董希淼/文 5月17日，中國人民銀行聯(lián)合國家金融監(jiān)管總局在住房金融方面連續(xù)發(fā)出“四支箭”：調整個人住房貸款最低首付款比例，首套和二套房貸最低比例分別為15%、25%；取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵地方收購已建成未出售商品房。近段時間來，包括一線城市在內的全國超過200個城市快速跟進落實，調整優(yōu)化限購、限售政策和住房信貸政策。在政策“組合拳”強有力的推動之下，我國房地產市場有望加快企穩(wěn)回升，但后續(xù)仍需繼續(xù)優(yōu)化相關政策，并關注三四線城市房地產市場變化。

房地產是我國支柱產業(yè)，房地產市場關聯(lián)很多上下游行業(yè)，其健康平穩(wěn)發(fā)展對經濟恢復回升具有重要意義。促進金融與房地產良性循環(huán)，既是房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展的需要，也是防范化解金融風險的需要。2021下半年以來，我國房地產市場經歷了較為顯著的調整，居民住房消費信心和意愿下降，房地產供求關系發(fā)生重大變化。今年1月—4月，房地產開發(fā)投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面積下降20.2%，銷售額下降28.3%，房屋新開工面積同比下降24.6%。

在這種情況下，進一步完善房地產金融宏觀審慎管理，調整優(yōu)化住房信貸政策，不僅具有重要性，還具有緊迫性。5月17日金融管理部門從住房貸款首付比例、利率兩個方面對住房信貸政策進行調整，具有多個方面重要意義：一是適當降低居民住房消費門檻。尤其是首套住房貸款首付款比例調整為最低15%，為歷史上最低首付比例；二套住房貸款首付款比例調整為最低25%，為近年來新低。首付比例顯著下降，將更好滿足剛性和改善性住房需求。二是減輕居民住房消費負擔。取消全國性的住房貸款利率政策下限，降低住房公積金貸款利率25基點，將推動住房貸款利率繼續(xù)降低。據測算，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。三是傳遞出穩(wěn)定房地產市場的明確信號。此次住房信貸政策調整力度較大，超出預期。房地產短期看金融、長期看人口，住房信貸政策大幅度調整，有助于穩(wěn)定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意愿和能力。

而保障性住房再貸款作為新的結構性貨幣政策工具，利率低至1.75%，展期后期限最長5年，具有三個方面的積極作用：第一，提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性。央行向政策性銀行和21家全國性銀行提供低成本的資金支持，有助于激勵全國性銀行向相關企業(yè)提供資金支持；第二，支持地方政府化解房地產市場風險。保障性住房再貸款3000億元，可帶動銀行貸款5000億元，對相關城市房地產“去庫存”是直接、有力的支持。三是促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。存量未出售的商品房被收購，房地產企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項目建設，形成良性循環(huán)。下一步，應進一步明確保障性住房再貸款資金支持對象、使用范圍，嚴格限定為收購已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府債務。央行應完善并加強再貸款資金使用的監(jiān)督檢查。

去年以來，我國已經對房地產金融政策進行多次調整優(yōu)化，城市房地產融資協(xié)調機制等落地實施，房地產企業(yè)和“保交樓”項目合理融資需求逐步得到滿足。4月30日，中共中央政治局會議要求，統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施，促進房地產高質量發(fā)展。5月17日，何立峰副總理在全國切實做好保交房工作視頻會議上指出，要繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。此次住房金融政策大幅度調整，一方面從需求側提振居民住房消費，將對房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展形成支撐；一方面將加快存量商品房去化，推動從“保交樓”到“保交房”，保障人民群眾切身利益。預計未來一段時間，我國房地產市場有望企穩(wěn)回升，特別是一二線城市房地產市場有望提前企穩(wěn)；但三四線城市的房地產市場在“虹吸效應”之下仍然面臨一定壓力。

需要注意的是，此前個人住房貸款利率在實際上形成“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，人民銀行分支機構在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮借款人資質、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實際執(zhí)行的住房貸款利率。此次全國性住房貸款利率政策下限取消之后，全國多數地方將不再設定住房貸款利率下限，由銀行自主與借款人協(xié)商確定。首套住房貸款首付15%、二套住房貸款首付比例25%均為最低首付比例，銀行將根據借款人資質等情況，自主確定差異化的首付比例，實際首付比例將等于或高于最低首付比例；不同的銀行首付比例、貸款利率也將有所區(qū)別。事實上，除廣州外其他一線城市因城施策，仍然設定住房貸款利率下限，房貸首付比例高于全國最低首付比例，如上海明確將首套、二套房貸利率下限調整為同期限LPR減45個基點、LPR減5個基點；最低首付比例分別為20%、35%（少數地區(qū)除外）。

從近期金融數據看，居民部門有效融資需求不足是突出問題。下一步，應加快落實并繼續(xù)采取堅決有力的措施，穩(wěn)定居民住房消費預期，促進房地產市場盡快回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來。從全國看，應繼續(xù)調整優(yōu)化房地產市場調控政策，一線城市之外的城市，應全面取消限制性措施；一線城市應進一步放開非核心城區(qū)的限購、限售政策。金融管理部門應明確宣布暫停實施房地產企業(yè)融資“三條紅線”、房地產貸款集中度管理。住房信貸政策方面，應繼續(xù)放寬首套房貸認定標準，只要房貸已經結清，申請房貸即視為首套；引導商業(yè)銀行適當降低存量二套房貸利率，推出三套房貸并采取合理的首付比例和利率，進一步降低居民住房消費負擔。

但是，部分商業(yè)銀行對金融管理部門和地方政府的政策調整，在落實上存在一定滯后性。如杭州市5月9日調整首套住房認定標準后，部分銀行如四家大型銀行，對當地在所購住房城區(qū)范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的可按首套住房認定的新規(guī)，并未實際執(zhí)行。商業(yè)銀行應提高站位，平衡好營利性和功能性的關系，認真、全面落實好新的政策。