經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張銳 格力地產(chǎn)（600185.SH）與珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“珠海免稅”）重組一事引發(fā)市場持續(xù)關(guān)注。

12月17日，格力地產(chǎn)發(fā)布股票交易異常波動(dòng)公告稱，公司股票于2022年12月9日至2022年12月16日連續(xù)6個(gè)交易日漲停，短期內(nèi)存在較大波動(dòng)，請(qǐng)投資者理性投資，注意公司股票二級(jí)市場交易風(fēng)險(xiǎn)。

格力地產(chǎn)同時(shí)表示，截至目前，公司不存在應(yīng)披露而未披露的重大信息。截至2022年12月15日，根據(jù)中證指數(shù)有限公司網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)據(jù)，公司靜態(tài)市盈率為61.69，市凈率為2.25，公司所處房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率為10.89，市凈率為0.99，公司市盈率、市凈率指標(biāo)顯著高于行業(yè)水平，存在估值較高的風(fēng)險(xiǎn)。

12月16日，格力地產(chǎn)收?qǐng)?bào)11.54元/股，自12月9日復(fù)牌以來股票價(jià)格漲幅已達(dá)77.5%。

格力地產(chǎn)此次股票交易價(jià)格波動(dòng)事起12月9日，該公司宣布的一項(xiàng)重大資產(chǎn)重組方案：格力地產(chǎn)擬向珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡稱“珠海國資委”）、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“珠海城建集團(tuán)”）發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購買其持有的珠海免稅100%股權(quán)，同時(shí)擬向不超過35名投資者非公開發(fā)行股票募集配套資金。格力地產(chǎn)表示，通過本次重組，公司將發(fā)展成為擁有以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展可期的生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)，以及堅(jiān)持精品化路線的房地產(chǎn)業(yè)三大板塊為核心的大型上市公司。

12月9日當(dāng)晚，珠海國資委官方微信發(fā)文表示，格力地產(chǎn)與珠海免稅的重組改革，再次證實(shí)了在“產(chǎn)業(yè)第一”戰(zhàn)略引領(lǐng)下，珠海市全力提升國企的營運(yùn)能力和管理效率、做強(qiáng)做優(yōu)做大國有資本的決心。

早在2020年5月30日，格力地產(chǎn)已披露過關(guān)于收購珠海免稅的事宜。但2021年2月10日，因公司原董事長魯君四被中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)立案調(diào)查，格力地產(chǎn)宣布前述重組事項(xiàng)進(jìn)程暫停。

12月16日，中國（深圳）綜合開發(fā)研究院副院長、金融發(fā)展與國資國企研究所所長劉國宏向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，格力地產(chǎn)收購珠海免稅一事，符合國家最新地產(chǎn)新政導(dǎo)向預(yù)期，格力地產(chǎn)利用上市公司增發(fā)融資，能較好解決存量項(xiàng)目建設(shè)等資金需求；而且也通過依托上市平臺(tái)推動(dòng)國資整合重組，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)存量為主時(shí)代國企綜合競爭優(yōu)勢的重塑重構(gòu)。

“一家分裂成兩家容易，兩家整合成一家難。”劉國宏認(rèn)為，地方國資整合往往涉及非常多的訴求各異的利益主體，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、聯(lián)動(dòng)協(xié)同說著容易做著難，珠海國資國企這一步敢闖敢干，還是非常有魄力的。

重組雙方公司業(yè)務(wù)合作已有時(shí)日

盡管格力地產(chǎn)與珠海免稅的重組消息才剛剛落定，但兩家公司業(yè)務(wù)如今已是交織密切。

以成立于1988年、隸屬于珠海免稅集團(tuán)的珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)國營外幣免稅商場（以下簡稱“珠海免稅商場”）為例，12月14日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者實(shí)地走訪該商場，在入口處見到一個(gè)“珠海免稅MALL”的展臺(tái)設(shè)置在明顯位置，擺放有格力地產(chǎn)旗下生鮮品牌“鮮生洪灣”宣傳冊(cè)、格力地產(chǎn)醫(yī)療健康板塊品牌“高格健康”保健產(chǎn)品和防疫產(chǎn)品、以及格力地產(chǎn)參與建設(shè)、運(yùn)營的港珠澳大橋珠?？诎兜穆糜雾?xiàng)目。

