經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 2024年4月，王靜終于賣掉了河北燕郊的房子，94平方米的兩居室賣了93萬元，單價為9800元/平方米，這個價格不僅創(chuàng)下該小區(qū)2015年以來的最低紀錄，也讓該小區(qū)房價時隔十年重回萬元以下。

王靜賣房的過程一波三折，前后耗時五年之久，期間18次下調(diào)掛牌價格，最終成交價不足高峰期的三分之一。她說，賣燕郊的房子投入了太多時間和精力，“中介也覺得價格低了，可我不想耗下去了”。

從2015年到2024年的十年間，燕郊的房價經(jīng)歷了過山車般的動蕩，前三年快速上漲3倍以上，隨后進入長達七年的下行通道。放松限購、地鐵22號線動工等一系列利好因素，依然沒有扭轉(zhuǎn)樓市的頹勢。

葉斌是燕郊一家房地產(chǎn)中介公司的負責人，房地產(chǎn)高峰期，他的業(yè)務遍及京津冀區(qū)域。他告訴經(jīng)濟觀察報，雖然燕郊樓市的主流成交價保持在萬元以上，但從3月和4月開始，單價低于萬元的成交大量出現(xiàn)。

不只是燕郊，過去七年，環(huán)京其他地區(qū)的房價也大幅下跌。葉斌說，目前，大廠的主流成交價保持在7000元/平方米—8000元/平方米；廊坊市區(qū)、香河、固安等區(qū)域保持在5000元/平方米—6000元/平方米；其他區(qū)域低于5000元/平方米。

環(huán)京樓市十年跌宕，成功逃頂?shù)闹皇巧贁?shù)，多數(shù)購房者像王靜一樣經(jīng)歷了房價“冰與火”的煎熬。王靜說，她的房子本來有機會賣出更高的價格，但因為不甘心錯過了，“人要勇于面對現(xiàn)實，否則只會輸?shù)酶鼞K”。

不愿接受現(xiàn)實

王靜的房子購買于2012年3月，總價80多萬元。2015年結婚后，她搬到了燕郊居住。

王靜搬到燕郊不久，環(huán)京樓市迎來了最大一波行情，房價持續(xù)上行帶來的喜悅，抵消了這對新婚夫婦跨城通勤的煩惱。彼時，房價上漲一個月帶來的增值，抵得上王靜一年的收入。

2017年3月17日，北京出臺“史上最嚴”的限購政策，環(huán)京地區(qū)的房地產(chǎn)從業(yè)者和業(yè)主普遍認為，北京限購后，大量需求將外溢到環(huán)京地區(qū)，其中燕郊樓市將成為北京限購的最大受益者。

北京限購政策出臺后，環(huán)京地區(qū)的房價達到歷史最高點，燕郊房價接近4萬元/平方米，大廠房價突破3萬元/平方米，廊坊市區(qū)、固安、香河等區(qū)縣的房價也普遍突破2萬元/平方米。王靜所在小區(qū)的房價漲至3.5萬元/平方米。

當時，王靜和丈夫已經(jīng)籌劃在北京買房，按照市場價，她在燕郊的房子能賣330萬元左右，是入手價的四倍?！鞍蜒嘟嫉姆孔淤u了，加上手里的積蓄，可以在北京全款買房”，但王靜的計劃沒有趕上變化。

2017年3月25日，廊坊出臺針對環(huán)京區(qū)縣的房地產(chǎn)限購政策。環(huán)京地區(qū)房價開始轉(zhuǎn)向。

王靜至今還清楚地記得，2017年“五一”假期，她付北京房子的定金時，燕郊房子的單價已經(jīng)跌破3萬元/平方米。兩口子商量，不賣燕郊的房子了。北京的房子可以貸款買，而且兩年后才交付，這兩年里可以不用折騰搬家。

