經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 7月16日，融信服務(wù)和康橋悅生活兩家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同在港交所掛牌上市。從7月初開始到16日，短短半個月時間已有中駿商管、朗詩綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)等6家物企陸續(xù)赴港上市，至此，在港上市物業(yè)企業(yè)達到48家，與2020年同期的24家相比，數(shù)量翻倍。

值得注意的是，近三年來，港股新增的上市物企數(shù)量不斷跳漲。從2018年的6家上升到2019年的9家，再到2020年的18家。而截至7月中旬，今年已有10家物企上市、超過20家物企交表。

上市熱潮

爭先恐后的上市潮背后，是一大批小型物企要抓住資本市場門檻抬升前的最后窗口期。

今年5月20日，港交所對上市門檻作出調(diào)整，將主板上市的年度溢利門檻上調(diào)了60%，要求最后一個財政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港元，該標準將于2022年1月1日起生效。

這也使得今年成為達不到新規(guī)盈利要求的小物企最后的窗口期。嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓告訴經(jīng)濟觀察報，因為物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而不是資金密集型，要瞬間漲60%的利潤非常難。“上調(diào)盈利規(guī)定一定會對明年物企上市起到很大的暫緩作用。”他解釋，20多家物企扎堆在今年交表，就是要趕在新規(guī)之前上市。

值得關(guān)注的是，今年7月前也成為物企上市遞表的高峰期。5月，4家物企向港交所遞表，6月，8家物企遞表；上半年，24家物業(yè)企業(yè)遞交上市申請，超過2020全年上市物企數(shù)量。

唐卓認為，2021年7月1日之前是企業(yè)交表的黃金窗口期，若錯過，物企或許只能尋求在GEM（香港創(chuàng)業(yè)板）的IPO，甚至推遲或無法上市。

他分析，從以往企業(yè)上市的總用時看，交表至上市平均用時在130-150天不等，2021年，新上市物業(yè)企業(yè)的上市總用時有所延長。2021年7月1日前交表的企業(yè)按總用時倒推，有較大可能在2022年1月1日盈利新規(guī)前上市。“若在7月1日后交表，新交表企業(yè)要補充更新企業(yè)6月30日之前的數(shù)據(jù)，也就是2021年前半年的數(shù)據(jù)，會進一步拉長上市周期”。

除了受到新規(guī)影響，中小企業(yè)上市難度不斷加大也是促使它們趕場上市的原因。北京睿信咨詢董事總經(jīng)理、睿觀研究院院長郝炬表示，目前TOP10地產(chǎn)公司中只有萬科和龍湖2家物業(yè)企業(yè)沒上市，地產(chǎn)公司前30強，2/3已經(jīng)上了。“從投資人的角度來講，有更好的標的，為什么要選擇小公司呢？”如果龍湖和萬科這些頭部企業(yè)全部完成上市，后面再上的中小型公司，除非有非常獨到的特色，否則越晚上市難度只會越大，估值也會大打折扣。“這在去年市盈率上已經(jīng)體現(xiàn)出來了。”他說。

根據(jù)中指物業(yè)研究院數(shù)據(jù)，6月22日，港股41家物業(yè)上市企業(yè)平均市值為228.74億港元，截至當日收盤，共有15家物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值超過百億港元；從市盈率來看，港股41家物業(yè)上市企業(yè)平均市盈率為32.4倍。物業(yè)行業(yè)在被資本市場看好的同時，今年上市的物業(yè)企業(yè)市盈率卻在持續(xù)走低。

經(jīng)濟觀察報注意到，在7月前半月上市的6家物業(yè)企業(yè)中，除了中駿商管的市盈率達到了45.4倍，德信服務(wù)、康橋悅生活和融信服務(wù)的市盈率均處24-26倍之間，而朗詩綠色生活和領(lǐng)悅服務(wù)則僅為16.38倍和15.14倍。

唐卓表示，今年上市的物業(yè)企業(yè)市盈率明顯回落了。以前物業(yè)企業(yè)一上市30-40倍的市盈率非常常見，更早的2018年底，永升生活服務(wù)的市盈率甚至達到了70倍。而今年上市的企業(yè)，基本上在10~20倍之間，這與上市企業(yè)的規(guī)模有很大關(guān)系，去年上市物企在管面積7000萬-8000萬方的比較多，但今年上市的企業(yè)平均在管面積是2000萬方，規(guī)模下降非常明顯。

