經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 4月18日19點，“深圳市寶安區(qū)沙井街道步涌社區(qū)37號吐蓮大廈713號房”在阿里拍賣網(wǎng)以44.9萬元成交，這套房子建筑面積48平方米，折合單價7741元/平方米。周邊二手房價格普遍在4萬元/平方米左右。

這套房子之所以“便宜”，是因為沒有房產(chǎn)證。阿里拍賣網(wǎng)顯示，房子僅有“歷史遺留、集資分配協(xié)議、律師見證”等“證件”，通過“簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、律師見證”等手續(xù)交易。

在阿里拍賣和京東拍賣等平臺，類似的小產(chǎn)權(quán)房拍賣信息不少，普遍以“特價房、不限購、待拆遷”等關(guān)鍵詞為標(biāo)簽，標(biāo)的物所在地主要集中在深圳、廣州和北京等城市。

北京一位從事拍賣工作的人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，通過拍賣平臺出售小產(chǎn)權(quán)房，發(fā)端于深圳，2022年有拍賣公司把該模式引入北京，“一開始，人們對小產(chǎn)權(quán)還有顧忌，到2023年下半年，成交才逐漸多了起來”。

拍賣小產(chǎn)權(quán)

4月18日20點，經(jīng)過42輪出價，“深圳市大鵬新區(qū)葵涌鎮(zhèn)葵涌村屯圍10-1號房”在阿里拍賣網(wǎng)以41.3萬元成交。標(biāo)的物為一間建筑面積30平方米的平房，折合單價1.18萬元/平方米。

拍賣信息顯示，標(biāo)的物的“證件”有集體土地證、城市更新申報和轉(zhuǎn)讓協(xié)議。買受人除了支付拍賣款項外，還需支付5.9%的傭金及服務(wù)費，另外，還需承擔(dān)2000元的律師見證費和5000元的公證費。

貝殼找房網(wǎng)顯示，該房屋附近小區(qū)的二手房普遍超過3萬元/平方米。

拍賣信息特別提示，交易標(biāo)的物為自建房，買受人享有使用、收益、繼承、轉(zhuǎn)讓等權(quán)益，如遇拆遷、征地等情況，一切權(quán)益歸買受人所有；標(biāo)的物已納入花樣年城市更新片區(qū)，可以確權(quán)。

《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》顯示，標(biāo)的物為宅基地，上一次交易時間為2017年1月10日，協(xié)議簽署方有賣方、買方和第三方見證人（律師）。后附深圳市城市更新單元計劃申報委托書。

4月14日，在京東拍賣網(wǎng)，經(jīng)過94輪出價，深圳市南山區(qū)荔灣太子苑第壹棟601號房以228.8萬元成交。該房源有“集資建房合同”，建筑面積約85平方米，折合單價2.69萬元/平方米。周邊二手房價格普遍在7萬元/平方米—10萬元/平方米。

4月3日，經(jīng)過63輪出價，位于北京市順義區(qū)的正卷公寓，以35.4萬元價格在阿里拍賣網(wǎng)成交一套房子。該套房子建筑面積155平方米，折合單價2283元/平方米。貝殼找房網(wǎng)顯示，同區(qū)域的新房和二手房價格在2萬元/平方米—4萬平方米。

負(fù)責(zé)該筆拍賣的人士介紹，正卷公寓為“宿舍及配套用房”，沒有房產(chǎn)證，只有70年的使用權(quán)。委托人出售的是剩余58年的使用權(quán)，標(biāo)的物使用權(quán)到期時間為2082年1月31日。

該人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，競拍人中標(biāo)后，需要在5日內(nèi)付清全部款項，原權(quán)利人負(fù)責(zé)房屋的清場交付，并在15日內(nèi)協(xié)助中標(biāo)人對租賃合同進行更名，即將租賃合同乙方的名字由原權(quán)利人更換為中標(biāo)人。

此外，在阿里拍賣網(wǎng)上，北京在售的小產(chǎn)權(quán)房，還有部分城中村自建民房分割出售30年使用權(quán)，每套房源面積在30平方米左右，起拍價5萬元。

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)不完全統(tǒng)計，4月1日至18日，在阿里拍賣網(wǎng)，深圳累計成交的小產(chǎn)權(quán)房超過50套，廣州成交了8套；截至4月18日，深圳正在拍賣和即將拍賣的小產(chǎn)權(quán)房有180套左右，廣州有50套左右。

與深圳和廣州相比，北京的小產(chǎn)權(quán)房掛牌量相對較少。以正卷公寓為例，2023年6月至今累計拍出12套，該小區(qū)還有2套房子將于5月15日開拍。

規(guī)避風(fēng)險

深圳的小產(chǎn)權(quán)房成分復(fù)雜，由于歷史原因，既有村民自建房，也有合作建房和統(tǒng)建房，還有部分軍產(chǎn)房。

一位深圳本土開發(fā)商告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，改革開放初期，大量外地人員和公司進入深圳，或自行購地建房，或與村委會合作建房，使得大量小產(chǎn)權(quán)房涌現(xiàn)出來。

