（安居園博公寓 圖片來源：受訪者供圖）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 實習記者 柳玉琳 編輯 張雅楠 今年2月，小林搬進了新房。在此之前，他有著超過10年的租房經(jīng)歷，其中，最后一年的租房時光尤其不同。

2021年1月，小林在朋友圈里看到一則園博公寓的招租廣告，“當時人還不多，比較好租”，他租下了一間45平方米的一室一廳，有廚房、衛(wèi)生間和陽臺，當月就搬進去了。

園博公寓是廈門國企安居集團旗下長租公寓品牌——叩叩公寓旗下項目之一，另一個項目為附近的珩琦公寓。這兩個項目都主要面向廈門市新就業(yè)大學生、青年人、城市基本公共服務人員等新市民群體，對個人租戶要求年齡在18-60歲之間。項目公寓運營目標是，讓在廈青年人既“租得起”又“住得好”。

在這里租房按照合同來，每年的租金漲幅也被限制，房東不會突然要求退房，這是小林比較滿意和放心的地方。“園博公寓的居住體驗和我租過的房子比，算不錯的了”，小林說，“安居公寓對剛來廈門發(fā)展的年輕人很友好，還是值得鼓勵的。”

安居·叩叩公寓目前集中在廈門集美區(qū)新城，緊鄰軟件園三期人口密集區(qū)域、辦公樓聚集地及大型科技/工業(yè)園區(qū)周邊。

小林就在電子城上班，有BRT可以直接到島內(nèi)，上班方便，和小林一樣，很多島內(nèi)和軟三的上班族都住那邊。在生活方面，“樓下就有小賣部和快遞點，附近有樸樸超市，旁邊開了商城，還有萬科里”。

當然，小林也偶爾遇到一些小問題。他居住的中間套房子，有時光線不好，夏天電費會有點多，插座也時不時容易壞，但因為水電都是民用的，小林覺得還算有優(yōu)勢。

小林不知道的是，他租住過的園博公寓和附近的珩琦公寓正是今年8月份上市的中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)，是廈門市發(fā)展保障性租賃住房公募REITs的新試點。

從醞釀到上市

2022年8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs——中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT均已上市。上市首日，3只保租房/保障房公募REITs均實現(xiàn)30%的漲幅，市場熱度持續(xù)升溫。

中金廈門安居REIT項目是福建省首單公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT，原始權(quán)益人為廈門安居集團有限公司，從醞釀、籌建到上市，項目用時近10個月左右。

2021年11月，廈門市市長黃文輝召開專題會議，提出將廈門安居集團的保障性租賃住房作為發(fā)行公募REITs優(yōu)先考慮項目，成立市政府工作專班，指導、推動此項工作。12月，廈門安居集團成立保障性租賃住房REIT工作專班，由董事長任組長、相關(guān)部門負責人作為組員共同推進。

廈門安居集團相關(guān)負責人表示，今年3月至5月，中介機構(gòu)近40號人同時進駐安居集團，開展盡調(diào)、申報等工作。

中介機構(gòu)人員根據(jù)業(yè)務性質(zhì)分為稅務組、審計組、評估組、銀行組、運營組、權(quán)證組等小組。多組聯(lián)動，從申報廈門市發(fā)改委REITs項目儲備庫到中介機構(gòu)正式進場、資產(chǎn)重組、報經(jīng)廈門市發(fā)改委、國家發(fā)改委審核和中國證監(jiān)會、上海證券交易所審核，前后歷時半年左右。

“為確保中金廈門安居REIT順利發(fā)行，從5月起，安居集團及中金公司連續(xù)數(shù)月舉辦線上線下路演，并多次組織投資人前往項目現(xiàn)場考察交流，擬發(fā)行的底層資產(chǎn)獲得投資者的高度認可。”廈門安居集團相關(guān)負責人回憶。

7月中旬，中金廈門安居REIT項目狀態(tài)在上交所網(wǎng)站顯示為“通過”，標志其成為國內(nèi)首支獲得上交所審核通過的保租房基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。8月初的網(wǎng)下詢價，中金廈門安居REIT項目的認購倍數(shù)約為109倍。

正式發(fā)售階段，投資者熱情延續(xù)，中金廈門安居REIT發(fā)行基金總份額5億份，發(fā)行價為2.60元/份，募資總計13億元。其中，網(wǎng)下投資者和公眾投資者的有效認購份額分別約為139.5億份和81.42億份，配售比例分別為0.94%和0.69%。廈門安居集團相關(guān)負責人認為，廈門安居REIT成功發(fā)行對現(xiàn)有融資渠道進行了有效的補充與完善。

底層資產(chǎn)對標新市民群體

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓，兩處公寓都屬于2020年3月竣工的新小區(qū)，之間的騎行距離約3公里左右。

