經濟觀察網 記者 胡艷明  7月11日，肖強第三次接到了建行的提醒還款電話。

對面是人工智能語音，但他還是耐心地跟電話那端講述了他為何暫停還房貸的前因后果。

停貸的念頭出現在6月份。每月的1號，建行會按時劃走肖強銀行卡中的3300元以償還住房按揭貸款。6月底，他的卡里只剩下3000塊，在7月初扣房貸的時點被銀行劃走，現在他還有300多元沒還。

近日，已有約150個停工或爛尾樓盤項目的業(yè)主發(fā)出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市。肖強購買的樓盤也是其中之一。肖強已經暫停了貸款。入不敷出是他當下的狀態(tài)——工資無力支撐房貸、租房和日常開銷，開始欠下債務。

在業(yè)主發(fā)出的停貸告知書中，多個樓盤業(yè)主直指，銀行在房屋主體結構未封頂前發(fā)放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號等違規(guī)問題。

決定停貸

2019年5月，肖強在新鄭市康橋那云溪二期購買了一套住房，父母提供了首付27萬元，其在建行貸款67萬元，當時的貸款利率為5.88%，每月還款3400元左右；后續(xù)，隨著5年期以上LPR下調，利率降至5.73%，他每月還款額為3300元左右。

按照約定，2022年7月底之前，肖強買的房子就可以交房了，他也盼著早日住進新房。但從2021年7月到現在，康橋那云溪已經停工將近1年的時間，何時交房無望。

康橋那云溪由鄭州康文置業(yè)有限公司（下稱“康文公司”）開發(fā)建設，隸屬于河南當地房企康橋集團旗下項目。從今年2月起，康橋那云溪的業(yè)主與開發(fā)商多次就復工事宜進行溝通。

與肖強購買了同一全小區(qū)樓房的施先生，未能如期住上新樓房。他告訴記者，康橋那云溪二期樓盤按照約定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，樓盤剩余工程量還有三分之二，業(yè)主頻頻去工地，看到無人動工，眼看延期交房已經成為既定事實，且開發(fā)商也曾表示會延期，但是關于延期多久，什么時間全面復工，業(yè)主們的感受是，康橋集團沒有給業(yè)主一個合情合理的回應，一直在溝通的過程中敷衍業(yè)主，口頭承諾沒有兌現。

2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康橋那云溪的業(yè)主數次到康橋集團溝通，希望早日復工，但他們未得到明確的答復。

施先生回憶，2022年4月26日，幾位業(yè)主代表在新鄭市龍湖鎮(zhèn)政府，由龍湖鎮(zhèn)信訪辦組織與康橋集團、中建七局（總承包單位）、康橋那云溪業(yè)主進行一次會談，當時中建七局未參會，開發(fā)商仍然維持原有說法，復工需要2到3個月，具體時間不確定，什么時間能交房，不確定。

“我們廣大業(yè)主的最大的訴求是康橋那云溪二期什么時間能全面復工？什么時間可以交房？”經過多月溝通，業(yè)主仍然沒有等到答案。

6月30日，一份顯示來自江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭樓盤業(yè)主們的《強制停貸告知書》在網上流傳?？禈蚰窃葡臉I(yè)主們看到后，決定也要停貸，7月6日，多位業(yè)主簽署了《康橋那云溪全體業(yè)主決定于2022年8月強制停貸告知書》（下稱《停貸告知書》）。

未打入預售監(jiān)管賬戶的按揭款

“為啥業(yè)主去走‘停貸’這條路呢？那都是沒法，其他路都堵死了。”施先生說，幾個月來，他們跟開發(fā)商康橋集團、當地政府、貸款銀行溝通無數次，但都沒有結果。