分化加劇

物業(yè)公司的規(guī)模決定了其在資本市場上的地位。根據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院數(shù)據(jù)，截至今年6月24日，6家頭部物企總市值都超過500億港元，其中碧桂園服務(wù)超過了2500億港元，華潤也超過了1000億港元。而尾部的10家物企市值均低于20億港元，燁星服務(wù)、宋都服務(wù)和興業(yè)物聯(lián)的總市值均不到5億港元，與碧桂園服務(wù)市值的差距超過了500倍。

唐卓表示，雖然隨著物企收并購加快和服務(wù)內(nèi)容的挖掘，上市物企整體業(yè)績維持較高增速，但頭部企業(yè)優(yōu)勢仍然更為明顯。TOP10物業(yè)公司的營業(yè)收入同比增速由2019年的33%增加到了2020年的41%。而TOP11-40的物業(yè)公司營業(yè)收入同比增速則由2019年的49%下降至了2020年的38%。

“頭部物企資金雄厚，加上強勁的地產(chǎn)規(guī)模內(nèi)生和物企市場外拓，能為企業(yè)提供強勁造血能力，業(yè)績增速超過整體增速，優(yōu)勢在不斷積聚。而總市值低于100億元的成長型物企的長尾效應(yīng)日益顯現(xiàn)，收入結(jié)構(gòu)單一、成長性較低的物企，受資本青睞度低。”唐卓說，目前對物業(yè)行業(yè)來說，分化非常明顯，大家都愿意投大一點的企業(yè)，因為大一點的企業(yè)比較有保障。

除了規(guī)模帶來的高增長，郝炬認為，受到資本市場關(guān)注的另一個點還在于，企業(yè)的增值服務(wù)是否能做到比較高的營收占比。“這很好理解，基礎(chǔ)服務(wù)的空間就這么多，提高物業(yè)費又非常難。增值服務(wù)可以在在管面積不變的情況下，增加新的收入，提高每平方米的盈利能力。”他說。

不過，許多增值服務(wù)的開展也依賴于規(guī)模效應(yīng)。郝炬進一步表示，比如像碧桂園服務(wù)可以拿到汾酒竹葉青的總代，一年可以賣一個多億，占到汾酒竹葉青2019年銷售額的差不多1/4。“規(guī)模上去了，相應(yīng)的單價也低了，這樣銷售空間會更高一些，否則這塊業(yè)務(wù)開展也很難。”

越來越難

物企上市的資本潮還在繼續(xù)，但物企上市的資本化道路卻越來越窄，小型物企想要受到資本市場的青睞也越來越難。

幾家機構(gòu)預(yù)計，今年上市的物業(yè)公司將超過70家，郝炬則認為，這一數(shù)量會在80家左右，不排除100家的可能。物業(yè)行業(yè)上市公司眾多意味著可供資本選擇的公司也很多。“這樣的情況下，中小型公司如果沒有特色，上市的認購額度和估值都會受到影響。”

從實際情況看，相較傳統(tǒng)物企，華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活等業(yè)務(wù)模式上創(chuàng)新的物企，較能獲得市場更高的估值。

7月2日，主打商業(yè)物業(yè)概念的中駿商管收獲45.4倍的市盈率，為2021年截至目前上市的物企中估值最高，首日股價漲幅也達到8.11%。朗詩綠色生活以綠色建筑的概念獲得資本市場青睞，首日漲幅達41.51%，而相對來說無太大新意的領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)、融信服務(wù)和康橋悅生活務(wù)則在資本市場表現(xiàn)平平，融信服務(wù)與康橋悅生活雙雙開盤即破發(fā)。截至收盤當日，融信服務(wù)微漲0.41%，康橋悅生活的下跌1.09%。

從行業(yè)普遍情況看，住宅物業(yè)的利潤率最低，商業(yè)物業(yè)的利潤率相對較高。郝炬表示：“以住宅物業(yè)為主的物企，未來增長空間跟這些頭部企業(yè)相比肯定有很大差距。”比如，萬科和碧桂園一年交付的面積可能在4000萬-5000萬方，5年下來營收就是2億-2.5億元，而中小型物業(yè)公司到現(xiàn)在為止加總在管面積也就3000萬方。“總規(guī)模還不如人家1年增加的量。從投資人的角度來講，為什么要買你呢？”

在唐卓看來，對現(xiàn)在上市的物企來說，要找到自己的特色也越來越難。“在資本市場的故事中，之前幾年，細分業(yè)態(tài)、規(guī)模、愿景、運營模式都講過了，幾乎沒辦法不重復(fù)。所以，現(xiàn)在上市的物企重合度就會比較高。資本在對數(shù)量越來越多的物企進行選擇時確實比較難，在管面積2500萬方還是2000萬方，好像看起來都差不多，不知道該怎么投，所以估值下降是必然的。”唐卓說。