21世紀經(jīng)濟報道記者 曹媛 深圳報道

近日，平安信托福寧615號產(chǎn)品逾期后有了新進展，底層項目回款2000萬，而同樣備受市場關注的另一只逾期信托產(chǎn)品，即平安信托佳園468號進展如何？

一位平安信托佳園468號投資者告訴記者，項目逾期后還未收到回款，但在逾期前收到過兩次回款。平安信托向21世紀經(jīng)濟報道記者獨家表示，該項目于2022年6月、2022年9月分別向佳園468項目全體受益人分配回款總計5670萬元。

根據(jù)投資者給記者提供的《平安信托佳園468號集合資金信托計劃2024年度一季度資金管理報告季報》（簡稱“佳園468號一季報”），截至2024年一季度末，該產(chǎn)品并未產(chǎn)生正向的營業(yè)收入及產(chǎn)品利潤，且該產(chǎn)品的單位凈值已跌破“1”，降至0.81。這通常意味著這只信托產(chǎn)品自成立以來的總體價值有所下降。

此外，今年一季度信托計劃底層地產(chǎn)項目去化速度依舊較慢，去化周期長，剩余貨值約為15億左右（該項目主要還款來源部分），且該樓盤處于“保交付”狀態(tài)。平安信托向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“惠州大亞灣開發(fā)區(qū)管委會城鄉(xiāng)建設和綜合執(zhí)法局依照‘保交付、穩(wěn)民生’政策相關工作部署，對標的項目預售監(jiān)管資金實行強監(jiān)管政策?！?/p>

平安信托進一步表示，作為該信托產(chǎn)品的管理人，公司積極履行受托人責任，正通過推動底層項目銷售、推進優(yōu)先股轉(zhuǎn)讓、提起司法訴訟等多種舉措切實維護投資人利益，后續(xù)公司將持續(xù)以受益人利益最大化的目標，積極推進項目處置。?

一季度營收及利潤均為負，佳園468號產(chǎn)品單位凈值低于1

根據(jù)佳園468號一季報，該產(chǎn)品并未產(chǎn)生正向的營業(yè)收入及產(chǎn)品利潤。具體財務指標為，當期營業(yè)收入為-1.69億元，累計營業(yè)收入為-0.73億元。影響營業(yè)收入的主要是公允價值變動損益，當期為-1.69億元，累計金額為-0.73億元。此外，一季度利息收入為8.71元，累計利息收入為7806.73元；投資收入、匯兌收益均為0元。

而該產(chǎn)品的營業(yè)費用約為254萬元，累計金額約為0.278億元。根據(jù)公告，營業(yè)費用主要包括該產(chǎn)品合同約定由產(chǎn)品財產(chǎn)承擔的管理費（約160萬元）、業(yè)績報酬（0元）、托管費（0元）、稅金及附加(0元）、其他費用（約94萬元）。

而在佳園468號產(chǎn)品凈值情況方面，截至2024年3月29日，該產(chǎn)品的信托單位凈值為0.81，信托財產(chǎn)凈值為4.28億元。

記者了解到，每份信托單位的面值及認購價格均為1元，且信托單位凈值=信托財產(chǎn)凈值÷信托單位總份數(shù)。如果破“1”，通常意味著這只信托產(chǎn)品自成立以來的總體價值有所下降。

據(jù)悉，信托產(chǎn)品的單位凈值通常是指信托產(chǎn)品每份的凈資產(chǎn)價值，它反映了信托資產(chǎn)的當前價值除以信托單位的總數(shù)。單位凈值也是投資者了解信托產(chǎn)品表現(xiàn)的重要指標之一，它可以幫助投資者判斷產(chǎn)品的盈利能力和風險狀況。

據(jù)此，也有投資者向記者表達疑問，“這是否意味著我們最后到手的錢會打8折？”平安信托回復記者稱，“不屬實。我司已于2023年8月向深圳中院提起訴訟申請，并申請查封保全核心資產(chǎn)等司法強制措施。法院已于2023年8月28日受理立案，將于近期進行一審證據(jù)交換。”

對此，平安信托也在佳園468號一季報中強調(diào)，本產(chǎn)品的估值結(jié)果僅供受托人日常運營管理參考并按照合同約定向投資者披露，并不作為信托利益分配的依據(jù)，也不構(gòu)成受托人對委托人/受益人本金和收益的任何承諾或保證，受益人實際獲得分配的信托利益與按照信托單位凈值計算的金額之間可能存在較大偏差。

底層房產(chǎn)項目去化速度慢，剩余貨值約為15億

記者了解到，佳園468號是股權投資類信托產(chǎn)品，成立于2021年12月2日，以股權投資形式投資于惠州市博裕房地產(chǎn)有限公司名下的“惠州慧灣項目”。預計存續(xù)期限24個月，但就在2023年8月，平安信托發(fā)布公告稱該信托項目逾期。