兩個項目均為保租房，面向廈門市無房的新就業(yè)大學生、青年人、城市基本公共服務人員等新市民群體，兩個小區(qū)緊鄰商業(yè)核心區(qū)和人才辦公區(qū)。

園博公寓200米內(nèi)有公交BRT1號線產(chǎn)業(yè)研究院站，過杏林灣大橋即是杏林灣商務運營中心，周邊一公里內(nèi)有IOI MALL、廈門集美世茂廣場、云城萬科里等購物商場和華僑大學。

珩琦公寓位于集美區(qū)珩琦二里，距離地鐵1號線集美大道地鐵站步行距離僅200米左右，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地。

珩琦公寓內(nèi)部 受訪者供圖

兩處公寓以中小戶型為主，較符合新市民群體承租特點。園博公寓和珩琦公寓分別有房源2614套和2051套，在合計4665套公寓中，30平方米的單身公寓、45平方米的一室一廳和60平方米的兩室一廳套數(shù)占比分別為33.3%、61.3%和5.4%。

根據(jù)廈門市相關(guān)規(guī)定，保障性租賃住房可以直接面向個人配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合條件的對象入住。招募書顯示，截至2022年3月末，個人租賃合同涉及房源4115套，占比88.9%；企業(yè)租賃合同涉及房源514套，占比11.1%。

企業(yè)租戶優(yōu)先選取的是廈門市重點支持行業(yè)中的重點企業(yè)，或引進及培養(yǎng)重點人才的企業(yè)。目前主要合作的園區(qū)和企業(yè)為位于項目周邊的廈門市軟件園三期園區(qū)、杏林灣商務運營中心、中國科學院研究下屬所、廈門產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院、廈門醫(yī)學院附屬第二醫(yī)院等。

“新市民群體的年齡要求在18-60歲之間。”廈門安居集團相關(guān)負責人表示，目前租戶以青年人為主，兩個項目合計35歲及以下租戶的占比約93%。另外，租戶來源也較為廣泛，廈門市的租戶占比為僅為2.5%，7成為來自福建省其他地區(qū)的租戶，其次是省外的租戶。

廈門市在保障性租賃住房發(fā)展模式上有過不同階段的嘗試，早在2016年發(fā)展“市級公共租賃住房”時就推出對新市民，特別是專業(yè)技術(shù)人才、穩(wěn)定就業(yè)的外來人員等中等收入或者中高收入人群的住房保障。

廈門安居集團相關(guān)負責人介紹，廈門市的保障房與國家層面的公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房“三房”為主體的住房保障體系雖在名稱上未一一對應，但覆蓋面一致。其中，面向新市民的市級公共租賃住房對應的正是國家層面的保障性租賃住房。本次兩項底層資產(chǎn)項目此前也屬于市級公共租賃房性質(zhì)。

租金優(yōu)惠力度略低，出租率仍居高

目前，園博公寓和珩琦公寓兩個項目，由廈房租賃作為外部管理機構(gòu)提供運營管理。

根據(jù)招募書，中金廈門安居REIT底層資產(chǎn)的租金優(yōu)惠力度并不大，相比于同樣以保障性租賃住房為底層資產(chǎn)的紅土深圳安居REIT的六折租金優(yōu)惠，園博公寓和珩琦公寓兩個項目的租金僅按低于同地段同品質(zhì)的市場化租賃住房租金的95%執(zhí)行。

據(jù)廈房租賃數(shù)據(jù)，園博公寓和珩琦公寓兩個項目2022年3月的月平均租金單價為32.35元/平方米和30.52元/平方米，此前2021年6月的月平均租金單價為31.04元/平方米和29.18元/平方米，期間增長4.22%和4.59%。

另外，外部管理機構(gòu)可以按不高于同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%的調(diào)價增幅標準，在后續(xù)年度進行租金調(diào)價。

招募書預測數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施項目2023年租約期外的租金年增長率預計為2.50%。

在略低的租金優(yōu)惠力度下，園博公寓和珩琦公寓的出租率仍然居高。廈門安居集團相關(guān)負責人表示，“園博公寓和珩琦公寓，兩個項目都一房難求，出租率已接近飽和。”截至2022年3月末，園博公寓出租率達 99.42%，珩琦公寓項目出租率達99.11%。

同時，候選人排號情況也顯示出兩個租房項目的火熱程度。廈房租賃曾于2021年7月開通微信小程序線上預約功能，由于預約人數(shù)過多，預約通道在11月12日關(guān)閉。當天，園博公寓和珩琦公寓的總預約號數(shù)分別為5339個和3903個。截至今年3月末，上述排號仍在消化中，兩個項目合計等待入住租戶排號數(shù)占全部房源的98.33%。

