經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 12月7日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金向上交所申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得受理。這是繼鹽田港和普洛斯中國(guó)之后，國(guó)內(nèi)第3家申請(qǐng)上市的物流園區(qū)類公募REITs。

自2021年6月首批公募REITs上市以來(lái)，公募REITs進(jìn)展迅速，截至12月9日，已經(jīng)完成上市的有28支，還有3支在申請(qǐng)中。其中已經(jīng)上市及正在申請(qǐng)的園區(qū)類公募REITs有13支。

為參與這一全新的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，各家企業(yè)均拿出了旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，包括這次京東物流申請(qǐng)公募REITs的底層資產(chǎn)，也是京東物流旗下較為優(yōu)質(zhì)的園區(qū)，在重慶、武漢和廊坊的三個(gè)園區(qū)的出租率均達(dá)到100%。

這更像是一次實(shí)力的大比拼，出租率、租金水平、盈利能力等指標(biāo)，某種程度代表著背后操盤團(tuán)隊(duì)的招商和運(yùn)營(yíng)能力。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還是物流園區(qū)，招商和運(yùn)營(yíng)無(wú)疑是最為關(guān)鍵的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT

嘉實(shí)京東物流REIT的基礎(chǔ)資產(chǎn)是重慶、武漢和廊坊的三個(gè)物流園，其中武漢和廊坊園區(qū)均為京東亞洲一號(hào)項(xiàng)目。

根據(jù)招募說(shuō)明書，截至2021年底，京東自建并運(yùn)營(yíng)的倉(cāng)儲(chǔ)面積899萬(wàn)平方米，在建及待建面積547萬(wàn)平方米，已經(jīng)自建67座亞洲一號(hào)智能產(chǎn)業(yè)園。

亞洲一號(hào)是京東在境內(nèi)持有的以高集成自動(dòng)化為特色的智能現(xiàn)代化物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，從入庫(kù)、存儲(chǔ)、包裝、分揀，全流程、全系統(tǒng)高度智能化和無(wú)人化，可以大幅提升時(shí)效性和配送質(zhì)量，可應(yīng)對(duì)電商靈活多變的訂單業(yè)務(wù)形態(tài)。

嘉實(shí)京東物流REIT如果能夠順利上市，將成為首支國(guó)內(nèi)民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，截至12月9日，已經(jīng)上市或在申請(qǐng)的公募REITs原始權(quán)益人，普洛斯和東久中國(guó)是外資背景，其余均為央企或地方國(guó)有企業(yè)。

2021年4月21日，以招商蛇口為首的4支公募REITs同時(shí)申報(bào)，涉及收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和公共設(shè)施；當(dāng)年4月28日，又有6家申報(bào)，涉及污水處理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路和物流園區(qū)。

首批申報(bào)的10支公募REITs中，有9支于同年6月21日上市。由于是國(guó)內(nèi)首批公募REITs產(chǎn)品，無(wú)論是園區(qū)類的招商蛇口和張江光大園區(qū)，還是物流類的鹽田港和普洛斯，均為各自領(lǐng)域的佼佼者，上市后受到市場(chǎng)追捧。

京東物流是時(shí)隔一年半之后，第三家申請(qǐng)公募REITs的物流類產(chǎn)品。嘉實(shí)京東物流REIT原始權(quán)益人為北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司，成立于2007年，為在納斯達(dá)克和港交所上市的京東集團(tuán)的全資子公司。

這次申請(qǐng)發(fā)行REITs的是京東物流旗下67座亞洲一號(hào)中的3座，其中重慶和廊坊園區(qū)主要為干品庫(kù)房，武漢園區(qū)為中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)。根據(jù)招募說(shuō)明書，嘉實(shí)京東物流REIT成立后，京東世紀(jì)貿(mào)易及關(guān)聯(lián)方將持有34%的份額。

三座物流園合計(jì)建筑面積35.1萬(wàn)平方米，總估值15.65億元，園區(qū)內(nèi)主要租戶均為京東物流旗下的公司，關(guān)聯(lián)方提供的收入占比均超過(guò)98%，收入來(lái)源包括倉(cāng)庫(kù)租賃、物業(yè)管理收入及部分場(chǎng)地收入。

根據(jù)京東物流提供的數(shù)據(jù)，上市回收的資金，將繼續(xù)投入建設(shè)物流園區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括北京大興臨空區(qū)、首都電子商務(wù)綜合配套產(chǎn)業(yè)基地、重慶巴南、武漢蔡甸和武漢臨夏等項(xiàng)目。

嘉實(shí)京東物流REIT的管理機(jī)構(gòu)為嘉實(shí)基金，主要負(fù)責(zé)人為王藝軍、魏晨熙、孫磊和張卓等人，四人均在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域具備5年以上的經(jīng)驗(yàn)。基金托管人為中信銀行。

收益

作為京東商城重要配套，依托京東商城龐大的交易量，三個(gè)園區(qū)的出租率常年保持在100%。其中廊坊園區(qū)平均月租金36.05元/平方米，武漢園區(qū)月租金32.4元/平方米，重慶園區(qū)的月租金為22.53元/平方米，年度租金平均漲幅在3%左右。

嘉實(shí)京東物流REIT一個(gè)顯著特征是，與京東集團(tuán)其他業(yè)務(wù)深度綁定，從三家物流園區(qū)的租戶構(gòu)成來(lái)看，第三方租戶占比較少，均為本地一些小商戶，大部分業(yè)務(wù)和收入均依賴京東集團(tuán)。

從招募說(shuō)明書來(lái)看，三家園區(qū)中，廊坊園區(qū)雖然運(yùn)營(yíng)時(shí)間較短，但由于地處北京和天津兩大直轄市之間，且京津冀區(qū)域高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)較為緊張，因而保持了較好的收益。

