經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 6月19日，在經(jīng)濟(jì)觀察報主辦的第二十一屆（2024）藍(lán)籌年會上，睿觀研究院院長郝炬發(fā)表了主題演講，對2021年以來的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了系統(tǒng)回顧，并對未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及機(jī)遇進(jìn)行分析。

郝炬表示，在未來的5到10年中，增量和存量市場將并存，而且會從增量市場逐步向存量市場過渡，形成新的發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式。房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步筑底，房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員需要重塑信心，探尋新模式，殺出一條創(chuàng)新之路、生存之路。

以下內(nèi)容根據(jù)郝炬演講整理：

市場回顧

從2021年下半年到現(xiàn)在，三年多時間，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整出乎尋常。

從2021年開始，房地產(chǎn)經(jīng)歷了連續(xù)下降，一直到2024年4月，依然處于下降階段，但下降趨勢或程度在逐步收緊。5月，相關(guān)部委出臺了對房地產(chǎn)市場起到推動作用的一些政策，預(yù)示著在市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的情況下，行業(yè)開始穩(wěn)步筑底。

不過，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在依然沒有完全走出流動性危機(jī)。雖然很多相關(guān)政策出臺了，但房地產(chǎn)企業(yè)本金、自籌資金、預(yù)售款等依然處于穩(wěn)步下降趨勢。

開工面積在2020年達(dá)到高點。2021年，新開工面積處于下降狀態(tài)，但2024年開始有所回暖，意味著企業(yè)主體對未來市場開始逐步重拾信心。

銷售面積最高點是17億平方米，2023年是11億平方米，今年1—4月是3億平方米左右，全年預(yù)計有可能在8億平方米—9億平方米，跌幅非常大。

政策放松后，一二線城市部分區(qū)域的二手房交易有適度回暖，一手房銷售也在筑底中。

待售面積有兩個高點，一個是2015年達(dá)到7.16億平方米，另一個是2024年達(dá)到7.4億平方米，當(dāng)下壓力很大。

通過統(tǒng)計歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，2008年到2018年發(fā)生了幾個明顯背離。

第一，房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)與M2之間的背離。從2020年開始，由于疫情和貿(mào)易戰(zhàn)，M2大幅增長，但房地產(chǎn)沒有回升。

第二，房地產(chǎn)政策落實與房企資金到位情況之間的背離。一般來講，政策對房地產(chǎn)的帶動與企業(yè)資金層面有一致性，但這次沒有。也就是說，很多政策對房地產(chǎn)現(xiàn)金流危機(jī)沒有起到實質(zhì)作用，當(dāng)然也有銷售不振的原因。

第三，房地產(chǎn)市場與庫存之間的背離。一般情況下，由于前期銷售預(yù)計悲觀而減少房地產(chǎn)投資，庫存增長會逐步放緩。但在2021年下半年房地產(chǎn)市場走弱的情況下，庫存依然不斷上漲。

未來趨勢

第一，從價格下降到市場出清的過程，給予市場足夠自主權(quán)實現(xiàn)未來調(diào)整。同時，房企如何打破原有高周轉(zhuǎn)模式，從更多維度尋求發(fā)展模式，也是房地產(chǎn)企業(yè)下一步需要重點考慮的問題。

第二，政策引導(dǎo)解決房地產(chǎn)危機(jī)的三個核心問題，一是流動性的修復(fù)；二是信用的修復(fù)；三是市場預(yù)期的修復(fù)。

第三，未來供給機(jī)制的調(diào)整。未來將逐步形成高端市場有需求、中端市場有支持、低端市場有保障的機(jī)制。

第四，需求依然在，只是由于市場短期低迷和個人收入預(yù)期影響了購房決策。未來企業(yè)如何做好房子，做出符合需求的房子很重要。

第五，增量與存量并重。2022年之前，房地產(chǎn)市場是一個增量市場，未來在增量和存量并舉的情況下，存量資產(chǎn)的經(jīng)營、盤活、證券化等會帶來更多機(jī)會。這是未來房地產(chǎn)行業(yè)增長和新模式誕生的重要原因。

很多城市的二手房成交量已經(jīng)超過一手房，從原來一二手房簡單替代關(guān)系變成了聯(lián)動關(guān)系。一手房成交好轉(zhuǎn)沒有二手房成交作為基礎(chǔ)是非常困難的。

同時，存量的商業(yè)、寫字樓、長租公寓等經(jīng)營性資產(chǎn)已成為當(dāng)下房地產(chǎn)主流，在企業(yè)的主要業(yè)務(wù)中占比越來越高。