經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 管理著眾多酒店、商場(chǎng)、辦公樓物業(yè)的越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK，以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”)，是對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較為敏感的企業(yè)，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)直接關(guān)系著租金水平、出租率的升降。

3月9日，2022年度業(yè)績(jī)會(huì)開始前，越秀房托董事會(huì)主席林德良剛跟酒店板塊同事開了一個(gè)專題會(huì)，接收到酒店業(yè)態(tài)的最新經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)：今年廣州2、3月份的會(huì)議非常多，客房收入也非常棒，1-2月每月酒店收入都超過(guò)3000萬(wàn)元，“你乘以12個(gè)月再減去年的2個(gè)億（酒店收入），簡(jiǎn)單估算就知道今年會(huì)不會(huì)更好了”。

業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，林德良的喜悅溢于言表，其中既有來(lái)自對(duì)過(guò)去一年成績(jī)單的滿意，也有2023年第一季度各業(yè)態(tài)向好的欣喜。

對(duì)抗加息周期

業(yè)績(jī)報(bào)告中，越秀房托管理層形容2022年是新冠疫情防控三年以來(lái)最為艱難的一年：國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)疊加集中爆發(fā)，商貿(mào)活動(dòng)基本停滯、市場(chǎng)需求持續(xù)低迷，對(duì)越秀房托存量物業(yè)經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重沖擊。外部環(huán)境風(fēng)高浪急，壓力挑戰(zhàn)超預(yù)期。

這樣的背景下，越秀房托2022年經(jīng)營(yíng)收入18.73億元，除酒店等物業(yè)經(jīng)營(yíng)開支后的物業(yè)收入凈額為13.56億元，同比分別上漲了4.2%、4.4%。

收入同比微增，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)了較明顯下滑，除稅后溢利虧損5.1億元，2021年這一數(shù)值為盈利6.75億元，因此同比減少了176%；每個(gè)基金單位虧損0.12元。這是越秀房托上市17年來(lái)首次出現(xiàn)除稅后溢利虧損情況。

實(shí)際上，疫情影響下的減租并不足以導(dǎo)致越秀房托全年除稅后溢利虧損超5億元，因?yàn)槲飿I(yè)經(jīng)營(yíng)收入仍同比微增。年報(bào)中對(duì)此解釋，主要由于人民幣兌港元和美元匯率下降，從而產(chǎn)生匯兌虧損和投資物業(yè)公平值虧損。

2022年，越秀房托平均付息率3.05%，較2021年上漲53bps，林德良解釋這已是采取主動(dòng)利息管理的結(jié)果，已大幅低于全年HIBOR（香港銀行同行業(yè)拆借利率）的漲幅155bps。這主要源于2022年美聯(lián)儲(chǔ)為應(yīng)對(duì)美國(guó)通脹，共宣布加息7次，合計(jì)加息425bps，港元亦跟隨顯著加息。

越秀房托在利率管理方面還做了境內(nèi)12.84億元的貸款置換，利率從4.31%降至3.45%，每年可以提前節(jié)省融資成本1000萬(wàn)元。

但美元加息和人民幣降息對(duì)融資成本的影響依然很大。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年融資開支達(dá)15.21億元，同比增長(zhǎng)了290%。2022年累計(jì)外匯虧損了9.44億元（2021年匯兌收益3.41億元）。面對(duì)匯率波動(dòng)，越秀房托做了對(duì)沖，成功挽回3.22億元損失。折算下來(lái)，全年外匯凈虧損6.22億元，而2021年這一數(shù)值為凈收益2.26億元。

越秀房托管理層表示，美聯(lián)儲(chǔ)自2022年起強(qiáng)勢(shì)加息，而中國(guó)為刺激疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人民幣匯率進(jìn)入下行區(qū)間，基金管理人將視境內(nèi)外利率變動(dòng)對(duì)融資結(jié)果進(jìn)行調(diào)整，例如通過(guò)發(fā)行境內(nèi)債或跨境融資等，引入更低成本的人民幣，平衡利率風(fēng)險(xiǎn)。

“痛在減租”

截至2022年底，越秀房托共持有10個(gè)物業(yè)組合，其中廣州國(guó)金中心對(duì)收入貢獻(xiàn)占比約47%，越秀金融大廈占23%，武漢項(xiàng)目占7%，上海越秀大廈占5.7%，白馬大廈占5%，其余項(xiàng)目均不超過(guò)4%。

從各物業(yè)營(yíng)收變化來(lái)看，“壓艙石”廣州國(guó)金中心實(shí)現(xiàn)收入8.8億元，同比減少了8.5%，主要受累于酒店和寫字樓營(yíng)收下降了55%、29%。而白馬大廈、武漢項(xiàng)目營(yíng)收同比少了1.67億元、0.53億元，降幅為64%、29%。

越秀房托投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進(jìn)在介紹業(yè)績(jī)時(shí)提到，10個(gè)項(xiàng)目中，武漢項(xiàng)目和白馬大廈的出租率、租金單價(jià)下降相對(duì)明顯。受疫情防控影響，白馬大廈2022年遭遇3次停業(yè)，共關(guān)停了65天，“市場(chǎng)客流持續(xù)銳減，商戶經(jīng)營(yíng)雪上加霜”。武漢項(xiàng)目也受疫情影響，市場(chǎng)需求停滯，風(fēng)險(xiǎn)客戶突增，中小微企業(yè)退租明顯，出租率大幅下降。

