8月28日，中國海外發(fā)展（0688.HK）（下稱“中?！保┌l(fā)布了2024年中期業(yè)績報告，上半年營業(yè)收入871.9億元，凈利潤103.1億元。在當前房地產(chǎn)深度調(diào)整背景下，中海能夠取得這一成績實屬不易。

業(yè)績保持韌性的背后是中海一貫堅持的穩(wěn)健經(jīng)營策略。比如，投資方面，中海一直堅持長期聚焦主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的“三個主流”經(jīng)營策略，最大限度的減少投資失誤帶來的影響。

2024年上半年，中海合約銷售金額1484億元，行業(yè)排名第二；權益銷售金額則位列行業(yè)第一名。與往年相比，雖然銷售業(yè)績有所下滑，但在TOP10房企中降幅最小，也遠低于行業(yè)平均降幅。

在2024年中期業(yè)績會上，中海管理層表示，下半年中海將繼續(xù)聚焦主流城市的土地市場，在不確定市場中尋找確定的機會，適時補充土地儲備。上半年因市場調(diào)整、供地不足等原因，TOP10房企拿地大幅放緩。

中海底氣不僅僅來自其出色的產(chǎn)品和運營能力，也來自于極具戰(zhàn)略遠見和戰(zhàn)略定力的“三個韌性”，即中國經(jīng)濟的強大韌性、改善型住房需求的韌性、中海的可持續(xù)發(fā)展韌性，這些因素將推動著中海在行業(yè)大變局總重塑競爭優(yōu)勢。

穩(wěn)健與韌性

2024年上半年，中海交出一份令人矚目的成績單，上半年累計實現(xiàn)銷售合約額1484億元，業(yè)績完成度遠超預期，而且7、8月依然保持了同比正增長的良好態(tài)勢，進一步鞏固了其在銷售領域的領先地位。

銷售業(yè)績保持韌性背后是中海強大產(chǎn)品力以及帶動的去化效果。上半年，中海在上海、北京等一線城市的多個熱銷項目，如上海徐匯西岸、建國東路以及北京中信城等，均取得了優(yōu)異的銷售成績，為全年銷售目標的實現(xiàn)奠定了堅實基礎。

在行業(yè)整體利潤率下滑的背景下，中海憑借其卓越的成本控制能力和產(chǎn)品溢價能力，保持了行業(yè)高水平的毛利率。上半年，綜合毛利率達到22.1%，顯著高于行業(yè)平均水平，體現(xiàn)了在行業(yè)調(diào)整期的韌性和價值創(chuàng)造能力。

中海的盈利能力得益于其精細化的成本管理和高效的運營效率，這也是中海的強項。上半年，行政費用和營銷費用占比僅為3.9%，保持行業(yè)最低水平；同時，融資成本也僅為3.5%，進一步提升了整體盈利能力。

在土地儲備方面，中海堅持聚焦一線和強二線城市的核心地段，以確保土地資源的優(yōu)質(zhì)性和稀缺性。上半年，中海新增6幅土地，新增建筑面積117萬平方米，拿地金額129億元，其中一線城市投資額占比高達67%。

中海方面表示，下半年將繼續(xù)保持穩(wěn)健的土地投資策略，積極關注收并購和城市更新的投資機會，以進一步豐富土地儲備和優(yōu)化資產(chǎn)結構。下半年中海計劃新增450-500億元的供貨量，為完成全年銷售業(yè)績提供了有力支撐。

在財務方面，中海同樣表現(xiàn)出色。整體資產(chǎn)負債率為56.1%，凈借貸比為38.7%，現(xiàn)金短債比扣除歸管資金后依然保持在1.9倍以上的安全水平。截至6月底，中海持有在手現(xiàn)金超過1000億元人民幣，為穩(wěn)健運營和長期發(fā)展提供了堅實的資金保障。同時，中海還積極優(yōu)化債務結構，加大人民幣借貸占比以降低匯率風險敞口。

2024年上半年，標普上調(diào)中海的信用評級至A-，這一評級不僅體現(xiàn)了國際評級機構對中海資金管道暢通、業(yè)務基本面穩(wěn)定、投資能力強的充分肯定，還使得中海成為國內(nèi)唯一一家擁有雙A國際評級的房企。

定力與遠見

自2019年起，中海前瞻性地確立了“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅定聚焦于高能級城市的核心地段，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，這些城市經(jīng)濟活力強、消費能力高，對高品質(zhì)住宅需求旺盛。

不同多數(shù)房企，一直以來中海不盲目跟風，不追求短期內(nèi)的規(guī)模擴張，而是將精力集中在最具潛力的核心城市與優(yōu)質(zhì)地塊上，雖然拿地數(shù)量相對較少，但土地質(zhì)量極高，每一宗地塊都堪稱“黃金地段”， 憑借精準的投資眼光為持續(xù)發(fā)展提供了源源不斷的動力。

中海深刻認識到，在房地產(chǎn)下半場，生存的關鍵在于產(chǎn)品力和服務力，不斷推動產(chǎn)品迭代，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，滿足市場多元化需求。這種對產(chǎn)品創(chuàng)新的持續(xù)投入，贏得了良好的市場口碑和競爭力。