目前，在指定預約平臺“安居·叩叩”上，園博社區(qū)顯示已滿租，園博社區(qū)和珩琦社區(qū)的預約均暫未開放。

運營成本主要包括固定和浮動兩大成本。其中，固定運營成本主要由店長和管家服務對應的人工成本、項目辦公場所行政辦公費、運營人員交通費和通訊費、長租公寓系統(tǒng)使用費和網(wǎng)絡(luò)及網(wǎng)絡(luò)維護費等構(gòu)成；浮動運營成本主要有空置物業(yè)費、公維金、公攤水電費，項目運營推廣費、日常修理費及修理材料，保潔費等。

市場化運營靈活

相比于京保REIT和紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)基本接近3年的租賃期限，園博公寓和珩琦公寓與租戶簽訂的租賃合同約定的租期一般為1年。根據(jù)招募書，截至2022年3月末，項目95%以上的租約將集中于2022年及2023年到期。

廈門安居集團相關(guān)負責人表示，目前廈門品牌長租公寓行業(yè)一般客戶居住平均周期為6-8個月，“我們?yōu)榭蛻籼峁┮荒暌缓灥淖赓U合同，有效降低客戶違約成本。”

租客小林也提到，在房租到期前，會有管家提前一個月詢問是否需要續(xù)租，只要符合條件到期簽約就可以無限期居住下去，比較方便。如果是自己提前搬走，則是扣一個月的租金。據(jù)了解，目前兩個項目的平均續(xù)租率在86%左右。

同時，不同于京保REIT底層資產(chǎn)公租房的集體配租安排，中金廈門安居REIT的配租也更具市場化特點。

“項目以市場化品牌公寓模式，面向社會招租，招租及續(xù)租工作納入日常工作中。”廈門安居集團相關(guān)負責人介紹，如項目有可租房源，將在安居·叩叩平臺內(nèi)設(shè)置可預約時間及可接待人數(shù)，可通過微信公眾號信息或運營微信號朋友圈了解預約信息動態(tài)。

承租人需要在平臺內(nèi)完成身份證實名認證后方可進行預約，根據(jù)預約時間到現(xiàn)場看房，雙方確認房源狀態(tài)后即可簽約，每人僅限承租一套房源，從預約到入住約一周內(nèi)辦結(jié)。預約平臺的工作人員在電話中也表示，客戶從約到房源到辦理入住，最快可當天完成。

此外，項目的租金優(yōu)惠也有一定的彈性空間。

“作為廈門市保障性租賃住房項目，為解決廈門市無房的新青年群體的基礎(chǔ)居住需求，助力集美區(qū)企業(yè)招人、用人和留人，對特定園區(qū)的企業(yè)和承租較多房源的企業(yè)可給予一定租金優(yōu)惠。”廈門安居集團相關(guān)負責人表示。

租客小林還曾享受過9折的優(yōu)惠力度，“當時我們是第一批租戶，所以給的折扣比較大，租金大概是1200元/月，朋友住的兩室一廳在2200元/月左右”。

小林認為，相比于租金優(yōu)惠，安居公寓治愈的更多是房客的“隱傷”。“小區(qū)里面要交物業(yè)費，大概3塊錢一平，實際租金沒有比外面城中村和小區(qū)便宜。但是環(huán)境和管理以及居住體驗都會比城中村好很多。相比個人房東，這種國企公寓都是按合同來，簽約之前什么事情也會跟你說，比較正規(guī)。每年漲房租也被限制，也不會突然要賣房。退房什么的都比較方便，一切按照正常的合同走。”

考慮三種擴募方式

“通過保障性租賃住房REITs，安居集團成為真正意義上保障房的資本運作平臺。”廈門安居集團相關(guān)負責人表示，公司將凈回收資金作為保障性住房項目資本金，通過配套貸款、發(fā)債完成項目建設(shè)。待保障性租賃住房穩(wěn)定運營并達到一定收益率之后，通過REITs資本運作平臺回籠資金，繼續(xù)投入新的保障性住房建設(shè)項目，如此循環(huán)往復，形成系統(tǒng)性工程。

廈門安居集團相關(guān)負責人介紹，本次募集資金擬投資項目包括但不限于浯家公寓、龍秋公寓、洪茂一期及龍泉公寓（龍泉一期、龍泉二期）、林邊公寓、美峰公寓和古地石公寓。其中，浯家公寓合計已納入省級和國家公租房計劃，龍秋公寓已部分納入省級和國家公租房計劃，洪茂一期及龍泉公寓（龍泉一期、龍泉二期）正在申請列入福建省公租房項目清單。

