經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 從2023年4月開始，鞠茜就開始籌劃換房，3個月下來，總算有點眉目了，“房子很多，看得上的也有，但總有這樣那樣的原因，沒法下定決心”，鞠茜說，因為賣大換小，她不愿意湊合，想換一套各方面都滿意的房子。

鞠茜現(xiàn)在居住的是一套位于北京南二環(huán)和南三環(huán)之間的三居室。孩子上了高中后，家庭開支大幅增加，她想換成一套兩居室，這樣就可以騰挪出幾百萬元的現(xiàn)金，緩和家庭開銷。

無獨有偶，最近王慧也在看房，她現(xiàn)在居住的是位于北京東四環(huán)一套140平方米的大戶型，老公經(jīng)常加班，多數(shù)時候王慧一個人在家，“房子大，一個人待著怪害怕，而且物業(yè)費、取暖費貴，打掃衛(wèi)生也累。”

王慧想把現(xiàn)在的房子換成一套80-90平方米的小兩居，讓她萌生換房念頭的，還有一個無法回避的現(xiàn)實原因，她去年失業(yè)了，現(xiàn)在丈夫一個人上班，“萬一他哪天也失業(yè)了，總不能再啃老吧，置換出一筆錢備用，起碼遇到事不慌。”

北京某大型連鎖中介一位擁有十幾年從業(yè)經(jīng)驗的大區(qū)經(jīng)理告訴經(jīng)濟觀察報，通常情況下，置換房產(chǎn)主要通過加杠桿方式實現(xiàn)房產(chǎn)價值的增加，比如將小戶型換成大戶型，將郊區(qū)房子換到市區(qū)，將普通房子換成學區(qū)房。

像鞠茜和王慧這種以騰挪出一筆現(xiàn)金備用或應急為主要目的的置換，屬于逆向置換，“今年這類置換確實開始多起來，包括我們接觸的客戶、身邊的熟人，都有這樣的案例。”

一家房地產(chǎn)代理機構的研究人員告訴經(jīng)濟觀察報，逆向置換以往也存在，但極少，“比如做生意失敗了或遭遇其他變故，賣掉別墅換成高層，甚至搬回老家。今年這類情況開始一定數(shù)量地出現(xiàn)在中產(chǎn)身上，我身邊就有好幾個。”

換房

鞠茜現(xiàn)在居住的是一套不到120平方米的三居室，市場價格在900萬元左右，不過中介告訴她，如果想快速出手，與買家談的時候，可以多讓一點，應該可以賣到800-850萬元。

最開始，鞠茜計劃在附近找一個兩居室，周邊的兩居室不少，而且單價也便宜，但品質較差，停車位少，物業(yè)管理一般，“雖然是不得已換房，但也不能太委屈，房子的品質還是要差不多。”

周邊看了一圈，沒有找到心儀的房子，鞠茜把選擇范圍放大到大興、亦莊等區(qū)域。

鞠茜現(xiàn)在的房子保守估計能賣800萬元，扣除銀行按揭尾款，大約還能剩下700萬元，而她的買房預算是400萬-500萬元，“能全款盡量全款，買的時候好談價格，后期按揭壓力也小些。”

鞠茜確定的買房標準是，面積在90平方米左右，小一點也可以接受，要么選品質好一些的二手房，年限不能太久，最好十年內，品牌物業(yè)；要么選新房，新房品質普遍較好，最好在五環(huán)附近交通便捷的區(qū)域。

她初步選定了一批意向房源，有新房，也有二手房。其中意向最大的是一套位于亦莊的二手房，房子品質、樓層、格局、價格、面積都符合要求，唯一缺陷是地下停車位少，這也是她遲遲沒有出手的原因。

鞠茜也看了不少新房，好一些的項目面積普遍較大，有一個符合她要求的項目年底才能交付，不能馬上住進去，她又不想折騰搬家，“最好能一次到位，把這邊的賣了，馬上就可以搬過去。”

