張雅楠/文 長租公寓爆雷不是一個新話題了，從2019年開始，這個行業(yè)里便有公司不斷從風口墜落。

長租公寓的模式之困也不是一個新話題，從2017年開始，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)改造一切傳統(tǒng)行業(yè)的宏愿巧遇租售并舉的政策窗口期，滾燙的資本迅速改變著行業(yè)生態(tài)，房地產(chǎn)商、中介機構(gòu)、酒店、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)跑馬圈地，不計成本地做大規(guī)模成為不二法門；房東、租客身處其中，各有歡喜憂愁。

有意思的是，作為一個典型的長周期行業(yè)，長租公寓的熱鬧只持續(xù)了兩三年便風光不再。

究其原因，不外乎一點，二房東模式?jīng)]有建立起正向的價差：一方面，運營本身并沒有創(chuàng)造出應有的價值；另一方面，沒有匹配的資本能力。

從運營能力看，和很多黑中介或小業(yè)主不同，長租公寓不會隨意驅(qū)趕租客，這貌似一個很大的進步，但其實是最低等級的安全感輸出，本不應該為此沾沾自喜；相對高級一點的服務就屬定期保潔了，除此之外的運營升級其實乏善可陳，但將這些服務打包起來，租戶要付出相當于一個月租金的服務費，并且沒有選擇權(quán)。

而其他承諾，比如置換同品牌其他房源，會有著數(shù)不清的細碎條款準備扣掉租客的錢；電子密碼鎖等高科技家居裝備，在疫情期間會成為威脅租戶的工具；而為了提前收回租金，隱瞞知情權(quán)讓租戶簽下租金貸的不在少數(shù)；更何況一旦爆雷，長租公寓服務商跑路，留下無辜的房東和租客針鋒相對。

長租公寓行業(yè)真正依靠服務升級創(chuàng)造的價值非常有限，更多的還是裹挾著資本吃著賣方市場的老本，誤把行情當能力。

從資本環(huán)境看，前文提到，長租公寓是一個長周期行業(yè)，雖然做的也是房地產(chǎn)生意，但不同于住宅開發(fā)，也不同于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，在成熟的市場中，它就是一個不動產(chǎn)運營類行業(yè)，要通過扎扎實實的運營帶來租金和資產(chǎn)價值的穩(wěn)定提升，給投資者帶來長期、穩(wěn)定的回報，當然，和它匹配的也需要是長期、穩(wěn)定的資金，因此，公寓類資產(chǎn)是REITs市場中非常重要的資產(chǎn)，這和國內(nèi)長租公寓企業(yè)通過燒錢迅速做大規(guī)模的方式完全不同。

沒有和產(chǎn)業(yè)屬性相匹配的資本，卻依然選擇盲目擴張，不惜“高進”搶房源、“低出”搶客源，膨脹為巨大的隱形病患，如履薄冰地運行著，一旦市場發(fā)生風吹草動，隨時需要有人付出代價，可惜的是，這種代價往往交由房東和租客承擔。

例如，今年多個知名品牌的長租公寓運營商都向房東提出了降房租的要求，如果房東拒絕，長租公寓機構(gòu)便會提出違約，但長租公寓機構(gòu)付出的違約金遠小于房東需要賠償?shù)难b修費用和家具費用；更不必說長租公寓爆雷后，交著房租無家可歸的租客了。

規(guī)則的制定是為了保障大家的權(quán)利，它應該是一個行業(yè)生存的下限，但很多長租公寓的表現(xiàn)是，貼著下限游走，很難想象這樣的企業(yè)能夠走得健康而長遠。

長租公寓企業(yè)的不斷爆雷實際上也是一聲聲警鐘，這個行業(yè)需要踏踏實實的運營，服務好客群、積累穩(wěn)定的收入現(xiàn)金流，以此為基礎擴充資金、擴展業(yè)務，那些試圖一口吃成胖子的，市場已經(jīng)給出了結(jié)果。