張雅楠/文 REITs這個(gè)詞，正在變得越來越熱。

5月17日，上交所和深交所的首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)，這個(gè)寄托了無數(shù)期待、也被寄予厚望的資產(chǎn)管理方式，距離上市僅有一步之遙。很快，作為投資者，在選擇投資產(chǎn)品的時(shí)候，在股票、基金、債券等方式之外，將多一個(gè)REITs的選項(xiàng)。

與此同時(shí)，在快遞行業(yè)享有盛名的順豐，也將旗下香港、蕪湖、佛山的三處物流資產(chǎn)打包，在香港發(fā)行了一單REITs。不過，上市首日即遭破發(fā)。

REITs是RealEstate Investment Trusts的縮寫。簡(jiǎn)單來說，一個(gè)普通的老百姓，即使他很看好物流業(yè)的發(fā)展也沒有實(shí)力去購買一個(gè)物流園，如果有專業(yè)機(jī)構(gòu)把物流園做成REITs產(chǎn)品在交易所上市，并通過持續(xù)的運(yùn)營保持增長，老百姓就可以通過購買REITs份額間接持有物流園的一部分，享受物流園的運(yùn)營收益和資產(chǎn)升值收益；而物流園區(qū)的持有者，也可以拋開沉重的持有壓力，釋放出部分資金用于拓展新項(xiàng)目。

所以，買順豐REITs相當(dāng)于買了順豐的物流園份額。順豐REITs的資產(chǎn)包中包含三個(gè)資產(chǎn)，分別是位于香港、蕪湖和佛山的三處物流園，從招股信息看，整個(gè)操盤策略存在明顯的表達(dá)問題：首先，香港物流園區(qū)的體量占據(jù)整個(gè)資產(chǎn)包的87%，但是這個(gè)園區(qū)的資本回報(bào)率并不高；第二，佛山的物流園區(qū)，甚至還沒有竣工；第三，三處物流園中，順豐都是其大租戶，租金占比在80%以上。

REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益介于股票和債券之間，能夠降低投資組合波動(dòng)率，并提升投資組合的收益，所以，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的REITs，不僅需要講好增長的故事，也需要講好抗風(fēng)險(xiǎn)的故事。很顯然，順豐的資產(chǎn)包中，有著明顯的失衡問題，這也從一個(gè)側(cè)面說明了香港資本市場(chǎng)投資者的專業(yè)和偏好。

從投資者角度來說，投資一款REITs，不僅要看REITs的高分紅，還要分析底層資產(chǎn)的增值能力。例如香港REITs“一哥”領(lǐng)展，2005年上市至今超過15年時(shí)間，其凈收益增長超過10倍，市值從300億增長到超過1500億港元，在疫情期間逆市投資了英國、澳洲核心地區(qū)寫字樓以及上海的七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)。業(yè)內(nèi)的評(píng)價(jià)是，投資領(lǐng)展的，都是掙過大錢的。

對(duì)順豐REITs來說，上市只是一個(gè)開始，未來還有漫長的進(jìn)階之路。和順豐REITs一樣，處于起步階段的還有整個(gè)中國的基礎(chǔ)設(shè)施REITs，9個(gè)已注冊(cè)項(xiàng)目的底層資產(chǎn)均為基礎(chǔ)設(shè)施，包括高速公路、工業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、綠色項(xiàng)目等，經(jīng)過多層遴選，只差臨門一腳。

在此節(jié)點(diǎn)，和REITs相關(guān)的討論還可以更猛烈些，經(jīng)歷過中國版REITs出臺(tái)過程的人都清楚過程的艱辛，要真正讓這個(gè)市場(chǎng)活躍起來，發(fā)揮應(yīng)有的資產(chǎn)配置的功能，不論對(duì)投資者來說，還是對(duì)資產(chǎn)和REITs的管理者來說，都是新的命題。這一相對(duì)新鮮的事物，還需要被更充分的了解和認(rèn)知。