2019年下半年，北京的房子裝修好后，王靜一家三口搬回北京。彼時，王靜已經(jīng)不上班了，專職帶孩子，打算賣掉燕郊的房子，提前把房貸還清，減輕家庭的壓力?！爱敃r，小區(qū)同戶型的掛牌價在250萬元左右，我們掛了220萬元”。

房子掛出去不久，中介聯(lián)系王靜，有買家看上房子了，讓她去面談。王靜到燕郊與買家見面。王靜低于200萬元不賣，買家高于180萬元不買，中介勸王靜讓步，但雙方最后還是談崩了。

一周后，中介告訴王靜，買家在同一小區(qū)以180萬元買到了一套同戶型的房子，而且樓層更好。王靜“低于200萬元不賣”的底線沒有改變，但還是將掛牌價調(diào)到212萬元。

2020年年初，王靜有點坐不住了，她將房子的掛牌價降到198萬元，并告訴中介可以接受180萬元的價格。

中介告訴王靜，她的房子再降20萬元—30萬元更容易出手。王靜說，沒有趕上330萬元的頂點，但也不至于賣150萬元，“自己心里的坎兒過不去”。

2020年一整年，王靜均處于“跟不上市場節(jié)奏”的狀態(tài)，每次她好不容易接受市場價了，市場價又到了一個新的低點。經(jīng)過多次調(diào)價，房子已經(jīng)降到155萬元，但依然沒有賣出。

到了2021年，王靜徹底“躺平”了，“能賣就賣，賣不掉就掛著”。

終于“割肉”

王靜對賣房的“躺平”態(tài)度持續(xù)了兩年。期間，她不再關心房地產(chǎn)市場，由于疫情原因，出入燕郊不便，她也很少去看燕郊的房子。

燕郊二手房價格一直陰跌，但新房價格較為堅挺。燕郊一位房地產(chǎn)項目營銷負責人告訴經(jīng)濟觀察報，由于擔心樓市價格“崩塌”，燕郊開發(fā)商就房價達成一致意見：堅持不降價。

房價“穩(wěn)定”了，一些零星的改善型成交依然存在。上述營銷負責人說，他負責銷售的項目，每月都有成交，多則十幾套，少則一兩套，“維持項目正常運轉(zhuǎn)沒問題，想要盈利比較困難”。

王靜的女兒在2023年秋季上小學。春節(jié)假期后，王靜計劃到天津買一套學區(qū)房。北京的房子在還月供，想要在天津買房，就需要賣掉燕郊的房子。

重啟賣房模式后，王靜再次陷入“跟不上市場節(jié)奏”的狀態(tài)中，心理價位從150萬元降至145萬元，再到140萬元、130萬元。

2023年底，王靜專程回到燕郊找中介，兩個人吃了午飯。席間，中介為王靜分析了房子一直賣不出去的原因，當時的市場形勢下，一個成交價出來時就已經(jīng)“過時”了，下一套同樣的房子想要成交，就需要再次降價。不同的是“降多少的問題”。

王靜認同中介的分析，開始反思自己的問題：所有賣家面對著同樣的市場，為什么有人能接受低價賣掉房子，自己卻被市場拖著走？

2024年春節(jié)后，王靜開始張羅著在天津買房，賣掉燕郊的房子變得急迫起來。中介建議她將價格一次性降到位，“我問多少錢算到位，中介說100萬元”。

當時，中介以為王靜被建議的價格惹生氣了，還耐心給王靜解釋。王靜說，她想明白了，自己的目的是買天津的學區(qū)房，燕郊的房子只要賣出去就行，“和孩子比起來，房子不算什么”。

王靜告訴中介，如果買家愿意付全款，價格還可以商量。4月初，房子終于以93萬元的價格成交，買家4月底前付清全款?！斑@個價格，估計要被鄰居罵死了。”王靜說。

從2019年掛牌開始，王靜的房子歷經(jīng)五年18次下調(diào)價格終于賣出。雖然賣出價與心理價位相差甚遠，但和買入價相比也沒有賠錢。經(jīng)過這一次漫長的賣房經(jīng)歷，王靜學到一個詞：及時止損。

