3月14日，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金代碼：180601；以下簡(jiǎn)稱：華潤(rùn)商業(yè)REIT）在深圳證券交易所成功上市。

此前，由于投資人超額認(rèn)購(gòu)，華潤(rùn)商業(yè)REIT于2月1日提前完成公眾投資者的配售和發(fā)售工作，2月7日正式宣告基金成立，成為這一批上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中募集規(guī)模最大的一只，共計(jì)募集69.02億元。

超額認(rèn)購(gòu)和募集規(guī)模較大背后，不僅是底層資產(chǎn)青島萬象城良好運(yùn)營(yíng)帶來的較高收益預(yù)期，也凸顯了華潤(rùn)置地在購(gòu)物中心的領(lǐng)先地位。

作為華潤(rùn)商業(yè)REIT的發(fā)起人，華潤(rùn)置地是行業(yè)領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，在開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)等領(lǐng)域均已經(jīng)建立寬廣護(hù)城河，多元業(yè)務(wù)間已實(shí)現(xiàn)相互賦能、企業(yè)綜合實(shí)力強(qiáng)勁。

作為是我國(guó)最早發(fā)展購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的開發(fā)商之一，華潤(rùn)置地已深耕超過20年?？梢哉f，過去二十年，商業(yè)地產(chǎn)一直是華潤(rùn)置地足以傲視整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的殺手锏。

2024年春節(jié)后，公募REITs一掃之前的陰霾。同花順的數(shù)據(jù)顯示，截至3月3日近一個(gè)月，30只已上市公募REITs價(jià)格全面上行。來自原始權(quán)益人華潤(rùn)置地的強(qiáng)勁綜合實(shí)力背書、效益極佳的底層項(xiàng)目、資本市場(chǎng)的熱捧、公募REITs大盤上行等一系列綜合因素，不僅為華潤(rùn)商業(yè)REIT上市創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)環(huán)境，也為投資者長(zhǎng)遠(yuǎn)看好優(yōu)質(zhì)消費(fèi)公募REITs奠定了基礎(chǔ)。

面向未來，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣表示，面向未來，華潤(rùn)置地將深入貫徹落實(shí)中央企業(yè)“成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，保障和改善民生的重要力量”的指示精神，按照 “發(fā)揮消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用”的決策部署，在華潤(rùn)集團(tuán)的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的大力推動(dòng)和中介機(jī)構(gòu)的共同努力下，借助本次上市，持續(xù)建設(shè)華潤(rùn)商業(yè)REIT這個(gè)“好平臺(tái)”，完善運(yùn)行機(jī)制、挖掘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、做好擴(kuò)募儲(chǔ)備，走通購(gòu)物中心“投、融、建、管、退”資本循環(huán)，以募集資金繼續(xù)支持購(gòu)物中心投資建設(shè)，為振興消費(fèi)、繁榮商業(yè)、改善民生、服務(wù)大局貢獻(xiàn)更大力量。

資本市場(chǎng)青睞

2023年10月26日，華潤(rùn)商業(yè)REIT連同其他3家申報(bào)國(guó)內(nèi)首批消費(fèi)公募REITs，并獲得交易所受理。不到一個(gè)月時(shí)間，4只消費(fèi)公募REITs注冊(cè)生效。

據(jù)一位消費(fèi)公募REITs原始權(quán)益人介紹，從申報(bào)到獲批，之所以進(jìn)展迅速，主要因?yàn)橹皽?zhǔn)備工作進(jìn)行的較為充分，籌備工作從3月就啟動(dòng)，加上與交易所支持，待到申報(bào)時(shí)，大部分前期工作已經(jīng)完成。

根據(jù)發(fā)行公告，華潤(rùn)商業(yè)REIT發(fā)行價(jià)6.902元/份，募集份額10億份，由華夏基金作為管理人，招商銀行作為基金托管人，中信證券為獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問，會(huì)計(jì)事務(wù)所為畢馬威，律師事務(wù)所為漢坤、評(píng)估機(jī)構(gòu)為戴德梁行。

2024年1月30日，華潤(rùn)商業(yè)REIT開始認(rèn)購(gòu)。根據(jù)募集結(jié)果，28家戰(zhàn)略投資人累計(jì)配售8億份，募集資金55.2億元，其中原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方累計(jì)認(rèn)購(gòu)3.65億份，占比為36.5%，其他戰(zhàn)略投資人合計(jì)認(rèn)購(gòu)4.35億份，貢獻(xiàn)了30億元認(rèn)購(gòu)資金。

11家網(wǎng)下投資者合計(jì)認(rèn)購(gòu)1.5245億份，最終確認(rèn)1.4億份；公眾投資人合計(jì)認(rèn)購(gòu)6904.6萬份，最終確認(rèn)6000萬份。由于投資者認(rèn)購(gòu)較為踴躍，發(fā)行方于2月1日提前結(jié)束公眾投資者的認(rèn)購(gòu)工作。按照原計(jì)劃，認(rèn)購(gòu)截止日期為2月2日。

