經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 雖然促成了一筆二手房交易，但是做了8年房地產(chǎn)中介的王鵬還是有些忐忑。

房子位于北京市東城區(qū)，是二環(huán)內(nèi)一套105平方米的中層三居室。小區(qū)周邊有多所知名的小學(xué)和中學(xué)。貝殼找房網(wǎng)顯示，截至2024年4月24日，該小區(qū)二手房平均掛牌單價(jià)為10.3萬元/平方米。

王鵬說，這套房子的成交總價(jià)是710萬元，單價(jià)約6.7萬元/平方米，創(chuàng)下了2016年以來該小區(qū)的價(jià)格新低。不到一個(gè)月的時(shí)間，同一個(gè)小區(qū)的房子成交單價(jià)就從8.6萬元/平方米降至約6.7萬元/平方米，讓他覺得有點(diǎn)不可思議。

在北京二手房市場，大幅折價(jià)成交的情況并非個(gè)例。某中介公司北京大區(qū)一位負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)歷3月的成交高峰后，4月，北京市場的二手房成交量出現(xiàn)下降，價(jià)格跌勢(shì)加快了，部分老舊小區(qū)的成交價(jià)比3月下跌10%—20%。

這位負(fù)責(zé)人稱，這一輪價(jià)格下行從2023年10月持續(xù)至今，開始只出現(xiàn)在個(gè)別小區(qū)，然后逐漸擴(kuò)散，郊區(qū)是無差別地普遍下跌，城區(qū)則主要集中在老舊小區(qū)，與價(jià)格最高位相比，跌幅普遍在40%—50%。

低價(jià)成交

王鵬經(jīng)手成交的這套房子是三居室，客廳小，且所在小區(qū)的物業(yè)管理不太完善，但屬于北京二環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的電梯房。該小區(qū)建于20世紀(jì)80年代末，原本是機(jī)關(guān)單位的公房。1998年房改后，多數(shù)房子的產(chǎn)權(quán)已出售。

房主在2023年高價(jià)買下了這套房子，原本打算留給兒子結(jié)婚用，后因遭遇特殊情況，需要將房子盡快變現(xiàn)。今年4月上旬，房子在王鵬的中介公司掛網(wǎng)，由于性價(jià)比較高，吸引了不少買家咨詢。

第一位買家談得很順利，最終敲定的總價(jià)是760萬元，不過買家拿不出全款，需要貸款。王鵬說，在當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)下，找全款買家需要時(shí)間。就在房主猶豫的時(shí)候，第二個(gè)買家出現(xiàn)了。

第二位買家在2024年年初賣掉了通州區(qū)的房子，計(jì)劃置換到城區(qū)。他覺得這套房子的樓層、面積和價(jià)格都符合預(yù)期，但全款最多只能拿出710萬元。雖然房子的總價(jià)減少了50萬元，但全款7天內(nèi)可以到賬，房主最終同意了。

這一筆看似特殊的交易，創(chuàng)下了該小區(qū)2016年以來的二手房成交價(jià)新低。王鵬說，2021年至2023年，該小區(qū)多數(shù)房源的平均成交單價(jià)約10萬元/平方米；今年春節(jié)后成交價(jià)跌破10萬元/平方米，但低于8萬元/平方米的成交單價(jià)還是首次。

類似的低價(jià)成交也出現(xiàn)在北京的其他區(qū)域。4月上旬，西二環(huán)一個(gè)建于2001年的小區(qū)，一套57平方米的小兩居室房子以340萬元的總價(jià)成交，單價(jià)6萬元/平方米，創(chuàng)下了該小區(qū)2017年以來的最低成交單價(jià)。

這個(gè)小區(qū)由于有學(xué)區(qū)加持，在過去兩年，價(jià)格一直保持在10萬元/平方米左右。附近中介門店一位負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，3月，該小區(qū)平均成交單價(jià)在8萬元/平方米左右，比2023年跌了兩成。

該中介門店的負(fù)責(zé)人稱：“這套房子成交后，很多業(yè)主把價(jià)格下調(diào)到7萬元/平方米左右，一些著急賣房的直接下調(diào)到6萬元/平方米左右。”

朝陽區(qū)一家中介門店的置業(yè)顧問告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，4月中旬，北三環(huán)和北四環(huán)間的一個(gè)老舊小區(qū)成交了一套67平方米的房子，總價(jià)373萬元，單價(jià)5.6萬元/平方米。