為了進一步提升市場競爭力，中海推出了高端【玖序】產(chǎn)品系。該系列產(chǎn)品憑借出色的產(chǎn)品力和獨特的設計理念，迅速在市場上引發(fā)熱銷，為樓市注入了新的信心。【玖序】產(chǎn)品系不僅代表了中海產(chǎn)品創(chuàng)新的新高度，也體現(xiàn)了對高品質(zhì)生活的執(zhí)著追求。

在當前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)波動的背景下，中海能夠保持一貫穩(wěn)健的根源在于戰(zhàn)略遠見及對戰(zhàn)略的堅定執(zhí)行。高潮時不盲目冒進，低潮時能夠穩(wěn)住陣腳，這種戰(zhàn)略定力為中海長遠發(fā)展奠定了堅實基礎。

中海還展現(xiàn)出了卓越的風險防控意識。在市場環(huán)境復雜多變的情況下，始終保持著清醒的頭腦和穩(wěn)健的步伐。通過嚴格的財務管理、合理的土地儲備和高效的運營體系，有效地降低了市場風險，確保了資金鏈安全和業(yè)務連續(xù)性。

截至2024年6月30日，中海資產(chǎn)負債率為56.1%，凈借貸比率38.7%，處于行業(yè)較低區(qū)間。這種在風險中尋找機遇、在挑戰(zhàn)中穩(wěn)步前行的能力，正是中海能夠在行業(yè)起伏中屹立不倒的關鍵所在。

中海在堅持戰(zhàn)略遠見和定力的同時，并沒有忽視對社會責任的擔當。積極響應政府號召，參與城市更新和保障性住房建設等民生工程，用實際行動詮釋了企業(yè)的社會責任感和使命感。

中海的遠見與定力是其能夠在房地產(chǎn)市場中保持穩(wěn)健發(fā)展的根本原因，始終堅持以客戶為中心、以品質(zhì)為核心、以風險防控為保障的發(fā)展理念，不斷推動自身的創(chuàng)新與變革。未來，中海將繼續(xù)以其獨有的智慧和勇氣引領行業(yè)前行譜寫更加輝煌的篇章。

護城河與競爭力

在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整、行情面臨諸多挑戰(zhàn)的當下，中海以其深厚的企業(yè)實力和前瞻性的戰(zhàn)略布局，正穩(wěn)步構筑起更加寬闊的護城河，為未來發(fā)展奠定堅實基礎。

作為行業(yè)中的佼佼者，中海不僅在財務穩(wěn)健、成本控制、精細化管理等關鍵領域表現(xiàn)出色，更在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務優(yōu)化、土地結構優(yōu)化與城市布局等方面展現(xiàn)出強大的競爭優(yōu)勢。

面對下半場的市場行情考驗，中海繼續(xù)堅定戰(zhàn)略聚焦，憑借敏銳的市場洞察力和高效的投資決策機制，成功在一線城市斬獲優(yōu)質(zhì)地塊，進一步鞏固了其在核心城市的市場地位。這一策略不僅保證了土地儲備的質(zhì)量，也為未來項目的盈利能力提供了有力保障。

上半年標普上調(diào)中海的信用評級至A-穩(wěn)定，不僅體現(xiàn)了國際評級機構對中海資金管道暢通、業(yè)務基本面穩(wěn)健的高度認可，也進一步增強了中海抵御市場風險的能力。

成本控制和精細化管理是中海長期以來的核心競爭力之一。一直以來，中海都在不斷優(yōu)化內(nèi)部管理機制，提升運營效率，加強對項目全生命周期的成本控制，確保每一個項目都能實現(xiàn)預期的經(jīng)濟效益。

這種精細化管理不僅降低了運營成本，也提升了項目的盈利能力，為中海在市場競爭中贏得了更多的優(yōu)勢。

在產(chǎn)品創(chuàng)新和服務提升方面，中海始終堅持以客戶為中心的理念，不斷推陳出新，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務水平，關注客戶需求的變化和升級，積極引入新技術、新材料和新理念，打造具有差異化競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品。

在土地結構與城市布局方面，中海始終堅持高質(zhì)量的發(fā)展原則，優(yōu)先選擇具備高成長性和高價值潛力的城市及地塊進行投資。這種戰(zhàn)略選擇不僅確保了土地儲備的持續(xù)優(yōu)化和增值，也為未來發(fā)展提供了更廣闊的空間和更多可能性。

此外，中海在商業(yè)領域持續(xù)發(fā)力，推動業(yè)務多元化發(fā)展。上半年，商業(yè)運營收入同比增長20%，其中寫字樓和購物中心等業(yè)務板塊均實現(xiàn)了快速增長。這些商業(yè)項目的成功運營不僅帶來了穩(wěn)定的收入來源，也提升了綜合競爭力和市場影響力。

中海憑借其在戰(zhàn)略聚焦、財務健康、成本控制、精細化管理、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務提升、土地結構與城市布局以及商業(yè)持續(xù)發(fā)力等多個方面的競爭優(yōu)勢，正逐步構筑起更加寬闊的護城河。面對未來市場的挑戰(zhàn)和機遇，中海將繼續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢和積極向上的精神風貌，為實現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展目標而不懈努力。