比鞠茜晚，王慧是從6月開始計劃換房的，并于6月底將現(xiàn)在的房子掛網(wǎng)，按照市場價，她現(xiàn)在的大三居能賣將近1000萬元，不過中介告訴她，最終成交價可能在950萬元。

不同于鞠茜，王慧不想離開現(xiàn)在居住的區(qū)域，公婆也住在附近，孩子跟著爺爺奶奶，離得遠了不方便。但一個現(xiàn)實問題是，同區(qū)域品質好的兩居室極少，大部分是塔樓，而她更中意板樓。

最近幾天，她看了小區(qū)附近幾套兩居室，但都不太滿意。南北通透戶型，樓齡比較老，配套差，而品質較好的小區(qū)，戶型又一般，總之都不太滿意。

7月11日，她抽空看了幾個附近的新房項目，面積合適的，朝向和戶型不滿意；戶型和朝向滿意的，面積普遍比較大，“下午剛看的那個項目，好戶型最低面積是120平方米，價格和我們現(xiàn)在住的差不多。”

王慧的預算和標準是確定的，房子面積可以小一些，但其他品質不能下降。王慧現(xiàn)在的小區(qū)是封閉式管理小區(qū)，綠化好，雖然樓齡不低，但各方面維護得都很好，也是這一區(qū)域價格較為堅挺的小區(qū)之一。

“肯定是要換的，但前提是找到自己滿意的房子”，王慧說，她給自己半年的時候，到年底，一定要完成置換。

現(xiàn)實

鞠茜的丈夫在一家央企工作，收入雖不比民企動輒年薪百萬，但相對穩(wěn)定，暫無失業(yè)顧慮。鞠茜原來做一家小公司，由于這兩年業(yè)務不太好，基本處于半失業(yè)狀態(tài)，沒有穩(wěn)定收入。

鞠茜本沒有換房需要。前些年，家里資金充足的時候，她用兩百多萬元做了一筆投資，其中一部分資金是借貸，目前這筆投資既無法退出，也沒有辦法變現(xiàn)，“等于壓在那動不了。”

原本這筆投資沒有太大不利因素，但隨著孩子上了高中，家庭花銷增大，而自己的生意處于半癱瘓狀態(tài)，加上需要償還房貸和借貸，家庭支出壓力倍增，“一下搞得手忙腳亂，人也跟著焦慮起來。”

鞠茜說，她老公屬于技術型人才，比較內向，家里家外都得她操心，隨著家庭支出壓力增加，方方面面都受到影響，“我們兩口子因為這些事經(jīng)常吵架，孩子明年就要高考了，不受影響是不可能的。”

在她看來，現(xiàn)在唯一能扭轉局面的就是通過換房置換出一筆現(xiàn)金，先保證孩子的高考，“如果就是還貸和家里開銷，他的收入就夠了，問題是現(xiàn)在想要考個好大學，不投入是不現(xiàn)實的，一節(jié)課就得七八百一千多，而且還不是補一門。”

在一二線城市一些中產(chǎn)家庭里，孩子高考前的補課投入，每年可以達到20萬-30萬元，一些條件較好的家庭投入可能更高，“雖然說學習靠自己，但從父母角度來說，肯定愿意為孩子創(chuàng)造更好的條件。”

與鞠茜不同，王慧的孩子還在上小學，不存在這方面的壓力。但王慧也有她的煩惱，結婚近十年，丈夫在互聯(lián)網(wǎng)公司上班，加班多，兩人聚少離多，原來她上班也忙，不覺得什么。

2022年底失業(yè)后，王慧一時沒找到合適的工作，孩子一直是爺爺奶奶帶，每天大部分時間王慧都是一個人在家，開始覺得挺好，沒有人打擾，但時間長了，就開始覺得無聊。

王慧說，生活中很多東西不能細琢磨，一琢磨都是問題，“現(xiàn)在覺得房子大了不像家，晚上一個人待著害怕，打掃衛(wèi)生比別人費的勁大，每年物業(yè)費、取暖費也比別人多，怎么想都不劃算。”