截至10月底，集美－洪茂一期項目正在進行主體結(jié)構(gòu)施工；翔安－浯家公寓項目正在進行各專項驗收；同安－龍秋公寓項目正在進行室內(nèi)裝修和室外工程，其中裝修完成95%，外墻涂料完成100%，室外景觀完成85%；同安－泉一期項目A1-1地塊正在進行主體結(jié)構(gòu)施工，A1-2地塊正在進行地下室結(jié)構(gòu)施工。同安－龍泉二期項目正在進行基坑支護工程施工。

“在保障性租賃住房REITs推出之前，穩(wěn)定運營的保障性租賃住房缺乏有效的盤活手段，導致投資無法退出，使得投資資金在存量項目不斷沉積而后續(xù)投資資金匱乏。”廈門安居集團相關(guān)負責人表示。

其實，REITs不僅是盤活存量，服務于一次性的融資需求的工具。通過REITs擴募機制，即REITs發(fā)起募集之后的再次募集，企業(yè)可以增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，進一步促進投融資良性循環(huán)。

據(jù)廈門安居集團相關(guān)負責人介紹，安居集團持有的租賃住房較為充沛，且目前市場上存在可合作的潛在外部資產(chǎn)，所以擴募方式可考慮以下三種：選擇安居集團的資產(chǎn)進行擴募、選擇外部資產(chǎn)進行擴募和將安居集團資產(chǎn)及外部資產(chǎn)同時進行擴募。

“截至2022年9月28日，我國REITs市場已有5單產(chǎn)品發(fā)布擴募的相關(guān)公告及方案，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴募的法規(guī)及執(zhí)行細則已清晰，擴募的可操作性較高。”廈門安居集團相關(guān)負責人稱，“下一步安居集團將做好擴募工作的規(guī)劃，盡早啟動相關(guān)準備工作。同時做好存量資產(chǎn)的梳理，按照首發(fā)要求進行運營和管理，做好與外部資產(chǎn)原始權(quán)益人的溝通，把握投資機會。”

租賃住房供不應求

廈門市在經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境優(yōu)勢的帶動下，吸引不少本地及外來人口在廈置業(yè)。WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月末，廈門市二手住宅掛牌均價已經(jīng)達到50212元/平方米。

另外，據(jù)廈門市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年，廈門市的城鎮(zhèn)化率為90.1%，全市常住人口共計528萬人。其中，集美區(qū)常住人口達107.8萬人，占比位居廈門市第一。早在2017年九部委發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中，廈門就被列入首批試點單位。

除常住人口外，2017年至2021年，廈門市每年新增就業(yè)人員數(shù)量逐年提高，16所高等院校在讀學生數(shù)量也呈逐年上升趨勢。根據(jù)《廈門市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）預計“十四五”期間，廈門每年人口凈流入約10萬人。

較高的住宅銷售價格、持續(xù)的凈人口流入，加劇了廈門市租賃住房市場的需求矛盾。

而在租賃住房供給上，《規(guī)劃》中說明，廈門市現(xiàn)有住房租賃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)尚待完善，全市總體可租賃房源、個人及二房東運營管理的房源均無法準確定量。

不過可以確定的是，目前廈門市住房租賃市場供給的結(jié)構(gòu)性問題依然存在。政府所有的閑置直管公房、安置房，存量非住宅等轉(zhuǎn)化成租賃住房存在瓶頸，房源轉(zhuǎn)化通道尚未完全打通。

另一方面，廈門市人口分布與租賃房源供給也存在錯配。機構(gòu)化租賃房源主要的目標客群偏向中高收入群體，對中低收入群體保障力度較弱，尤其是在廈門“島內(nèi)大提升，島外大發(fā)展”戰(zhàn)略下，城中村城邊村面臨大拆遷，原本可承載大量外來人口、低價城中村房源短期內(nèi)大量減少，且過渡期拆遷戶產(chǎn)生新的租賃需求，人多房少再次加劇了供需不均衡，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。

《規(guī)劃》（公示稿）指出，廈門市住房租賃市場有待加快發(fā)展，保障性住房覆蓋率有待提升。

據(jù)招募書，截至2022年4月24日，廈門市住房保障和房屋管理局已發(fā)放保障性租賃住房項目認定書的項目共計16個，其中已入市項目8個，集美區(qū)已入市項目僅有園博公寓項目和珩琦公寓項目。

《規(guī)劃》中提到，要發(fā)揮國有企業(yè)引領(lǐng)帶動作用，鼓勵本地國有住房企業(yè)組建住房租賃公司，支持其通過新建租賃住房、盤活閑置存量住房、借助政府資產(chǎn)或自有資產(chǎn)進行改造等多種途徑，采取自行或委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)代為經(jīng)營等方式，開展國有存量住房的規(guī)模化租賃業(yè)務。同時，要加大金融支持力度。支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，在試點后盡快形成規(guī)模。