在同一時(shí)間段獲批的首批4只消費(fèi)公募REITs中，無論從定價(jià)，還是募集資金，華潤(rùn)商業(yè)REIT在首批消費(fèi)公募REITs中都是最大的，其中募集資金超過了其他3只總和。

從整個(gè)公募REITs市場(chǎng)來看，華潤(rùn)商業(yè)REIT募集總額位居第五位，排在前面為3只高速公路公募REITs和1發(fā)電類型的公募REITs。在產(chǎn)權(quán)類作為底層資產(chǎn)的公募REITs中處于首位。

在華潤(rùn)商業(yè)REIT戰(zhàn)略投資者中，原始權(quán)益人華潤(rùn)商業(yè)配售30%，關(guān)聯(lián)方華潤(rùn)深國(guó)投信托配售6.5%。原始權(quán)益人外，認(rèn)購(gòu)最多的是中國(guó)人壽，配售比例為8.66%；其次是中信證券，配售比例為7.04%；第三位的陜西信托配售比例為5.66%。

2022年下半年以來，受一系列因素影響，公募REITs市場(chǎng)深度震蕩，資本市場(chǎng)也從之前的一致看好，變得謹(jǐn)慎起來，包括2024年初幾只發(fā)行的公募REITs，配售和認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均大幅低于2021年。

從認(rèn)購(gòu)倍數(shù)來看，華潤(rùn)商業(yè)REIT由于前期結(jié)束認(rèn)購(gòu)，倍數(shù)并不高。但在彼時(shí)資本市場(chǎng)寒若蟬噤的背景下，華潤(rùn)商業(yè)REIT卻能順利募集高達(dá)69億元的資金，這一成績(jī)無疑為市場(chǎng)注入了一股暖流。

一位資本市場(chǎng)人士認(rèn)為，投資人之所以看好華潤(rùn)商業(yè)REIT，一個(gè)看中的是萬象城成熟穩(wěn)定的品牌，二個(gè)看中的是華潤(rùn)置地?fù)碛幸慌鷩?guó)內(nèi)一流的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，第三是項(xiàng)目穩(wěn)定增長(zhǎng)的收益及為投資人帶來的回報(bào)。此外，其原始權(quán)益人華潤(rùn)置地的綜合實(shí)力及優(yōu)質(zhì)信用表現(xiàn)，也是華潤(rùn)商業(yè)REIT項(xiàng)目未來能實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的有力保障。

 豐厚的投資回報(bào)

作為華潤(rùn)商業(yè)REIT原始權(quán)益人，華潤(rùn)商業(yè)成立于2023年6月，目前僅持有青島萬象城一個(gè)項(xiàng)目。青島萬象城也是華潤(rùn)置地旗下商業(yè)板塊諸多優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心其中的一員。

招募說明書顯示，華潤(rùn)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)包括青島萬象城一期、二期及配套建設(shè)的1319個(gè)產(chǎn)權(quán)車位。其中商業(yè)建筑面積30.1萬平方米，車庫建筑面積11.8萬平方米。一期于2015年開業(yè)，二期2021年開業(yè)。

圖 | 青島萬象城

青島萬象城所在的香港中路商圈，為青島最核心的商圈之一，也是青島最知名的中高端商業(yè)聚集區(qū)，地鐵2號(hào)線和3號(hào)線貫穿整個(gè)區(qū)域，有5座主要購(gòu)物中心，青島萬象城是商圈內(nèi)面積最大、入駐品牌最多的項(xiàng)目之一，承租商戶超過500戶。

截至2023年9月底，青島萬象城可租賃面積13.43萬平方米，整體出租率98.3%，收入主要包括租賃收入和合同產(chǎn)生的收入兩大板塊，合計(jì)達(dá)到5億元，接近2022年全年收入，毛利率達(dá)到51.96%，為2020年以來最高。

從收入構(gòu)成來看，2023年前9個(gè)月，青島萬象城的租金收入占比為72.7%，其中固定租金收入占比達(dá)到52.3%；物業(yè)管理費(fèi)收入占比14.5%，停車場(chǎng)收入占比2.95%，多種經(jīng)營(yíng)收入占比3.76%，其他項(xiàng)目收入占比均低于3%。

從租戶結(jié)構(gòu)來看，截至2023年9月底，主力店的租賃面積占比達(dá)到30.66%，收入占比10.18%平均剩余租期為4.42年；專門店的租賃面積占比69.34%，收入占比89.82%，平均剩余租期為1.62年。

截至2023年9月底，青島萬象城簽定租約512份，涉及租戶444個(gè)，租金收入占比最大的租戶，占同期租金收入的5.13%。相對(duì)來說，分散的租戶一定程度減少了退租帶來的出租率震蕩風(fēng)險(xiǎn)。