王慧丈夫的公司也進行了裁員，雖然他沒有被裁掉，但“內卷”厲害，“收入少了不說，比原來更忙了，原來換工作也容易，干得不爽可以換工作，現(xiàn)在有啥委屈都得受著，形勢不一樣了。”

王慧盤算著，一家三口，有一個兩居室住足夠了，每年不僅可以省下不少費用，丈夫也可以稍微輕松些，“換個小房子，起碼能倒騰出三四百萬的現(xiàn)金，有了這些錢，就不怕失業(yè)了，實在干不下去就換個輕松點得工作。”

上述中介大區(qū)經(jīng)理告訴經(jīng)濟觀察報，從他接觸的案例看，大部分逆向換房的客戶都是騰挪現(xiàn)金作備用或急用的，“各有各的難處，還有的是為了養(yǎng)老看病，比如父母年齡大了，需要預留出一筆錢做預防。”

逆向

房地產(chǎn)交易中的置換行為，主要分為幾類：

一是以小換大，比如由于二胎或接父母一起居住或改善需要，把兩居置換成三居或四居。這是一個加杠桿的過程，絕大多數(shù)的改善型需求都屬于這一類。

二是從郊區(qū)置換到市區(qū)，多數(shù)出于通勤方便、孩子上學等需要，居住面積可能沒有變化，甚至像學區(qū)房面積可能還變小了。這一過程主要以提升配套資源和資產(chǎn)價值為主要目的。

三是以舊換新，比如，隨著孩子進入高中或上了大學，或者個人退休，可能會以同樣價格或加杠桿形式置換一套居住條件更好的房子。

上述中介大區(qū)經(jīng)理表示，過去，有一些老北京人，賣掉二環(huán)內的房子，換到郊區(qū)甚至北三縣，“這些老人都是從苦日子過來的，子女各自成家立業(yè)了，自己搬到郊區(qū)比較安靜，更適合養(yǎng)老。”

在他看來，逆向置換不屬于以往任何一種置換形式，過去、現(xiàn)在和將來也很難成為一種主流置換形式，“不能從交易角度來理解，從交易數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)在主流置換還是改善為主，學區(qū)房仍然受歡迎。”

“在資產(chǎn)升值過程中，無論是個人居住還是投資，因為預期是向上的，資產(chǎn)規(guī)模越大，增值也越多”，上述中介大區(qū)經(jīng)理表示，而在當前資產(chǎn)增幅大幅下降甚至停滯的情況下，過高的杠桿意味著風險。“當資產(chǎn)升值幅度小于房貸利率的時候，這個時候就需要通過降低杠桿來止損。”

無論是提前償還房貸，還是逆向置換，均屬于此類情況，“雖然每個人的目的都不一樣，但本質是相同的”，上述中介大區(qū)經(jīng)理表示，“假如你的資產(chǎn)貶值了，但杠桿不變，問題就會突顯出來，極端情況可能會出現(xiàn)資不抵債。”

“當然，如果你的資金通過其他方式可以獲得更高的回報，可以抵消資產(chǎn)貶損帶來的損失，也可以不用提前償還房貸或者逆向置換”，該大區(qū)經(jīng)理表示，無論選擇哪種操作方式，都是從個人實際需要出發(fā)。

鞠茜說，如果置換成功，孩子從高考、上大學到考研及工作，只要不出現(xiàn)太大變故，有丈夫穩(wěn)定收入和騰挪出來的資金做保障，基本可以不用為未來發(fā)愁，“等那筆投資可以變現(xiàn)了，也可以再換個大一點房子。”

王慧一直想要二胎，公婆也一直催他們生二胎，原來因為工作忙，沒有時間，現(xiàn)在她不忙了，但丈夫更忙了。她想讓丈夫換個不那么忙的工作，“賺多賺少憑本事，但起碼離家近一點，還能經(jīng)常回來。”

（應受訪者要求，鞠茜、王慧為化名）