經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 物業(yè)服務(wù)的未來(lái)在哪里？物業(yè)服務(wù)到底要如何發(fā)展？這是綠城服務(wù)集團(tuán)總裁金科麗過(guò)去半年常被同行和投資者問(wèn)及的問(wèn)題。

6月19日，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的第二十一屆（2024）藍(lán)籌年會(huì)上，金科麗作了《如何看待物業(yè)行業(yè)的未來(lái)》的主題演講，講述了物業(yè)行業(yè)近三年來(lái)經(jīng)歷的風(fēng)口、風(fēng)波和新機(jī)遇。

在2021年，物業(yè)是資本寵兒，行業(yè)以收購(gòu)熱潮和快速擴(kuò)張為主旋律，彼時(shí)綠城服務(wù)提出了三個(gè)關(guān)于成長(zhǎng)的叩問(wèn)：一是行業(yè)快速成長(zhǎng)，如何保持服務(wù)定力；二是客戶快速成長(zhǎng)，如何保持持續(xù)滿意；三是公司快速成長(zhǎng)，品質(zhì)如何保持如一。

三年后的今天，金科麗又提出了三個(gè)問(wèn)題來(lái)回答對(duì)物業(yè)未來(lái)的思考：一是行業(yè)的蓄水池到底有多大？二是企業(yè)的價(jià)值錨應(yīng)該是什么？三是物業(yè)企業(yè)能力的天花板到底有多高？

最后，金科麗借用一句歌詞，“若是月亮還沒(méi)來(lái)，路燈也可照窗臺(tái)”，堅(jiān)信行業(yè)發(fā)展仍有廣大空間，堅(jiān)定提質(zhì)增效的行動(dòng)路徑，相信物業(yè)行業(yè)最終會(huì)從周期當(dāng)中走出來(lái)，看見(jiàn)光亮。

以下內(nèi)容根據(jù)金科麗演講整理：

2021年，我參加經(jīng)觀藍(lán)籌年會(huì)時(shí)，物業(yè)行業(yè)是資本寵兒。2021年底，有52家上市物業(yè)公司，總市值超過(guò)5700億元，前十大市值平均市盈率超過(guò)60倍，是房地產(chǎn)企業(yè)的10倍左右。面對(duì)當(dāng)時(shí)行業(yè)動(dòng)輒30%—50%的高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，綠城服務(wù)也有過(guò)焦慮，不比現(xiàn)在的焦慮低。

三年后，我們?cè)賮?lái)看這個(gè)市場(chǎng)，市值超過(guò)百億的上市公司僅剩下7家，平均市盈率回落到12倍，行業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值錨重新切換。

我們認(rèn)為，高安全邊際、高成長(zhǎng)韌性和高股東回報(bào)的標(biāo)簽受到了資本市場(chǎng)的看好，而高質(zhì)量發(fā)展之外，以現(xiàn)金流和輕資產(chǎn)為中心的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力，和從儲(chǔ)備到交付再到拓展的良性循環(huán)能力，成為企業(yè)最重要的護(hù)城河。

如何看待物業(yè)行業(yè)的未來(lái)？

我想用三個(gè)問(wèn)題來(lái)回答對(duì)物業(yè)未來(lái)的思考：一是行業(yè)的蓄水池到底有多大？二是企業(yè)的價(jià)值錨應(yīng)該是什么？第三，物業(yè)企業(yè)能力的天花板到底有多高？

物業(yè)服務(wù)輕資產(chǎn)、抗周期的屬性和發(fā)展邏輯沒(méi)有改變，具備長(zhǎng)期的潛力和增長(zhǎng)韌性。生根在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、自身品牌力和服務(wù)力過(guò)硬的物業(yè)企業(yè)，更有望成為長(zhǎng)跑冠軍。

我們認(rèn)為，首先，所有問(wèn)題的背后是拼管理。行業(yè)到了轉(zhuǎn)折期，企業(yè)面臨非常大的外部環(huán)境挑戰(zhàn)。物業(yè)公司的上游是地產(chǎn)公司，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)碰到問(wèn)題，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)公司的支持變少，例如支付費(fèi)用變少、周期拉長(zhǎng)。但實(shí)質(zhì)上，這是物業(yè)對(duì)地產(chǎn)的依賴(lài)程度過(guò)高，向生活服務(wù)和城市服務(wù)的轉(zhuǎn)型不夠徹底。在經(jīng)營(yíng)效益上，收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流沒(méi)有實(shí)現(xiàn)均衡增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)和成熟的工業(yè)企業(yè)、金融業(yè)相比，精細(xì)化程度還不夠高。

第二，所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的價(jià)值底層都是拼服務(wù)?？蛻粜枰氖钦业浇鉀Q方案，而對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是讓一線員工愿意做、能做好，這是最簡(jiǎn)單的服務(wù)邏輯。新周期之下，如何快速實(shí)現(xiàn)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)主體、服務(wù)生態(tài)和服務(wù)系統(tǒng)的重構(gòu)，是物業(yè)企業(yè)的全新課題。

第三，物業(yè)行業(yè)的能力天花板到底有多高？到目前為止，物業(yè)服務(wù)仍是一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，其最終走向一定是人本和科技雙輪驅(qū)動(dòng)。綠城服務(wù)在以主數(shù)據(jù)建設(shè)來(lái)倒逼數(shù)字化轉(zhuǎn)型的頂層拉通，用數(shù)據(jù)流來(lái)推動(dòng)服務(wù)流、管理流和經(jīng)營(yíng)流的再造，而以共享能力的建設(shè)來(lái)推動(dòng)管理集約化能力的提升，加速財(cái)務(wù)共享、人力共享和采購(gòu)共享。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型一定是一號(hào)工程，一定是個(gè)管理型工作，是個(gè)臟活、累活、苦活，絕不是放在PPT里展示的故事和噱頭。

我們認(rèn)為，行業(yè)轉(zhuǎn)折期面臨的最大困難，不是困難的市場(chǎng)，而是面對(duì)業(yè)主的需求、員工的期待、組織的效率、經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量和市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型與公司發(fā)展不充分、不平衡之間的矛盾。

沒(méi)有行業(yè)的時(shí)代，只有時(shí)代的行業(yè)。外部環(huán)境的艱巨挑戰(zhàn)依然存在，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換的周期底部仍在震蕩。借用現(xiàn)在很火的一句歌詞，“若是月亮還沒(méi)來(lái)，路燈也可照窗臺(tái)”，我們依然堅(jiān)信行業(yè)發(fā)展的廣大空間，我們也依然堅(jiān)定提質(zhì)增效的行動(dòng)路徑，我們相信優(yōu)質(zhì)企業(yè)最終會(huì)從周期當(dāng)中走出來(lái)，看見(jiàn)光亮。