在有關(guān)部門的強力推動下，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正在加速落地。

住建部最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可給予融資支持的項目“白名單”推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

白名單項目持續(xù)增加，諸多房企也紛紛公布入圍情況，其中不乏出險房企，包括碧桂園、融創(chuàng)、世茂、綠地和旭輝等均有數(shù)十個項目在“白名單”中。“白名單”推送后，銀行在放款時也從中甄別出具備條件的項目，例如廈門寶龍旭輝項目、遠洋風景項目等，這些項目的開發(fā)方均已出現(xiàn)債務(wù)違約。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，目前公布“白名單”項目入選情況的房企中，融創(chuàng)的入圍數(shù)量最多，有超過90個；綠地、建業(yè)等則有超過40個項目，碧桂園、旭輝等房企也均有超過20個項目入圍。

由于“白名單”篩選具備一定的門檻，入選項目也需要滿足相應(yīng)的條件，因此從白名單的入圍情況中，也可以看出一家房企旗下項目的質(zhì)量。后續(xù)，隨著各方對“白名單”項目的支持力度加大，這些房企也有望紓困。

誰能入圍？

“白名單”項目的遴選，需要具備五個基本條件。包括：項目處于在建施工狀態(tài)，包含短期停工但資金到位后能馬上復(fù)工，并能建成交付的項目；具有與融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔保；已明確擬申請貸款的主辦銀行，并接受貸款資金封閉管理；預(yù)售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時收回；初步制訂了貸款資金使用計劃和完工計劃等。

這些條件保證了入選“白名單”的項目具備房地產(chǎn)項目最基本的運營法則，在金融機構(gòu)的支持和幫助下，能夠保障正常的運作。

截至目前，多家出險房企已經(jīng)公布“白名單”項目的入圍情況，所涉及項目近400個。而從公布的情況來看，民營房企入圍“白名單”的比例并不低，在已經(jīng)公布詳情的房企中，融創(chuàng)的入圍數(shù)量無疑是最多的。

根據(jù)融創(chuàng)方面提供的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)已確定有超過90個項目入圍第一批“白名單”，包括北京、天津、成都、重慶、鄭州、沈陽、青島、武漢、昆明、西安、太原、西雙版納等20個城市都已落地。

這是唯一一家入圍項目高達90個的房企。在融創(chuàng)之后，金科、綠地等房企的入選數(shù)量則在50個左右。其中，金科股份在全國共有53個項目入圍“白名單”，包括重慶、河南、山東、廣西、湖北、遼寧等地均有落地。

據(jù)綠地集團官微近期披露，綠地獲批進入“白名單”的項目已有49個，擬融資金額合計約185.6億元。綠地集團入圍項目均為重要區(qū)域的項目，分布于山東、四川、安徽、云南、黑龍江、陜西、遼寧等地區(qū)。

此外，金科、建業(yè)等區(qū)域深耕型房企也有不少項目入圍“白名單”，其中，金科在重慶、河南、山東、廣西、湖北、遼寧等地均有“白名單”項目落地；建業(yè)則主要是河南省內(nèi)的項目，入圍“白名單”的項目分布在鄭州、信陽、焦作、洛陽等城市。

差異在哪？

根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的初步統(tǒng)計，目前公布入圍“白名單”具體數(shù)量的房企多數(shù)為已經(jīng)出險的房企，這類房企在申報“白名單”時態(tài)度十分積極。因為房企已經(jīng)出險，如果項目能入圍“白名單”，也即能夠體現(xiàn)其在五個基本條件上能夠滿足，能夠為購房者服下“定心丸”，因此多數(shù)踴躍申報。

一位出險房企的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，只要符合申報條件，公司都有積極申請，這些基本條件如果能夠滿足，交付和銷售會相對有保障，購房者也比較放心。

從表中可以看出，已經(jīng)公布“白名單”入圍情況的房企也呈現(xiàn)較強的特征，除了融創(chuàng)、綠地和碧桂園為全國性大型房企外，其他房企多數(shù)為區(qū)域深耕型房企，例如金科、建業(yè)等，這類房企也比較容易獲得所在省市相關(guān)部門和機構(gòu)的支持，因而在“白名單”數(shù)量上，也會有比較明顯的體現(xiàn)。其中，金科在其總部所在地重慶就有20多個項目入圍。