“珠海免稅MALL”是由格力地產(chǎn)100%控股的珠海海控科技有限公司推出的跨境電商平臺(tái)，于2020年3月上線。據(jù)“珠海免稅MALL”的工作人員稱，目前該平臺(tái)最主要的線下展銷店設(shè)置于珠海免稅商場內(nèi)。

12月14日當(dāng)天，珠海陰雨天氣，珠海免稅商場人流稀少，但一、二樓服飾和黃金珠寶店均保持營業(yè)狀態(tài)，銷售員對(duì)咨詢客戶亦表現(xiàn)熱情。一名在珠海免稅商場工作的銷售向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，該商場的商品“退稅價(jià)格與完稅價(jià)格差別不大”，接待的外國友人也不多，更像普通的百貨商場。她又稱，疫情以來商場有不少商戶“退場”，但重新招商的效果也不錯(cuò)。

珠海免稅商場地處珠海市早期商圈位置，如今人氣已遠(yuǎn)不及往昔，該地段原有經(jīng)營約30年的珠海百貨廣場、國貿(mào)購物廣場，在2021年3月31日同日宣布暫停營業(yè)，參與一個(gè)叫珠海“城市之心”的改造項(xiàng)目。

珠海當(dāng)?shù)亓硪患覈笾楹ＨA發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“華發(fā)集團(tuán)”）官方微信亦顯示，2021年3月31日，珠海免稅與華發(fā)集團(tuán)舉行地塊移交儀式，原歸屬于珠海免稅的國貿(mào)購物廣場地塊交由華發(fā)集團(tuán)原址重建，預(yù)計(jì)四年后以“免稅國貿(mào)商場”新形象呈現(xiàn)。

珠海免稅與華發(fā)集團(tuán)同樣關(guān)系密切。天眼查數(shù)據(jù)顯示，珠海免稅目前有23%的股份由珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有，而后者正是珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司100%持股的公司。

12月15日，一名華發(fā)集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的管理層人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，和格力地產(chǎn)一樣，華發(fā)地產(chǎn)也在尋求新業(yè)態(tài)的發(fā)展。“我們的體量比他們（格力地產(chǎn)）大很多，2012年就開始做轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是六大板塊并行，這次地產(chǎn)調(diào)控雖然受影響也還行，但尋求新的增長點(diǎn)是必然的。”

這位地產(chǎn)人士說，格力地產(chǎn)最近幾年給業(yè)內(nèi)的感受是“越做越小了，沒有什么盤，也沒有什么地”，相比起來，其并不屬于地產(chǎn)板塊的港珠澳大橋珠海口岸項(xiàng)目可能做得更好。

根據(jù)格力地產(chǎn)官網(wǎng)公布的業(yè)務(wù)介紹和劃分，港珠澳大橋珠?？诎妒俏覈ㄒ坏娜鼗ネ?、客貨兼重的陸路口岸，屬于該公司大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)板塊，格力地產(chǎn)負(fù)責(zé)港珠澳大橋珠澳口岸人工島、珠?？诎都巴P(guān)物流配套、商貿(mào)服務(wù)配套等建設(shè)工作，以及參與珠?？诎哆\(yùn)營管理。其中，格力地產(chǎn)已明確其在2021年1月公開競得的商務(wù)配套區(qū)商業(yè)地塊，將探索發(fā)展口岸免稅產(chǎn)業(yè)，包括將規(guī)劃不少于5000㎡（項(xiàng)目總建筑面積9.8萬㎡），作為自用免稅業(yè)務(wù)和跨境物流、跨境電商等跨境業(yè)務(wù)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者亦注意到，港珠澳大橋珠?？诎妒歉窳Φ禺a(chǎn)與珠海免稅業(yè)務(wù)“相遇”的另一項(xiàng)業(yè)務(wù)。珠海免稅官方小程序展示的信息顯示，該公司位于港珠澳大橋珠?？诎陡蹡|三路1號(hào)101商鋪的免稅商店已開業(yè)運(yùn)營。

“我們?cè)谕ㄏ愀圻@邊，目前人流量還可以，通澳門那邊的店已經(jīng)裝修得差不多，等著驗(yàn)收了。”12月16日，一名負(fù)責(zé)上述免稅店銷售工作人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，現(xiàn)在店內(nèi)主要以煙酒免稅產(chǎn)品為主，未來待港澳與內(nèi)地通關(guān)防疫政策調(diào)整還會(huì)增加化妝品、香水等產(chǎn)品，店內(nèi)很多工作推進(jìn)速度都“挺快的，加緊在做”。