上述置業(yè)顧問說，這套房子首次掛牌于2023年11月，單價(jià)為9萬元/平方米。經(jīng)過多次調(diào)價(jià)，成交前的掛牌單價(jià)已降到7.5萬元/平方米。5.6萬元/平方米的成交價(jià)讓該小區(qū)的房價(jià)回到了2016年下半年。

西北五環(huán)外的區(qū)域，因有大量程序員居住，一向被視為北京房價(jià)的“天花板”。4月，馬連洼區(qū)域的一個(gè)小區(qū)成交了一套房子，單價(jià)為4.9萬元/平方米，此前該區(qū)域的單價(jià)很少低于7萬元/平方米；同在4月，上地一套學(xué)區(qū)房的成交單價(jià)也回到2016年的水平。

業(yè)主的妥協(xié)

2024年春節(jié)過后，家住北京市亦莊的程薇將換房提上日程，但在見了幾位買家后，就打消了換房的念頭。

目前程薇自住的兩居室于2016年購買，由于孩子馬上升初中，已經(jīng)不需要學(xué)區(qū)，她打算在同區(qū)域換一套大面積非學(xué)區(qū)房，以改善居住環(huán)境。近一個(gè)月，程薇見了幾個(gè)買家，但對(duì)方的出價(jià)普遍低于她在2016年的買入價(jià)。

程薇說，3月底，同小區(qū)同戶型房子的成交價(jià)在450萬元左右，不到半個(gè)月，買家的出價(jià)普遍低于400萬元，“中介也勸我降價(jià)，但我想好了，不打算賣了”。

在北京的二手房市場，并非所有房主都有程薇的底氣，很多房主由于各種各樣的原因，最終不得不向市場妥協(xié)。

“這套房子是第一次掛出來”，北京崇文門區(qū)域的一名中介人員指著電腦屏幕上的一套房源介紹：“房子是業(yè)主購買的公房，住了快30年。老兩口退休了，打算賣了房子，到國外和女兒一起生活。”

2024年1月，這套房子的首次掛牌總價(jià)是550萬元，單價(jià)9萬元/平方米。春節(jié)后，為了盡快賣出房子，房主將總價(jià)下調(diào)到500萬元，并告訴中介人員還有商量的余地。自掛牌以來，很多人前來看過房子，但一直沒有成交。

進(jìn)入3月，北京二手房成交活躍起來，房主將總價(jià)下調(diào)至430萬元。中介人員認(rèn)為這個(gè)價(jià)格比較容易成交，房主也信心滿滿，但最終還是失望了。“唯一的缺點(diǎn)是房子在頂層，其他都不錯(cuò)。”該中介人員說。

4月中旬，眼看著北京的二手房市場又恢復(fù)到常態(tài)，房主開始著急了，于是一次性將掛牌總價(jià)降到380萬元，折合單價(jià)6.2萬元/平方米。

上述中介人員說，最近有幾個(gè)買家比較感興趣，和房主進(jìn)行了幾輪談判，成交的可能性比較大，成交價(jià)預(yù)計(jì)還會(huì)下調(diào)，“即便按掛牌價(jià)成交，也是整個(gè)片區(qū)的最低價(jià)了”。

上述朝陽區(qū)中介門店的置業(yè)顧問告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，健翔橋附近的一個(gè)小區(qū)，同樓層、同戶型的房子，2023年4月的掛牌價(jià)是10.1萬元/平方米，到了今年4月，部分房源下調(diào)至7萬元/平方米左右。

該置業(yè)顧問稱，當(dāng)前二手房的成交價(jià)普遍較掛牌價(jià)下浮10%左右，部分區(qū)域、部分房源的折扣更大。4月，該小區(qū)成交的一套房子單價(jià)已經(jīng)低于6萬元/平方米。

上述中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，每個(gè)業(yè)主的實(shí)際情況不同，賣房的態(tài)度也不同，“著急用錢的，再低的價(jià)格都得賣；可賣可不賣的業(yè)主，價(jià)格不及預(yù)期就不賣了。”

他介紹，當(dāng)前，低價(jià)成交主要集中在兩類業(yè)主身上。

第一類是置換群體，買房和賣房同步進(jìn)行，很多人不得不低價(jià)出售房子，“所以，換房最好是先從容地賣，再從容地買，不能太急，要選對(duì)節(jié)點(diǎn)。”

第二類是急需變現(xiàn)的群體，有的房主因?yàn)樽约夯蚝⒆映鰢枰X，有的因?yàn)樯馐⌒枰u房償債。“最近幾年，因?yàn)檫@兩個(gè)原因賣房的人越來越多，自己不主動(dòng)賣房，很可能就被債主申請(qǐng)法拍了。”他說。