康橋那云溪業(yè)主的按揭貸款涉及到多家銀行，施先生和肖強都是在當地建行辦理的貸款。

7月4日和7月11日，幾位業(yè)主到建行鄭州經三路支行進行溝通，業(yè)主希望建行經三路支行個貸中心回復他們兩個訴求：一是查詢康橋那云溪二期業(yè)主貸款資金流向，建行經三路支行個貸中心回復10個工作日給出回復。

第二個訴求是停息停貸，直到康橋那云溪二期交房后再次還房貸。建行經三路支行個貸中心回復表示向上級反應并回復上級回復結果。

根據《停貸告知書》，康橋那云溪全體業(yè)主所簽購房合同第五條和附件一的約定，鄭州市人民政府、中國人民銀行鄭州中心支行《鄭州市商品房預售款監(jiān)管辦法》第三章第十條第二款:“預購人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行按預售人提供的商品房預售款專用存款賬號直接劃入”。

鄭州市住房保障和房地產管理局《關于繼續(xù)做好商品房預(銷)售行為規(guī)范工作的通知》(2016年5月3日)第七條:“加強商品房預售款監(jiān)管。商品房預售款必須嚴格按照有關規(guī)定，專戶存儲、?？顚Ｓ?。凡屬售房資金(包括首付款、分期付款、按揭貸款等)，必須及時進入監(jiān)管賬戶，不得賬外循環(huán)”的規(guī)定。

施先生給記者提供的房貸合同中的打款賬戶和《商品房預售許可證》中的監(jiān)管賬戶顯示，兩個賬戶不一致。

施先生購買的房子所在樓棟的《商品房預售許可證》中的監(jiān)管銀行為交通銀行鄭州黃河路支行；而他的房貸合同中的貸款款項劃入了建行鄭州崇山路支行的賬戶。

康橋那云溪的業(yè)主認為，按揭房貸涉及到的銀行應當將貸款付至康文公司預售款監(jiān)管專用賬戶。但幾家銀行將貸款資金付至康文公司一般賬戶，使資金無法受到有效監(jiān)管，業(yè)主們認為，該行為已經嚴重違規(guī)違法。因而導致了康文公司輕易地挪用資金，進而導致工地長期停工延期爛尾等嚴重后果。

北京市京師律師事務所向霞律師對記者表示，如果銀行違反規(guī)定，購房者因銀行過錯等問題停貸，購房者可以通過訴訟方式確認銀行是否存在過錯，如銀行確實存在過錯，購房者是可以停貸的，對于已支付的購房款，購房者可與開發(fā)商解除購房合同解決。在按揭貸款購房中銀行依約既享有抵押權，又享有債權，如果違規(guī)放貸，疏于監(jiān)管甚至為開發(fā)商“開綠燈”，依法應當承擔監(jiān)管責任。

在各種討論中，案號（2018）粵民申7516號的案子被廣泛關注。向霞舉例稱，2018年廣東省高級人民法院（下稱“廣東省高院”）審判的一個案件，具有參考意義。這個案件是招商銀行股份有限公司惠州分行（下稱“招行惠州分行”）因與被申請人黃一婷以及一審第三人光耀集團有限公司（下稱“光耀公司”）金融借款合同糾紛一案。在該案中，銀行沒有將貸款支付到預售款專用賬戶，而是轉到開發(fā)商的另一個賬戶，導致資金被挪用，項目爛尾。廣東省高院從公平原則出發(fā)，以締約過失責任，維持一審、二審的判決：開發(fā)商交房前，購房人可以不還貸，購房人已付的貸款銀行不需要退回。

北京盈科律師事務所張曉英對記者表示，在此次事件中涉及到的法律關系有兩個：一是業(yè)主跟銀行的借貸關系，一個是跟開發(fā)商的購房關系。以爛尾樓為例，不能因開發(fā)商爛尾，業(yè)主就拒絕還銀行的貸款，因為它們的法律關系不同，除非是借款合同里頭有明確的約定，在什么情況下可以申請逾期，這可以跟銀行方面進行協商。但如果單方面自動停貸的話，那對于廣大的購房者來說不利，因為私自停貸是一種違約行為。