紅土創(chuàng)新鹽田港REIT底層資產(chǎn)的租戶結(jié)構(gòu)也與京東類似，唯一的租戶為鹽田港持股55%的深圳市通捷利物流有限公司，剩余45%股份由全球捷運(yùn)物流持有。目前平均月租金為36元/平方米，年度租金增長(zhǎng)率為5%。

單一租戶占比較大也是國(guó)內(nèi)物流園區(qū)一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，包括深圳龍崗鐵東物流園區(qū)、溫州甌江口港物流園區(qū)、杭州富春崇賢港物流園及天津港保稅區(qū)，均為單一租戶，一定程度保證了園區(qū)收益穩(wěn)定性。

可供對(duì)比的是，中金普洛斯REIT的底層資產(chǎn)是7個(gè)物流園區(qū)，共有市場(chǎng)化租戶53個(gè)，平均出租率為94.6%，平均月租金為43元/平方米。由于底層資產(chǎn)相對(duì)較好，所以租金水平比京東物流更高。

招募說(shuō)明書顯示，2022年上半年，京東物流REIT的3個(gè)園區(qū)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)5315萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2079萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率達(dá)到了38.8%，重慶、武漢和廊坊園區(qū)的凈現(xiàn)金收益率分別為2.9%、2.37%和2.75%。

2022年上半年，普洛斯的7個(gè)園區(qū)收入合計(jì)1.81億元，凈利潤(rùn)1600萬(wàn)元，利潤(rùn)率是8.8%左右，紅土創(chuàng)新鹽田港的利潤(rùn)率為37.9%。從利潤(rùn)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)公司項(xiàng)目利潤(rùn)率要高于普洛斯。

從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)看，2022年上半年，京東三家物流園區(qū)的凈現(xiàn)金流為4287.69萬(wàn)元，紅土創(chuàng)新鹽田港為7461.58萬(wàn)元，中金普洛斯達(dá)到了1.22億元，整體來(lái)看，現(xiàn)金流與園區(qū)租金水平及規(guī)模相關(guān)。

行業(yè)格局

京東物流REIT的資產(chǎn)持有人為京東產(chǎn)發(fā)，京東產(chǎn)發(fā)也是京東集團(tuán)旗下唯一倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理子集團(tuán)，主要從事物流園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理和多元化增值服務(wù)。主要運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)為京東東鴻。

換而言之，京東產(chǎn)發(fā)主要做物流園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成后，交由京東東鴻來(lái)運(yùn)營(yíng)管理，從而與京東集團(tuán)旗下電商交易、京東物流快遞等業(yè)務(wù)形成閉環(huán)。這一點(diǎn)與阿里旗下的菜鳥有一定區(qū)別。

目前，國(guó)內(nèi)物流行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，從投資主體的背景來(lái)看，以安博、豐樹(shù)、嘉民、樂(lè)哥、普洛斯等為首的外資物流倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)方市場(chǎng)占比在一半左右，以寶灣、易商、鹽田港、順豐等在內(nèi)的內(nèi)資占比20%左右。

萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流，以及招商局、華潤(rùn)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的物流園區(qū)占比在10%左右；此外，還有包括平安不動(dòng)產(chǎn)、光大安石等金融機(jī)構(gòu)作為投資主體，以及京東、菜鳥、蘇寧等電商投資為主的物流園區(qū)。

國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)起步于2003年，普洛斯等外資憑借專業(yè)化資本和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，快速實(shí)現(xiàn)大規(guī)模布局，僅普洛斯一家在高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)占比即達(dá)到26%；2014年以來(lái)，國(guó)內(nèi)資本開(kāi)始大力布局這一領(lǐng)域，第二名的萬(wàn)緯物流在高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)占有率為8%。

京東從2007年開(kāi)始自建物流網(wǎng)絡(luò)，2012年開(kāi)始建設(shè)亞洲一號(hào)項(xiàng)目，目前在國(guó)內(nèi)主要一二線城市擁有67個(gè)亞洲一號(hào)智能物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，加上旗下的配送中心、分揀站等網(wǎng)絡(luò)，已經(jīng)覆蓋國(guó)內(nèi)大多數(shù)縣級(jí)區(qū)域，并覆蓋全球224個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

但是由于缺乏成本低廉的融資渠道，與同行相比，京東物流無(wú)論在亞洲一號(hào)的布局力度和數(shù)量方面，還是建成園區(qū)的盈利方面，均有巨大的進(jìn)步空間，尤其是與以普洛斯為首的外資物流企業(yè)相比。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，京東東鴻仍處于虧損中，2022年上半年的營(yíng)收為1.97億元，凈利潤(rùn)為-1.07億元，根據(jù)京東方面預(yù)測(cè)，2023年-2025年預(yù)計(jì)仍將持續(xù)虧損，預(yù)計(jì)2026年將扭虧。

目前物流園區(qū)主要有幾種模式：第一自持加基金化運(yùn)作方式，如菜鳥、蘇寧；第二類是公募REITs兼基金化模式，如普洛斯；第三類是自持加類RE－ITs，如萬(wàn)緯物流；第四類為自持加上市平臺(tái)，如嘉民等。

國(guó)內(nèi)REITs通道的開(kāi)辟，為京東物流的未來(lái)提供了想象空間。一方面，通過(guò)將旗下物流園區(qū)重資產(chǎn)通過(guò)REITs方式上市，可以減少京東物流自有資金投入；另一方面，也可以將成熟園區(qū)的投資置換出來(lái)，繼續(xù)投入亞洲一號(hào)項(xiàng)目的布局。