華南房企目前也有多家公布入圍情況，但均未披露具體數(shù)量。例如，奧園此前就披露過，其旗下廣西南寧譽江南、重慶悅府、翡翠天辰、合川原著等項目均在屬地政府的“白名單”內(nèi)，其他項目還有望陸續(xù)被納入“白名單”。

而雅居樂則披露稱，其已有涉及重慶、廣州、昆明等多個城市的多個項目被當?shù)刈〗ú块T明確納入“白名單”。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者多方了解，華南房企較少公布入圍具體數(shù)量原因在于，廣東各城市在“白名單”項目的遴選上相對嚴格，例如廣州首批名單僅47個，惠州則只有28個，相對于其他省市動輒上百個的項目，數(shù)量上有較大的差距，華南房企能夠入圍其中的項目也因此相對較少。

除了出險房企以外，民營房企、混合所有制房企也有零星項目入圍。民營房企中，運營穩(wěn)健的龍湖旗下也有多個項目入圍，例如重慶的龍湖海成青云闕就位列重慶首批“白名單”項目；混合所有制房企金地，位于青島、惠州等地的項目也已經(jīng)入圍。

不過，這類房企目前由于在融資上還能夠相對正常的運作，因此對“白名單”項目的依賴度并不高，因此也鮮見上榜。

靜待落地

“白名單”推送后，后續(xù)房企能不能拿到貸款取決于銀行等金融機構(gòu)的態(tài)度。

目前，雖然上報的項目較多，但能夠落地的數(shù)量卻有限。以最新公布的數(shù)據(jù)為例，合肥于2月26日公布稱，其通過國家信息平臺上報的首批26個“白名單”項目已獲得“工農(nóng)中建交”等銀行積極支持。目前，已審批授信約17.8億元，貸款實際已下發(fā)至項目1.6億元。

不過，也有一些積極的苗頭出現(xiàn)。例如，廈門市住房保障和房屋管理局信息發(fā)布的信息，廈門市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制專項工作組研究形成首批符合條件的項目清單并推送至銀行金融機構(gòu)，已支持2個項目，合計22.29億元的融資需求。

這兩個被支持的項目是同安區(qū)寶龍旭輝城和遠洋風景，開發(fā)方均已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約。其中寶龍旭輝城獲得交通銀行通過調(diào)整還款安排等方式給予融資支持約12.12億元；遠洋風景則獲得建設(shè)銀行通過調(diào)整還款安排等方式給予融資支持約10.17億元。

在資本市場看來，這對出險房企是一個積極的信號。這說明，出險房企項目在滿足條件的情況下，金融機構(gòu)也能夠?qū)χ峁┫鄳?yīng)的融資支持，以保障項目的正常運營。在此基礎(chǔ)上，資本市場也認為，“白名單”入圍項目多的出險房企，其本身具備一定的自救能力。

可供對比的例子是，目前有90多個項目入圍“白名單”的融創(chuàng)，其是大型房企中較早完成境內(nèi)外債務(wù)重組的一家。融創(chuàng)也被認為是資產(chǎn)質(zhì)量較好的出險房企，其旗下項目多數(shù)位于重點城市核心地段，市場也對之恢復(fù)正常運營具有一定的期待。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也分析認為，隨著更多房地產(chǎn)項目貸款支持落地，支持項目融資的政策效果將逐步顯現(xiàn)，這有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)流動性，緩解房地產(chǎn)貸款的緊縮情況及擴大房地產(chǎn)投資，促進房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。

中信證券也在近期的一份研報中表示，“白名單”的推出進一步優(yōu)化了項目融資環(huán)境，預(yù)計絕大多數(shù)三線及以上能級城市的項目剩余貨值仍然能覆蓋支付建安成本，故而，2024年交付完成率不會低于2023年。

來源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：吳抒穎