深圳官方曾出臺相關(guān)政策，試圖為部分小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。由于需要補繳不菲的土地出讓金，部分房主不愿將房子“轉(zhuǎn)正”。

“在城市更新過程中，通過對原始權(quán)益和手續(xù)等資料審核，部分小產(chǎn)權(quán)房會享受相應(yīng)的補償權(quán)益。”上述開發(fā)商說。

該人士稱，在城市更新過程中，并不是所有小產(chǎn)權(quán)房都能獲得補償，需要一房一議，甄別過程較為復(fù)雜，所以購買小產(chǎn)權(quán)房依然存在風(fēng)險。

上述拍賣人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，購買小產(chǎn)權(quán)房是否存在風(fēng)險，首先看土地、規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)是否齊全。有的小產(chǎn)權(quán)房有合法建設(shè)手續(xù)，只是禁止交易；有的缺失土地、規(guī)劃和建設(shè)等手續(xù)，屬于違建。

上述正卷公寓拍賣負(fù)責(zé)人稱，只要房子不是違建，一般不存在被拆除的風(fēng)險。正卷公寓由順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)政府與開發(fā)商共同建設(shè)，土地為集體用地，規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)在官網(wǎng)都可以查到。

其次看合同。無論是轉(zhuǎn)讓合同，還是租賃合同，如果合同條款與現(xiàn)行法律、法規(guī)相悖，則有可能被認(rèn)定為無效合同，或者只有部分會受到法律保護。比如租賃年限，法律規(guī)定房產(chǎn)的最長租期是20年，如果租期超過20年，一旦交易雙方發(fā)生糾紛，超出的租賃期限及支付的租金，可能不會受到法律保護。

上述負(fù)責(zé)拍賣的人士稱，正卷公寓的租賃合同將70年租期分為初始租期及三個自動續(xù)租期，租金總額平均分配到各個租期內(nèi)，以此來規(guī)避風(fēng)險。

他說，通過拍賣平臺交易小產(chǎn)權(quán)房，也可以規(guī)避一定風(fēng)險。買受人的資金暫存于平臺，等到租賃合同完成更名后，交易款項才會進入出售人的賬戶。

大幅降價

過去幾十年，小產(chǎn)權(quán)房因價格便宜受到部分剛需群體的青睞，多個一二線城市均有不少小產(chǎn)權(quán)房存在，且價格一直相對穩(wěn)定。但阿里拍賣和京東拍賣等平臺數(shù)據(jù)顯示，近期部分小產(chǎn)權(quán)房的交易較為活躍，成交價格下跌。

以正卷公寓一套106平方米的房源為例，合同顯示，2012年第一次交易時，70年租金總額是121.9萬元；2023年7月在阿里拍賣的成交價是65.2萬元。

上述以35.4萬元成交的正卷公寓155平方米房源，先后在阿里拍賣網(wǎng)交易了三次。2023年6月拍出66.9萬元，2023年8月拍出52.5萬元，10個月時間價格降了47%。

位于北京市昌平區(qū)的松蘭堡7號公寓，一套28平方米單間30年租賃權(quán)，2023年11月在阿里拍賣網(wǎng)的成交價為16.4萬元，一個月后二次拍賣的成交價降至10.4萬元。

在阿里拍賣網(wǎng)，北京通州雨涵文化產(chǎn)業(yè)園一套30平方米單間的36年使用權(quán)，不到兩個月時間成交價降了16%。

不只是北京，深圳龍崗南嶺普強花園二區(qū)26號一套28平方米的小產(chǎn)權(quán)房，2023年10月在阿里拍賣網(wǎng)的成交價是31.16萬元，2024年3月以5.79萬元的價格拍出，降幅達(dá)81.4%。

位于深圳龍華丹樂小區(qū)的一套21平方米單間，2023年5月在阿里拍賣網(wǎng)上的成交價是20.87萬元，2023年底再次拍出時，價格降至3.5萬元。

在阿里拍賣和京東拍賣等平臺，小產(chǎn)權(quán)房成交價格波動的案例不在少數(shù)。

上述深圳開發(fā)商稱，購買小產(chǎn)權(quán)的多為剛需群體，但也有部分購房者看好小產(chǎn)權(quán)房的租金收益，“因為總價便宜，租售比還是比較可觀的”。

在他看來，由于當(dāng)下房地產(chǎn)市場承壓，出租率和租金均受到影響，“如果業(yè)主通過出租小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)收回成本，出于風(fēng)險考量很可能會拋售；一般情況下，剛需低價拋售的可能性較小”。

上述拍賣人士經(jīng)手的幾個房源，原房主多數(shù)不是自住，有的用于出租，但已經(jīng)空置了幾個月；有的是抵賬得來的房子，“一直沒有裝修，留著也沒用，能賣多少算多少”。