近期，REITs市場(chǎng)為投資者交上了一份較為滿意的成績(jī)單。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月27日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT等REITs產(chǎn)品的月內(nèi)漲幅已經(jīng)超過(guò)20%。指數(shù)方面，截至2月26日，Wind數(shù)據(jù)顯示，中證REITs指數(shù)2月以來(lái)的漲幅近15%。

業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷政策面提振、基本面及資金面改善，2024年REITs市場(chǎng)的配置價(jià)值逐步凸顯，短期內(nèi)仍有一定上行空間，但目前已經(jīng)逐步接近階段性均衡，長(zhǎng)期估值水平若進(jìn)一步上升，需要資產(chǎn)本身經(jīng)營(yíng)情況出現(xiàn)實(shí)質(zhì)提升。

REITs市場(chǎng)火熱

從指數(shù)方面看，REITs市場(chǎng)在春節(jié)假期之前就開啟了反彈行情。Wind數(shù)據(jù)顯示，2月6日，中證REITs（收盤）指數(shù)當(dāng)日漲幅0.24%，此后，該指數(shù)連續(xù)九個(gè)交易日均出現(xiàn)上漲。

就具體產(chǎn)品來(lái)看，截至2月27日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT2月以來(lái)的漲幅最多，為29.36%；其次是嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，漲幅為24.63%；中金湖北科投光谷REIT、華夏中國(guó)交建REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等漲幅均超過(guò)15%。

縱觀REITs市場(chǎng)，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月27日，全市場(chǎng)30只公募REITs產(chǎn)品2月全線“飄紅”。尤其是在春節(jié)假期后的首個(gè)交易周，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT等10余只產(chǎn)品的單周漲幅突破了10%，其中博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT漲幅更是突破了20%。

REITs品種近期表現(xiàn)強(qiáng)勁，使得部分機(jī)構(gòu)連發(fā)多條停牌公告。以博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT為例，2月份以來(lái)，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，基金公司已經(jīng)發(fā)布了三條停牌公告。公告顯示，該產(chǎn)品分別在2月21日上午9時(shí)30分和2月26日上午9時(shí)30分停牌一小時(shí)，在2月27日停牌一天。此外，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等多只產(chǎn)品也在近期發(fā)布了停牌公告。

政策助力 權(quán)益屬性明確

談到近期REITs市場(chǎng)的回暖，盈米基金研究員李兆霆認(rèn)為，近期REITs產(chǎn)品漲勢(shì)較好的底層邏輯在于前期基本面表現(xiàn)不佳的情況下出現(xiàn)超跌，導(dǎo)致底部估值較低，疊加紅利投資熱潮背景下的REITs品種分紅率較高，伴隨著政策加持和市場(chǎng)信心回升，前期流出的資金將逐步回歸。

中金公司報(bào)告表示，本輪REITs自底部上行主要因供需關(guān)系有所改善。除前期估值已經(jīng)運(yùn)行至較低位置以外，政策支持是更重要的因素?？傮w上，市場(chǎng)的賣盤壓力在短期內(nèi)得到了切實(shí)的疏解。

李兆霆對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，2024年2月8日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，新規(guī)明確指出，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他投資方的會(huì)計(jì)處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資，后續(xù)投資機(jī)構(gòu)可選擇以FVOCI（以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益）計(jì)量，將持有期間REITs公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益，即所有者權(quán)益類科目。李兆霆認(rèn)為，此舉有利于平滑價(jià)格波動(dòng)對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)表的影響，引導(dǎo)中長(zhǎng)期資金入市，推動(dòng)REITs資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容。

此外，中航基金表示，從已經(jīng)公布的基金2023年四季報(bào)看，多數(shù)產(chǎn)品底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，業(yè)績(jī)穩(wěn)步回升。管理人積極行使主動(dòng)管理職責(zé)，部分行業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)超預(yù)期，為近期的公募REITs市場(chǎng)回暖奠定了基礎(chǔ)。

行業(yè)生態(tài)進(jìn)一步優(yōu)化

談到2024年的REITs市場(chǎng)，中金公司指出，當(dāng)前點(diǎn)位REITs配置價(jià)值較為明確，關(guān)注2024年市場(chǎng)擴(kuò)容潛力?！凹幢慵僭O(shè)未來(lái)REITs底層資產(chǎn)運(yùn)行保持大體平穩(wěn)，我們認(rèn)為當(dāng)前點(diǎn)位的配置價(jià)值也已經(jīng)比較清晰，從利差的角度看，有較大概率已經(jīng)度過(guò)了本輪周期底部?！敝薪鸸颈硎荆罢邇?yōu)化后價(jià)格修復(fù)更為重要的含義，是為新項(xiàng)目的上市擴(kuò)容創(chuàng)造更為有利的環(huán)境，令未來(lái)可選的資產(chǎn)類型進(jìn)一步豐富。中國(guó)REITs市場(chǎng)始終堅(jiān)持發(fā)展導(dǎo)向，在解決問(wèn)題、優(yōu)化制度與多方協(xié)作中不斷前行，是其投資價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的支撐?！?/p>

此外，針對(duì)不少投資者擔(dān)憂的REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性問(wèn)題，德邦證券在研報(bào)中表示，當(dāng)前REITs市場(chǎng)上的標(biāo)的出現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況分化，以及二級(jí)市場(chǎng)換手率較低、做市商占比較大等情況。有關(guān)部門正在促進(jìn)FOF（基金中基金）、社?；?、保險(xiǎn)資金等多方面資金主體放開投資REITs的限制。新的投資者群體，如公募基金、社保年金和海外投資者的加入，將為REITs市場(chǎng)帶來(lái)新的活力和資金流。這不僅擴(kuò)大了市場(chǎng)的參與者基礎(chǔ)，還將提高市場(chǎng)的流動(dòng)性和深度。

具體到配置方向，中金公司表示，當(dāng)前高水平分紅的REITs標(biāo)的可為投資者兌現(xiàn)更為確定的財(cái)務(wù)收益，但資本利得仍會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債表的權(quán)益項(xiàng)，建議投資者根據(jù)自身投資條件綜合判斷。中長(zhǎng)期來(lái)看，《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》有利于提升REITs持有穩(wěn)定性，拉長(zhǎng)持有周期，降低二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，提升配置價(jià)值。建議關(guān)注兩類品種：一是估值調(diào)整后當(dāng)期分紅水平較高的能源類和部分高速、二線產(chǎn)業(yè)園、廠房及物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目；二是經(jīng)營(yíng)基本面穩(wěn)健的保障房和環(huán)保類項(xiàng)目。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)