樓市探底

王鵬進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)時(shí)，正值房地產(chǎn)最大一輪上行期的起點(diǎn)。這一輪上行期始于2015年末，一直持續(xù)至2023年9月。這一過程中，市場成交雖然出現(xiàn)多次短暫的調(diào)整，但整體上呈現(xiàn)出上行趨勢(shì)。

今年4月，王鵬在翻看近期的成交記錄時(shí)，偶然看到西城區(qū)某小區(qū)3月末的一筆成交記錄，兩居室的成交總價(jià)是345萬元。他入行的首筆成交也是在這個(gè)小區(qū)。

王鵬回看了自己的第一筆成交，兩所房子的戶型和樓層相差不大，2016年初的成交總價(jià)是360萬元。他說，干了8年中介，房價(jià)創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)新高后，又回到了他從業(yè)時(shí)的行情。“當(dāng)年兩三個(gè)月漲一萬元，自己想著再怎么努力賺錢，也不可能趕得上房價(jià)。”王鵬說，“房價(jià)漲起來快，沒想到跌起來更快，現(xiàn)在一個(gè)月降了兩萬元。”

房價(jià)還會(huì)繼續(xù)降嗎？對(duì)這個(gè)問題，王鵬心里沒底。

上述中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2024年年初，他所在的公司曾對(duì)市場做了一次預(yù)判，當(dāng)時(shí)的看法是，如果沒有太大的利好出現(xiàn)，房價(jià)可能會(huì)回到2016年“9·30新政”前后的水平，當(dāng)時(shí)這個(gè)判斷是偏悲觀的。

4月以來的房價(jià)走勢(shì)意味著這一判斷還是保守了。上述中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人說，從單個(gè)小區(qū)來看，低價(jià)成交的情況還是個(gè)例，但從整個(gè)市場來看又較為普遍，每個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)了超預(yù)期的低價(jià)成交案例，“這些個(gè)案的成交價(jià)回到2016年年初了”。

在這位北京大區(qū)負(fù)責(zé)人看來，目前的市場情況很復(fù)雜，在新房市場，郊區(qū)新房同比跌幅在兩成左右，而且成交較為緩慢；城區(qū)新盤的價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但銷售普遍不及預(yù)期。

相比新房，二手房市場變化更加明顯。郊區(qū)的二手房價(jià)格普遍出現(xiàn)較大折扣，城區(qū)的二手房市場漲跌不一。具體表現(xiàn)為：老舊小區(qū)跌幅更大，新小區(qū)跌幅較小；之前價(jià)格漲幅較大的小區(qū)，這一輪跌幅也大，原來漲幅緩慢的小區(qū)，這一輪跌幅較??；部分小區(qū)的價(jià)格甚至出現(xiàn)小幅上漲。“過去幾年房價(jià)漲得太快了，目前正在回歸到一個(gè)合理區(qū)間。”上述中介公司北京大區(qū)負(fù)責(zé)人說，“什么是合理區(qū)間沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)也不太可能回到2014年，但愿能盡快穩(wěn)下來。”

在他看來，部分小區(qū)出現(xiàn)大幅折價(jià)拋售的情況，一方面是因?yàn)楣┻^于求，賣方議價(jià)能力變?nèi)?，迫于換房或變現(xiàn)壓力，最終向市場妥協(xié)。貝殼找房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，該網(wǎng)站北京二手房掛牌量達(dá)到14.6萬套，為歷史新高。

另一方面，不同時(shí)期的買房人對(duì)價(jià)格的接受程度不同。二手房單價(jià)從10萬元/平方米降至6萬元/平方米，對(duì)10萬元/平方米買入的人而言是降了，但對(duì)1萬元/平方米買入的人來說依然有5倍漲幅。

王鵬說，北京公房的業(yè)主，當(dāng)年買入的總價(jià)普遍不高于20萬元；早年買房的業(yè)主，單價(jià)也不到2萬元/平方米，現(xiàn)在掛牌價(jià)格6萬元/平方米也不虧，但高價(jià)入手的業(yè)主會(huì)吃不消。

房價(jià)降了，賣房的人卻多了。王鵬說，賣家各有各的難處，沒有特殊情況，多數(shù)業(yè)主不會(huì)折價(jià)賣房，“一下子虧一兩百萬元，多少年才能賺回來”。