經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周一帆 公募REITs又添“新兵”。

11月26日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，首批3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并在交易所審核通過(guò)，此時(shí)距離上述產(chǎn)品上報(bào)恰好一個(gè)月。

對(duì)此，華夏基金相關(guān)人士告訴記者，華夏金茂購(gòu)物中心REIT將盡快啟動(dòng)發(fā)行工作。

從此前已經(jīng)上市的REITs審批流程來(lái)看，產(chǎn)品獲證監(jiān)會(huì)和交易所受理后平均14個(gè)工作日獲取反饋意見(jiàn)；29個(gè)工作日回復(fù)反饋意見(jiàn)；最后一輪回復(fù)后，平均12個(gè)工作日獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)基金注冊(cè)。由此看出，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)進(jìn)展可謂高效。

“這類(lèi)核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的項(xiàng)目更容易獲批。”一位基金管理人告訴記者。 

底層資產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定  

此前10月20日，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。文件發(fā)布僅一個(gè)月左右，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs就已正式獲批。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首批申報(bào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的企業(yè)共有4家，它們所涉及的底層資產(chǎn)總額估值約140億元。

從本次獲批的三只產(chǎn)品來(lái)看，華夏金茂購(gòu)物中心REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)沙覽秀城位于中部地區(qū)首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬(wàn)平方米，2016年底開(kāi)業(yè)至今已運(yùn)營(yíng)近7年，是成熟穩(wěn)定的購(gòu)物中心項(xiàng)目。

華潤(rùn)商業(yè)REIT的發(fā)起人為華潤(rùn)置地，底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，項(xiàng)目估值達(dá)81.47億元，占據(jù)首批項(xiàng)目估值總和的“半壁江山”。作為山東省建筑面積最大、入駐品牌最多的購(gòu)物中心之一，青島萬(wàn)象城商業(yè)建面約30.1萬(wàn)平方米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，雙地鐵上蓋，交通便利，客群覆蓋青島全域。項(xiàng)目于2015年開(kāi)業(yè)，2016年至2022年客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.6%，近3年來(lái)營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%。

中金印力消費(fèi)REIT擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬(wàn)平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心。自2013年開(kāi)業(yè)以來(lái)，憑借穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、區(qū)域深耕等優(yōu)勢(shì)，西溪印象城實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)較高增長(zhǎng)。2022年?duì)I業(yè)額超過(guò)35億元；2023年上半年?duì)I業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。

產(chǎn)品具備成長(zhǎng)性

有觀點(diǎn)指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的快速獲批進(jìn)一步拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，也表明了我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已逐漸呈現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行的趨勢(shì)。

對(duì)此，華夏基金相關(guān)人士告訴記者，作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類(lèi)型之一，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵(lì)更多的社會(huì)資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場(chǎng)供給，為居民消費(fèi)提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)場(chǎng)景、提升消費(fèi)條件，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局；同時(shí)也幫助企業(yè)打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤(pán)活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，助力企業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)。

值得一提的是，隨著公募REITs穩(wěn)步邁入常態(tài)化發(fā)行階段，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)”+“擴(kuò)募”的發(fā)展格局將逐步成型，而實(shí)力強(qiáng)勁、旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)充足的穩(wěn)健發(fā)起人，也因未來(lái)具備更高的“擴(kuò)募”可能性，而吸引了更多投資者關(guān)注。

“此外，投資人也關(guān)注底層資產(chǎn)位于高能級(jí)城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，但同時(shí)更重要的是，未來(lái)能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。”前述基金管理人向記者表示。

興業(yè)證券分析師孟杰在研報(bào)中指出，總體而言，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，尤其是購(gòu)物中心REITs，具有鮮明的成長(zhǎng)性特點(diǎn)，同時(shí)目前估值整體處于較為合理的范圍。在該類(lèi)REITs試點(diǎn)階段，建議優(yōu)先關(guān)注原始權(quán)益人實(shí)力雄厚、儲(chǔ)備資產(chǎn)豐富、運(yùn)管經(jīng)驗(yàn)充足，同時(shí)底層資產(chǎn)所處區(qū)位優(yōu)越、所在城市能級(jí)較高的購(gòu)物中心 REITs。