聯(lián)動(dòng)布局大灣區(qū)及海南自貿(mào)港

格力地產(chǎn)在12月9日發(fā)布的《格力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案》（以下簡稱“《預(yù)案》”）中表示，本次重組對(duì)上市公司主營業(yè)務(wù)的影響是，將向上市公司注入盈利能力較強(qiáng)、發(fā)展前景廣闊的免稅業(yè)務(wù)，聯(lián)動(dòng)海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)范疇，充實(shí)上市公司的口岸經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)涵，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)核心競爭力，上市公司將形成以免稅業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。

珠海國資委官方微信在12月9日的發(fā)文中亦引用國泰君安分析師點(diǎn)評(píng)指出，本次重組將推動(dòng)珠海免稅上市，增厚格力地產(chǎn)利潤，同時(shí)有利于珠海免稅免稅業(yè)務(wù)擴(kuò)張。一方面，珠海免稅經(jīng)營港珠澳大橋珠港口岸出境免稅商店，格力地產(chǎn)加強(qiáng)參與港珠澳大橋珠海公路口岸的運(yùn)營，重組有利于促進(jìn)口岸經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)與免稅業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)；另一方面，格力地產(chǎn)充分利用海南自貿(mào)港和粵港澳大灣區(qū)的區(qū)位聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢，正穩(wěn)步推進(jìn)三亞合聯(lián)中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目和橫琴創(chuàng)新方項(xiàng)目建設(shè)，有利于珠海免稅進(jìn)一步布局免稅業(yè)務(wù)。

“未來一段時(shí)間，免稅是一個(gè)很好的業(yè)務(wù)。”劉國宏向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，一方面，國家人均收入增加后的消費(fèi)升級(jí)大背景下，海外高品質(zhì)商品消費(fèi)需求增加；另一方面，免稅品經(jīng)營資質(zhì)具有國家特許經(jīng)營的稀缺性，經(jīng)營難度也會(huì)降下來，但是政策變化的風(fēng)險(xiǎn)也很大，“當(dāng)年我們進(jìn)出口貿(mào)易許可證放開后，一批企業(yè)倒下了。”

劉國宏認(rèn)為，格力地產(chǎn)與珠海免稅的合作，也是對(duì)之前消費(fèi)升級(jí)以及當(dāng)下擴(kuò)大內(nèi)需和擴(kuò)大消費(fèi)的一種情理之中的反應(yīng)。

“各類房地產(chǎn)公司都在大手筆的甩賣和盤活項(xiàng)目，也有非常強(qiáng)的對(duì)外合作意愿。”他說。

上述《預(yù)案》顯示，格力地產(chǎn)成立于1999年06月09日，2009年登陸A股市場，截至2022 年9月30日，公司前十大股東中珠海投資控股有限公司持股44.9%，后者由珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)100%持股。在主營業(yè)務(wù)方面，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以自主開發(fā)銷售為主，定位中高端住宅，立足珠海，推進(jìn)上海、海南三亞等相關(guān)項(xiàng)目；大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)以“珠海免稅mall”、“珠免國際”等線上商城為主，布局珠海橫琴、海南三亞等項(xiàng)目；大健康產(chǎn)業(yè)依托珠海高格大藥房有限公司，著力打造以醫(yī)院藥房為管理體系，集藥品和醫(yī)療器械產(chǎn)品零售為一體的綜合型藥房。

上述《預(yù)案》顯示，珠海免稅成立于1987年9月20日，由珠海市國資委持有77%股權(quán)，城建集團(tuán)持有23%股權(quán)，實(shí)際控制人均為珠海市國資委。同時(shí)，珠海免稅是國內(nèi)最早一批經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)開展免稅品銷售的國有獨(dú)資公司，目前旗下免稅商店位于廣東省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸、橫琴口岸、灣仔口岸、港珠澳大橋珠港、珠澳口岸、中山港口岸、南寧吳圩機(jī)場口岸、天津?yàn)I海機(jī)場口岸和內(nèi)蒙古鄂爾多斯機(jī)場口岸等口岸，銷售商品涵蓋煙類、酒類、香水化妝品、食品、精品等多個(gè)品類。此外，免稅集團(tuán)亦經(jīng)營位于廣東省珠海市的珠海免稅商場、國貿(mào)購物廣場和位于海南省三亞市的三亞旅投商場等。