青島萬象城的業(yè)態(tài)以零售、餐飲、生活配套及體驗(yàn)為主，2023年前9個(gè)月，租金收入分別為64.6%、20.9%和1.3%。整體月均租金坪效為321.5元/平方米，2020年以來年化租金增長(zhǎng)率為19.7%，租金收繳率100%。

根據(jù)招募說明書，2023年前9個(gè)月，青島萬象城客流量達(dá)到2022年全年的105%，2016年以來客流年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.6%；會(huì)員人數(shù)超過百萬，占青島市常住人口的十分之一。

優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目也為投資人帶來可觀的潛在收益，根據(jù)測(cè)算，2024年華潤(rùn)商業(yè)REIT可供分配金額預(yù)計(jì)為3.4億元，2025年這一數(shù)字預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)至3.65億元，以發(fā)行價(jià)計(jì)算，分派率分別為4.94%和5.29%。

巨大的潛在價(jià)值

經(jīng)過多年發(fā)展，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心板塊已形成萬象城、萬象匯和萬象天地三大商業(yè)產(chǎn)品線，三大產(chǎn)品線定位不同，針對(duì)目標(biāo)受眾也不同。

萬象城作為城市商業(yè)制高點(diǎn)，定位“引領(lǐng)高品質(zhì)風(fēng)尚標(biāo)桿”，主要位于一二線城市的核心區(qū)或潛力區(qū)域；萬象匯定位“感受活力與熱愛的聚集地”，位于一二線城市區(qū)域中心或三線城市核心區(qū)；萬象天地定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，契合當(dāng)?shù)厝宋木?，一般位于高能?jí)城市的核心地段，有更大戶外空間。

目前，華潤(rùn)置地為購(gòu)物中心資產(chǎn)持有方，而運(yùn)營(yíng)方則為2020年上市的華潤(rùn)萬象生活。

在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域,持有大量?jī)?yōu)質(zhì)購(gòu)物中心是華潤(rùn)置地保持商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的核心優(yōu)勢(shì)之一。華潤(rùn)置地2023中報(bào)顯示，截至2023年6月末，華潤(rùn)置地持有已開業(yè)在營(yíng)的購(gòu)物中心67個(gè)，85%以上的在營(yíng)購(gòu)物中心位列當(dāng)?shù)亓闶垲~排名前三。會(huì)員數(shù)量較2022年提升17.1%至3,907萬人次。同時(shí)華潤(rùn)置地另有47個(gè)在建購(gòu)物中心計(jì)劃于2026年底前開業(yè)，資產(chǎn)管理規(guī)?？傆?jì)超2,000億元。

華潤(rùn)萬象生活為華潤(rùn)置地的旗下上市公司，作為中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，華潤(rùn)萬象生活具備投資策劃、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)咨詢、品牌招商、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等購(gòu)物中心全流程開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。

招募說明書顯示，2022年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入（還原減租影響后）158億元，按年增長(zhǎng)13%，毛利率74%，營(yíng)業(yè)額達(dá)到1137億元，排名行業(yè)前二，在公共衛(wèi)生事件影響下，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心板塊大幅跑贏行業(yè)平均水平。

同時(shí)，2022年華潤(rùn)置地購(gòu)物中心整體出租率維持在96.2%，還原減租影響后，租售比仍維持在13.9%相對(duì)低位，未來租金仍有充足上升空間。2023年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金即呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)：2023半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心2023年上半年租金收入達(dá)人民幣86.4億元，同比增長(zhǎng)39.5%。

從營(yíng)收來看，青島萬象城收入在華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心板塊占比只有3.3%左右。除了青島萬象城外，華潤(rùn)置地還有一系列優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及產(chǎn)生的豐厚收入，也為未來華潤(rùn)商業(yè)REIT擴(kuò)募提供了無限的想象空間。

不同城市資產(chǎn)價(jià)值不同，青島作為二線城市代表，在華潤(rùn)置地購(gòu)物中心板塊出于中上游的位置，但即便是保守估算，隨著更多購(gòu)物中心通過擴(kuò)募納入華潤(rùn)商業(yè)REIT，其潛在的價(jià)值也將逐步顯現(xiàn)。

在華潤(rùn)置地構(gòu)架中，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、物業(yè)等品牌，近年華潤(rùn)置地開始大力布局產(chǎn)業(yè)園及城市運(yùn)營(yíng)等綜合服務(wù)業(yè)務(wù)，加上背后的華潤(rùn)集團(tuán)及旗下業(yè)態(tài)多元的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，無論是內(nèi)部產(chǎn)業(yè)協(xié)同，還是業(yè)務(wù)之間嫁接，同樣充滿想象空間。

作為國(guó)內(nèi)首批推出的消費(fèi)公募REITs，華潤(rùn)商業(yè)REIT只是華潤(rùn)置地購(gòu)物中心資本化運(yùn)作的第一步。在房地產(chǎn)逐步從增量向存量過渡背景下，購(gòu)物中心與公募REITs之間也必將迸發(fā)出更多花火。