此外，穩(wěn)定的收益和分派是房產(chǎn)基金更為核心的指標(biāo)。2022年，分派總額約5.3億元，同比下降33.2%；每基金單位分派約0.1306元，同比下降46.7%。

對(duì)此，林德良直言，“去年我們的痛是減租”。2022年，鑒于疫情影響，越秀房托對(duì)白馬大廈商戶減租了6個(gè)月，加上2021年有1.2億元的特殊分派，“如果把減租和特殊分派加回來(lái)，我們一分錢都沒(méi)少過(guò)”。

2023年業(yè)績(jī)會(huì)變好、更好嗎？面對(duì)這一提問(wèn)，林德良笑了笑，坦言這個(gè)問(wèn)題不言而喻，反問(wèn)“今年還比去年差，那還干啥？”

他進(jìn)一步解釋，首先，去年受疫情影響，酒店才做了2個(gè)億左右，而前年酒店收入是3個(gè)億，但今年第一季度廣州會(huì)議非常多，會(huì)展、客房收入非常棒，如用每月3000萬(wàn)元估算，2023年酒店收入方面不會(huì)差。

其次，2023年各物業(yè)租約到期的不多，按面積計(jì)算的到期率約27.5%，其中到期高峰項(xiàng)目主要是2012年收購(gòu)的越秀金融大廈，到了第二輪租期重啟的時(shí)候，到期率約30%，這1/3面積此前的租金低于整體平均價(jià)，續(xù)租后將帶來(lái)租金的上漲。

此外，廣州今年對(duì)智能制造、人工智能、生物制藥、軌道交通、節(jié)能環(huán)保、機(jī)器化工以及數(shù)字創(chuàng)意等進(jìn)行新一輪的產(chǎn)業(yè)動(dòng)能轉(zhuǎn)換，包括量子科技以及區(qū)塊鏈等未來(lái)產(chǎn)業(yè)的引入，“越秀房托的寫字樓從120塊到200多塊都有，都可以適應(yīng)和滿足這些新產(chǎn)業(yè)公司的需求”。

“到了2023年，這兩個(gè)月恢復(fù)非常快。”林德良介紹，越秀房托的酒店在春節(jié)期間的收入已經(jīng)恢復(fù)到2019年的106%。而廣州國(guó)金中心是地標(biāo)，去年續(xù)租做了60%多，整體租金還增長(zhǎng)了3%，新簽的租金升了4.5%。白馬大廈和租戶共克時(shí)艱，也換來(lái)了續(xù)租率的上升，“去年的努力，今年都會(huì)看成果，大家可以期待今年的經(jīng)營(yíng)基本面不會(huì)差”。

做好包租公

林德良堅(jiān)信個(gè)別項(xiàng)目的出租率下降只是暫時(shí)的，白馬大廈下降至81%，同區(qū)域部分商業(yè)到現(xiàn)在還在歇業(yè)，“我們還是能穩(wěn)住”，且在白馬大廈已經(jīng)闖出了一條新路。

白馬大廈從2022年底開始重啟了新模式，從原來(lái)傳統(tǒng)的零批結(jié)合、散批到前兩年開始品牌批發(fā)，到2022年底增加了一個(gè)邏輯，“我們要做自己的產(chǎn)業(yè)鏈，所以導(dǎo)入了我們的設(shè)計(jì)師品牌，今年1-2月新增4000多平方米的出租面積在賬上會(huì)反映出來(lái)”。

每次業(yè)績(jī)會(huì)，媒體和投資人都十分關(guān)注收購(gòu)和怎么發(fā)展的問(wèn)題。林德良回應(yīng)越秀房托是個(gè)收租股，每年“穩(wěn)穩(wěn)陣陣”地收租金，然后進(jìn)行分派。同時(shí)也需要擴(kuò)大兩個(gè)增長(zhǎng)，一個(gè)是內(nèi)延增長(zhǎng)，如出租率的提升和優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)來(lái)提升收入；而外延增長(zhǎng)是否每天、每年都做，越秀房托每年都在檢視。2022年做香港越秀大廈的收購(gòu)，主要是嘗試做海外資產(chǎn)配置，來(lái)最大程度平衡海外資產(chǎn)和海外負(fù)債的結(jié)構(gòu)。

今年有沒(méi)有可能做收購(gòu)？林德良的選擇是，今年的重點(diǎn)還是在做好經(jīng)營(yíng)基本面，當(dāng)好包租公。

疫情后，越秀房托提出要抓好第一季度，搶第二季度，“Q1、Q2我們是必?fù)尩?，所以今年都提前續(xù)租。”林德良舉例，VT101（原廣州維多利廣場(chǎng)）中優(yōu)衣庫(kù)是今年12月份到期，但在2月份就談了整個(gè)租約續(xù)期、怎么投入裝修、優(yōu)化等等。

林德良提到，疫情期間還推了一個(gè)策略，是盡量把租期縮短。因?yàn)槎讨芷谟欣诠驹谝咔楹笞プ「玫氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)。“我們的平均租期是三年，比以前平均5年縮短了。優(yōu)衣庫(kù)這種商戶不再是10年（租約）了，對(duì)不起，我們現(xiàn)在都縮短了一個(gè)周期，希望這樣能搶抓新一輪增長(zhǎng)。”提前談續(xù)租、縮短租約，都是越秀房托2023年會(huì)持續(xù)做的一些經(jīng)營(yíng)策略。