在該項目中，佳園468號主要交易對手為龍光集團，當“惠州慧灣項目”開發(fā)、建造、運營過程中出現(xiàn)資金缺口，由深圳市龍光控股有限公司應提供資金補足。

據(jù)悉，佳園468號出現(xiàn)逾期兌付情況首先是因為底層房地產(chǎn)項目去化速度慢、周期長。在今年一季度，該區(qū)域房地產(chǎn)市場依然低迷，惠州慧灣項周邊同類在售競品存量多，項目銷售去化速度較慢。

根據(jù)佳園468號一季報數(shù)據(jù)，截至2024年4月，“惠州慧灣項目”已領取8.987萬方預售證（本報告期內(nèi)新增預售房屋面積1.6萬方），已銷售4萬方，金額約6.32億元，住宅網(wǎng)簽去化率約46%，項目公司名下預售資金監(jiān)管賬戶余額約1.32億元。

根據(jù)投資人提供的聊天截圖，平安信托相關項目負責人向投資人表示，“該項目剩余貨值約15億左右，剩余貨值需要時間去化，根據(jù)目前的銷售市場情況，預計去化周期較長。”

平安信托方也向記者證實此事屬實并表示，該項目分多期開發(fā)，目前已開發(fā)住宅一期及商辦一期，住宅一期計容面積17.4萬方，商辦一期面積35.04萬方。住宅一期共8棟樓，已全部封頂，其中4棟已拿預售證，是該項目的主要還款來源。此部分按照周邊市場均價估價剩余貨值約15億元。

記者也從項目相關人士處了解到，得益于近期國內(nèi)房地產(chǎn)政策和開發(fā)商的降價銷售策略，該項目5月份單月成交57套，去化速度有所提升。

當?shù)貎?yōu)先“保交付”，尚無盈余資金分配

值得注意的是，上述平安信托相關項目負責人還向投資人還提到，“目前大亞灣住建局出于保交付要求，銷售回款僅能用于項目開發(fā)建設，尚無盈余資金向信托計劃進行分配。受托人在持續(xù)與住建局溝通，要求核定保交付所需資金規(guī)則后盈余資金向信托計劃進行分配?！?/p>

對此，平安信托向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，惠州大亞灣開發(fā)區(qū)管委會城鄉(xiāng)建設和綜合執(zhí)法局依照“保交付、穩(wěn)民生”政策相關工作部署，對標的項目預售監(jiān)管資金實行強監(jiān)管政策。

早在2023年1月，平安信托公告稱，“2023年1月12日，大亞灣政府在未經(jīng)受托人同意、未獲得底層項目公司用印授權文件的情況下，單方面將底層項目公司名下惠州慧灣項目預售資金監(jiān)管賬戶中1.84億元劃付至惠州大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)不動產(chǎn)登記中心賬戶名下?！?/p>

當時，據(jù)媒體報道，惠州大亞灣住建局反饋稱，監(jiān)管資金劃付行為，是為了保障“惠州慧灣項目”正常交付，以及農(nóng)民工工資發(fā)放的專項劃撥。

根據(jù)佳園468一季報，平安信托表示已在廣東省深圳市福田區(qū)人民法院立案，申請財產(chǎn)保全，法院已出具受理案件通知書。截止2024年4月，法院已反饋平安信托申請查封的項目公司預售資金賬戶、住宅一期、住宅二期、商辦一期房產(chǎn)或在建工程由于涉及“保交付、保民生”不予查封。司法程序進程方面，交易對手（龍光集團）已提起管轄權異議上訴，受托人已提交答辯意見，截至2024年4月，尚未在廣東省高院查詢到案件，案件仍在法院內(nèi)部流轉(zhuǎn)中。

另外，平安信托表示正在積極尋找第三方投資人，通過轉(zhuǎn)讓信托計劃項下財產(chǎn)方式變現(xiàn)。

除出現(xiàn)上述情況外，佳園468號交易文件項下的交易對手龍光集團也出現(xiàn)了流動性困難等情況，這直接導致龍光集團無法按時足額支付股權收購價款，目前已觸發(fā)違約。

龍光集團也公開表示，將繼續(xù)堅持生產(chǎn)經(jīng)營和債務管理兩手抓，一方面繼續(xù)采取積極措施“保經(jīng)營穩(wěn)定，保質(zhì)量交付”，在經(jīng)營上堅持穩(wěn)定基本盤、降低各項成本，強化風險管控；另一方面，積極持續(xù)與境外債務重組的各類債權人進行建設性協(xié)商，將盡最大努力、爭取盡快完成境外整體債務管理工作。?