跌至萬元以下

2022年下半年，王靜有兩位朋友先后賣掉了環(huán)京的房子，其中燕郊朋友的房子110平方米賣了220萬元；另一位朋友的房子在香河，115平方米賣了120萬元。兩人的賣出價均低于入手價。

王靜說，2020年，香河房價已經(jīng)跌破萬元，朋友在2022年下半年賣出的價格“賣好了”。燕郊朋友的房子是割肉賣出的，“比市場價低20萬元左右，虧了十幾萬元”。

王靜和燕郊的朋友互勸，她勸朋友不要低價賣房，即便不賺錢，也不能賣虧了；朋友勸她盡快拋售，未來房價會更低，但他們均沒有說服對方。

回頭看，王靜佩服朋友的勇敢。如果當時朋友聽了她的勸，總價會少賣70萬元—90萬元；如果王靜聽了朋友的勸，可以多賣出六七十萬元。

4月中旬，香河朋友的房子所在的小區(qū)成交一套同戶型房子，成交價66萬元，單價5500元/平方米。這也是當前香河樓市主流的成交價。香河有開發(fā)商甚至推出了3000元/平方米出頭的特價房。

葉斌告訴經(jīng)濟觀察報，香河房價最高時達到過2.5萬元/平方米，2021年市場主流成交價普遍在1萬元/平方米以內(nèi)。2023年下半年，香河樓市開始大量出現(xiàn)單價5000元/平方米左右的成交。

與香河跌破萬元大關的時間相差不遠，廊坊市區(qū)和固安等地的房價也先后跌破萬元。目前，廊坊市區(qū)部分片區(qū)的主流成交價保持在7000元/平方米—8000元/平方米，部分片區(qū)已經(jīng)跌至3000元/平方米—5000元/平方米；固安樓市主流成交價在6000元/平方米左右。

在更早的時候，永清、霸州、涿州、懷來等環(huán)京區(qū)域的房價已跌破萬元。

與香河緊鄰的大廠區(qū)域，2022年下半年，夏墊片區(qū)的成交價率先跌破萬元，并于2023年蔓延至全縣范圍?！把嘟挤績r漲到4萬元/平方米的時候，大廠房價達到3.5萬元/平方米，目前主流成交價在7000元/平方米—8000元/平方米?！比~斌稱。

作為環(huán)京樓市價格最堅挺的區(qū)域，在2023年四季度，燕郊部分小區(qū)出現(xiàn)低于1萬元/平方米的成交，“當時案例不多，今年3月開始多起來?！比~斌說，多數(shù)都是著急用錢的業(yè)主，要么換房，要么生意失敗還債。

葉斌說，之前，有的業(yè)主為了避免房子被法拍，出售給小額貸公司，但由于市場成交不好，小額貸公司已經(jīng)停止收房了?！?月的成交不錯，貝殼系統(tǒng)有四五百套，全燕郊應該上千套了。”葉斌說。進入4月，燕郊樓市成交再次恢復至“常態(tài)”，“著急用錢的，都得降價賣，這么多年，房價就是這樣一點一點被刷下來的”。

燕郊本土房企一位管理人員告訴經(jīng)濟觀察報，過去樓市快速上行讓一部分人的賬面財富倍增，在一定程度上使這些群體淡化了風險意識，“想當然地覺得房價會一直漲，但愿經(jīng)歷這次洗禮，房地產(chǎn)市場能成熟起來，購房者也能成熟起來”。

王靜說，人要懂得認輸，更何況這種認輸不是真輸了，只是賺得少了，“當時（2019年）潛意識里也覺得應該賣掉，但就是不甘心，現(xiàn)在回想起來真的很可笑，你能拗得過大形勢嗎？”

（應受訪者要求，王靜、葉斌為化名）