(wù)，業(yè)主不需要下樓倒垃圾，也不需要對垃圾進行分類，大概每戶每月收取50元，結(jié)果在一些中高端小區(qū)客戶的響應(yīng)比例很高。

“如果按照每戶100平方米計算，其實我們就僅僅收垃圾這一項服務(wù)，就增加了0.5元的物業(yè)費。”甘沃輝說。

第三，外拓項目的入賬較多，毛利率水平低于中海地產(chǎn)的項目。期內(nèi)中海物業(yè)開拓了購物中心、醫(yī)院、學(xué)校、政府物業(yè)、公園、口岸、道路橋梁等新業(yè)態(tài)。

細分業(yè)務(wù)上看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比下滑2.4個百分點至13.85%。外拓的包干制項目占比逐年增加一定程度上影響了毛利率。期內(nèi)，中海物業(yè)69%的在管項目面積選用包干制收費模式。

“外拓項目利潤率比較低，因為是通過市場化競爭來獲得，需要比拼價位”，中海物業(yè)管理層解釋，外拓項目第一看項目的基礎(chǔ)價值，第二是后續(xù)能否把增值服務(wù)植入。目前新拓展項目僅停留在基礎(chǔ)價值層面。

中海物業(yè)管理層介紹，為了外拓，每年各地公司都需要儲備一些人員，這些都是前期的投入；新拓項目的成本優(yōu)化整合還需要探索，區(qū)域布局上有待完善，所以短期內(nèi)毛利率有壓力。

同期，中海物業(yè)的增值服務(wù)毛利率下降3.3個百分點至21.1%。中報解釋，一方面是非業(yè)主增值服務(wù)因拓展服務(wù)多元化和產(chǎn)品范圍令毛利率下降至17.1%；另一方面，業(yè)主增值服務(wù)競爭激烈導(dǎo)致單價下跌，毛利率下降至29.5%。

截至2021年6月底，中海物業(yè)在管面積約2.33億平方米，較去年同期增加了4540萬平方米，其中超過8成新增在管面積來源于第三方。

根據(jù)規(guī)劃，未來5年，中海物業(yè)的內(nèi)生與外拓面積占比達1:1，年外拓面積需要達到5000-6000萬平方米，在管面積規(guī)模復(fù)合增長率不低于30%。中海物業(yè)管理層表示，毛利率下滑在意料之內(nèi)。

中海物業(yè)管理層向投資者明確，外拓最重要的還是要保證其品質(zhì)，有些低價的項目不會接。