核心觀點:
1. 衣食住行,皆為美好生活的向往。其中,“住”尤為突出,無論剛需還是改善性需求。然而,近期我國居民購房意愿顯著弱化,進而拖累整體經(jīng)濟。過往的熱情去哪兒呢?未來居民還愿買房嗎?這無疑是打破當前房地產(chǎn)乃至宏觀經(jīng)濟負向循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
2. 歷史來看,政策放松往往是提升短期購房需求的主導(dǎo)力量。目前盡管各地財政及土地出讓收入已捉襟見肘,但“因城施策”調(diào)整力度明顯不及過往,甚至還出現(xiàn)限購放松等政策“一日游”現(xiàn)象。或都折射出“房住不炒”基調(diào)下政策操作層面的某種糾結(jié)和顧慮。
3. 與過往不同,本輪購房意愿低迷與地產(chǎn)之外的因素更相關(guān)。疫情管控已持續(xù)三年且仍有不確定性,居民收入及預(yù)期長期受損,傳統(tǒng)刺激政策的效果當然會“鈍化”。疊加“保交樓”有待時日、房企現(xiàn)金流還在惡化,諸多風(fēng)險因素勢必都會壓制居民的購房意愿。
4. 展望未來,老齡化和城鎮(zhèn)化決定了地產(chǎn)長期趨勢,但目前顯然遠離均衡。因城施策有望繼續(xù)調(diào)整??偭啃苑抠J利率還將下行,但受制于基準利率空間的進一步打開。鑒于基數(shù)效應(yīng),四季度住房銷售降幅或會收窄,但地產(chǎn)對整個經(jīng)濟的拖累還將延續(xù)至明年。
正文:
衣食住行,皆為美好生活的向往。其中,“住”尤為突出,無論剛需還是改善性需求。去年10月以來,房貸利率已累計下行159bp,放款周期也從73天大幅縮短至25天。在貸款成本與難度都如此下降的背景下,近期居民購房意愿卻降至6年來最低,提前還款仍在持續(xù)。
圖1. 居民購房意愿低迷
來源:WIND,貝殼研究院,筆者測算
注:購房意愿向下表示意愿降低;房貸可得性以放款周期計算表征,向上表示更易。
一、政策在顧慮什么?
近期地方財政赤字創(chuàng)歷史新高,土地成交降幅為同期最大。但“因城施策”調(diào)整力度明顯不及過往,全國平均首付比例約43%、限購城市數(shù)量占比約15%,均為歷史較高水平。多地還出現(xiàn)放松政策的“一日游”現(xiàn)象,似傾向“只做不說”。此外,房貸利率已降至LPR的法定利率下限附近,總量政策空間仍有待打開。這些或都折射出“房住不炒”基調(diào)下政策操作層面的某種顧慮。
圖2. “因城施策”力度不及過往
來源:WIND,地方政府官網(wǎng),筆者測算
注:財政收支凈額指收支差值占GDP比重;城市數(shù)占比指地級市中實施限購城市數(shù)比重。
二、地產(chǎn)之外的因素?
與過往不同,本輪購房意愿低迷與地產(chǎn)之外的因素更相關(guān)。疫情管控已持續(xù)三年且仍有不確定性,居民收入及預(yù)期長期受損,傳統(tǒng)刺激政策的效果當然會“鈍化”。分省份來看,疫情管控沖擊下收入下降越多的省份,商品房銷售的回落幅度也越大。參照過往兩年,秋冬季節(jié)疫情管控加劇的概率往往較大,其對于居民收入及購房意愿的負向影響仍可能持續(xù)。
圖3. 疫情管控持續(xù)沖擊購房需求
來源:WIND,筆者測算
注:此處銷售為相對2019年的比值;程度為有疫情城市的居民收入占全國收入的比值。
三、何時回歸正常均衡?
諸多風(fēng)險因素也影響著居民購房意愿。當前房企整體的現(xiàn)金流未見好轉(zhuǎn),商票逾期的項目公司數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高。據(jù)已披露中報的18家危機房企數(shù)據(jù)測算,涉及“保交樓"資金約4000多億元,而當前已下達支持"保交樓"的政策資金僅2000多億。
圖4. 商品房銷售偏離長期均衡
來源:WIND,聯(lián)合國,筆者測算
注:商品房銷售為銷售面積的復(fù)合增速。
長期而言,老齡化和城鎮(zhèn)化決定了一國房地產(chǎn)的基本趨勢,但目前我國顯然遠離了均衡。因城施策有望繼續(xù)調(diào)整,總量性房貸利率還將下行。考慮到基數(shù)效應(yīng),商品房銷售降幅四季度開始收窄,但增速轉(zhuǎn)正仍需到明年一季度,土地市場和房地產(chǎn)投資的修復(fù)更為緩慢。
四、基本結(jié)論
一是歷史來看,政策放松往往是推升短期購房需求的主導(dǎo)力量。目前盡管各地財政及土地出讓收入已捉襟見肘,但“因城施策”調(diào)整力度明顯不及過往,甚至還出現(xiàn)限購放松等政策“一日游”現(xiàn)象?;蚨颊凵涑觥胺孔〔怀础被{(diào)下政策操作層面的某種糾結(jié)和顧慮。
二是與過往不同,本輪購房意愿低迷與地產(chǎn)之外的因素更相關(guān)。疫情管控已持續(xù)三年且仍有不確定性,居民收入及預(yù)期長期受損,傳統(tǒng)刺激政策的效果當然會“鈍化”。疊加“保交樓”有待時日、房企現(xiàn)金流還在惡化,諸多風(fēng)險因素勢必都壓制居民的購買意愿。
三是展望未來,老齡化和城鎮(zhèn)化決定了地產(chǎn)長期趨勢,但目前顯然遠離均衡。因城施策有望繼續(xù)調(diào)整??偭啃苑抠J利率還將下行,但受制于基準利率空間的進一步打開。鑒于基數(shù)效應(yīng),四季度住房銷售降幅或會收窄,但地產(chǎn)對整個經(jīng)濟的拖累還將延續(xù)至明年。
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