上述提及的免稅店項(xiàng)目中，包括12月8日珠海免稅官方微信所公布，今年6月中標(biāo)橫琴口岸出境大廳出境免稅店項(xiàng)目，以及12月2日和6日，先后再次成功中標(biāo)中山港口岸出境免稅店和灣仔口岸出境免稅店經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目。

其中，中山港口岸是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為對(duì)外開放的國家一類口岸，坐落于廣東省中山市火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，與香港的水路航程僅49海里，是內(nèi)地與香港往來互通的重要連接點(diǎn)；灣仔口岸于1984年經(jīng)國務(wù)院確定為對(duì)外開放口岸，是珠海設(shè)立最早的口岸之一，與澳門一水之隔，毗連珠海市區(qū)，坐船可直達(dá)澳門新馬路等熱門旅游購物景點(diǎn)，是粵澳互通的重要水上通路。

不過，截至12月18日記者發(fā)稿，珠海免稅官方微信小程序顯示目前在營業(yè)中的免稅店共6家，包括珠海九洲港關(guān)外免稅商店（珠海市九洲港海關(guān)關(guān)前）、珠海免稅商場（珠海市香洲區(qū)吉大景山路）、珠?？诎睹舛惿虉觯ㄖ楹Ｊ泄氨笨诎叮?、港珠澳大橋關(guān)外免稅商店（粵港澳大橋珠?？诎陡蹡|三路）、澳門免稅（港珠澳大橋澳門邊檢大樓出境通道內(nèi)）、珠海免稅三亞旅投商場（海南省三亞市天涯區(qū)解放二路）。

“重組事項(xiàng)進(jìn)展仍有不確定性風(fēng)險(xiǎn)”

盡管目前格力地產(chǎn)與珠海免稅已有多個(gè)項(xiàng)目合作，并呈現(xiàn)出積極推進(jìn)的狀態(tài)，但12月17日，格力地產(chǎn)仍在股票交易異常波動(dòng)公告提醒投資者稱，公司謀劃發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海免稅100%股權(quán)，并募集配套資金事項(xiàng)，截至公告披露日，本次交易涉及資產(chǎn)的審計(jì)、評(píng)估工作尚未完成，本次交易方案尚需公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)再次審議及公司股東大會(huì)審議批準(zhǔn)，并經(jīng)有權(quán)監(jiān)管機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)后方可正式實(shí)施，本次交易能否獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)，以及最終獲得批準(zhǔn)的時(shí)間存在不確定性。

格力地產(chǎn)同時(shí)表示，公司與珠海免稅均存在業(yè)績波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)。其中，珠海免稅主要從事免稅品銷售業(yè)務(wù)，與口岸通關(guān)人流量及消費(fèi)者的消費(fèi)開支聯(lián)系緊密。近兩年來，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、新冠肺炎疫情等因素影響，根據(jù)未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，2020年、2021年、2022年 1-9 月，珠海免稅兩年一期的營業(yè)收入分別為12.70億元、19.06億元、12.64億元，相較于2019年同期分別下降52.26%、28.35%、35.51%；兩年一期的凈利潤分別為1.50億元、6.12億元、2.16億元，相較于2019年同期分別下降79.25%、15.35%、63.82%。

而格力地產(chǎn)方面，目前其營業(yè)收入仍主要來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及業(yè)績波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)，以及參股公司科華生物爭議仲裁案件風(fēng)險(xiǎn)。其中，2020年、2021年、2022年1-9月，公司兩年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入分別占當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入的83.21%、89.95%、78.92%；2021年，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期下降42.63%；2022年1-9月，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期下降109.50%，且為負(fù)數(shù)。

此外，12月16日，格力地產(chǎn)發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示公告亦提及，截至2022年9月末，公司“三道紅線”指標(biāo)分別為：資產(chǎn)負(fù)債率 （剔除預(yù)收）71.61%，凈負(fù)債率190.63%，現(xiàn)金短債比 0.25，屬于紅檔，公司現(xiàn)金流可能階段性承壓，存在一定流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；截至2022年9月末，公司存貨及投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為264.72億元，占公司總資產(chǎn)的 80.51%，若未來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷、市場交易量和價(jià)格持續(xù)下滑，相關(guān)資產(chǎn)將存在減值風(fēng)險(xiǎn)。