具體分析來說，張曉英律師認為，如果購房者希望停貸，要拆分出兩個法律關系。因為作為買房人，是跟開發(fā)商簽的購房合同，如果開發(fā)商涉嫌違規(guī)或者沒有按期交房的，需要按照商品房買賣合同的相關法律規(guī)定去主張，具體是主張解除合同、還是追究開發(fā)商的違約責任等。

對于多位買房人反應的將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號問題，張曉英律師認為，如果銀行監(jiān)管不到位，把資金劃撥給開發(fā)商，但資金被開發(fā)商挪用去還其他的借款，或者是又去做其他的開發(fā)，那銀行在監(jiān)管資金中可能存在過失。但是都改變不了購房者與銀行簽訂的商業(yè)貸款的合同性質。購房者與銀行簽訂的是購房貸款協議，要落實到具體的貸款合同里的條款約定，如果銀行涉及給開發(fā)商放款，涉及資金監(jiān)管不到位的問題，業(yè)主可以向銀行的監(jiān)管機關比如銀保監(jiān)會舉報投訴處理，不能把這幾項不同的法律關系混合在一起。

“現在業(yè)主這種聯名公告，其實已經不是單純的法律問題，應當涉及到地方政府、銀行等多方溝通，協調這些業(yè)主的合法權益。如果單純從個案的角度上，涉及到法律問題的話，業(yè)主是很被動的，所以現在不是一個簡單的法律能解決這些問題。”張曉英律師表示。

銀行股全線下挫 銀行緊急回應

7月13日，銀行股全線下挫。7月14日開盤后，銀行股亦大面積跳水，招商銀行跌超6%，成都銀行、平安銀行、南京銀行、寧波銀行、興業(yè)銀行、江蘇銀行、郵儲銀行等跟跌。

對于停貸的影響，部分券商進行了測算。根據天風證券研報，央行數據顯示，新房按揭貸款發(fā)放額占新建商品住宅銷售額的比值長期穩(wěn)定在38％~42％之間。在40％的中性假設下，對應按揭潛在斷供規(guī)模在3600億~7300億，占2021年第一季度按揭貸款余額的比重為0.9％~1.9％，整體來看難以構成系統(tǒng)性沖擊。

7月14日，農行、建行等發(fā)公告回應。農行午間公告稱，針對近期個別房地產企業(yè)風險暴露、住房開發(fā)項目延期交付情況，農業(yè)銀行高度重視，迅速行動，已在總行層面建立統(tǒng)籌協調機制，在全系統(tǒng)組織開展住房項目“保交樓”情況排查。截至2022年6月末，全行個人住房貸款余額5.34萬億元。其中一手樓合作樓盤5.7萬個，一手樓按揭貸款余額3.97萬億元。已初步認定存在“保交樓”風險的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元，占全行按揭貸款余額的0.012%，占一手樓按揭貸款余額的0.017%。目前涉及“保交樓”風險的業(yè)務規(guī)模較小，總體風險可控。

建設銀行公告，當前部分地區(qū)停工緩建和未按時交付樓盤情況，涉及本行規(guī)模較小，總體風險可控。 本行將密切關注合作企業(yè)和樓盤情況，積極配合地方政府做好客戶服務工作，與客戶做好溝通，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

興業(yè)銀行發(fā)布對網傳“停貸事件”涉及樓盤按揭貸款情況排查的公告稱，公司近日對網傳 “停貸事件”消息中涉及的樓盤迅速開展了排查。經排查，截至目前本公司涉及“停貸事件”樓盤相關按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。得益于前期本公司對按揭貸款的差異化準入和管理要求，公司已介入的且存在爛尾風險的按揭貸款總體規(guī)模較小，不會對本公司經營構成重大影響。

（應受訪者要求，肖強為化名）