經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 2022年6月8日，為期5天的2022年上海首輪土拍收官，共成交36宗含宅地塊，攬金834.7億元。其中，16幅地塊均只有一位競買人報名，提前鎖定買家，以底價成交。其余20宗地塊轉(zhuǎn)入競價環(huán)節(jié)，分5天成交。

原計劃在4月上旬開啟的上海土拍停擺了兩個月，按下“重啟鍵”前，即通過調(diào)整土拍政策為房企拿地“減負”，但首輪集中出讓的36幅宅地中，底價成交的地塊比例仍超過一半，熱度平平。參與拿地的企業(yè)中，央國企為主力。

土拍暫停期間，就有多家房企收到了政府的座談邀約，摸排拿地意向與困難。開拍前，實質(zhì)性的改變也在發(fā)生，招拍掛復(fù)合和打分制度被取消，監(jiān)管資金比例降低，一系列“降門檻”方式只為吸引競拍者入局，但即使報名即可參加的低門檻局面下，受到市場低迷疊加疫情影響，錢仍然成為參拍拿地的最大影響因素。

近郊熱 遠郊冷

此輪土拍中，13宗觸及中止價進入一次性報價環(huán)節(jié)的成交地塊中，除了1塊位于中心城區(qū)的徐匯區(qū)斜土路街道地塊外，其余大部分在閔行古美、浦錦街道、松江新城、青浦趙巷、西虹橋等近郊熱點成交板塊。

其中，位于古美板塊的七寶鎮(zhèn)地塊，吸引了華發(fā)廈門建發(fā)聯(lián)合體、越秀仁恒聯(lián)合體、招商蛇口象嶼聯(lián)合體、保利發(fā)展中鐵建5方共8家房企報名，最終由華發(fā)、廈門建發(fā)聯(lián)合體拿下，拿地樓面價5.06萬元/平方米，溢價率8.99%。該板塊去年上市的融信旭輝世紀(jì)古美精裝高層均價在8.25萬元/平方米，開盤認籌率一度超過200%，認籌分數(shù)也達到70分以上。

而由招商19.187億元競得的青浦區(qū)西虹橋會卓路南側(cè)52-04地塊也位于大虹橋核心區(qū)，周邊有國家會展中心，靠近虹橋交通樞紐、2號線徐涇東站、嘉閔高架，交通方便。作為紅盤聚集地，該板塊2021年所開新房基本都是高積分、高認籌率，開盤當(dāng)天即售罄。

去年10月由招商、路勁、象嶼聯(lián)合體競得的項目虹橋璀璨公館預(yù)計在今年第三批入市，雖然目前售樓處還未開放，城市展廳的預(yù)約已經(jīng)排到下周。“已經(jīng)超過2500組客戶驗資，目前的話60分以上的客戶才能登記。”一名售樓處銷售人員表示。

而吸引了5家房企競逐的青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路西側(cè)B4-01地塊，直線距離地鐵17號線嘉松中路站只有約300米。該地塊所在的青浦趙巷板塊位于大虹橋和青浦新城之間，板塊中的項目中鐵建花語江南在上海今年一批次新房開盤中雖然未觸發(fā)積分，但546套房源也吸引了超過550組認籌。

而此次土拍底價成交的19宗地塊中，有13宗地塊集中于浦東臨港、奉賢新城、金山新城等遠郊片區(qū)。除了樓市成交遇冷以外，這些片區(qū)普遍庫存量較大?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)馬千里告訴經(jīng)濟觀察報，自上海集中供地以來，臨港就是上海的主力供應(yīng)區(qū)域，加上此次成交的8幅地，去年以來合計成交了30幅地，總建面高達567萬平方米，按照臨港片區(qū)當(dāng)前的流速來看，消化周期長達5年以上。

一位曾經(jīng)在臨港拿地的房企投資負責(zé)人徐雷表示，雖然這批次臨港地塊的房地連動價較去年均有1000-2000元的上浮，但現(xiàn)在企業(yè)投資端普遍非常不敢投臨港。這位曾經(jīng)在2020年時看好臨港交通等遠景規(guī)劃的投資負責(zé)人的拿地意向也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。“這兩年臨港供應(yīng)量太大，房子不好賣，不會考慮去臨港拿地。”經(jīng)濟觀察報注意到，此次土拍中16塊僅有一名競買人的地塊中，有8塊都在臨港片區(qū)，均為國資接盤。

2021年，臨港的商品房土地供應(yīng)為60-80公頃，2022年，臨港的商品房土地供地量翻了近3倍，達到了190-200公頃，供應(yīng)量占到了今年全上海市供應(yīng)量的三分之一。2021年臨港新房供應(yīng)了近6000套，而今年這里新房的供應(yīng)量將進一步擴大。經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，2022年臨港待上市的新房預(yù)計有超過2萬套，而2021年上海新房成交量在9萬套左右。

國、央企唱主角

此次土拍，拿地塊數(shù)與金額的前7名均被國企央企。招商蛇口、中國鐵建和建發(fā)房產(chǎn)分列前三位。建發(fā)房產(chǎn)和中國鐵建此次分別斬獲3塊土地，成交總金額分別為78.4億元和69.3億元；中鐵諾德、中建八局、上海海港新城等房企均斬獲2幅地塊。

斬獲地塊最多的房企是招商蛇口，以獨自和聯(lián)合體形式，共計拿下4幅地塊，拿地金額約117.7億元。

在上海首批集中供地的首日，招商蛇口先是以底價62.5億元競得普陀中山北社區(qū)宅地，又聯(lián)合香港置地及徐匯城投以47.33億元拿下徐匯區(qū)斜土路地塊，該塊位于徐匯濱江的地塊溢價率達9.6%，也成為本次土拍中溢價率最高的地塊。

土拍第三日，招商聯(lián)合象嶼以40.43億元競得閔行吳涇宅地，溢價率為5.07%。第五日，招商以19.19億元斬獲青浦徐涇地塊，其位于國家會展中心北側(cè)，房地聯(lián)動價為6.3萬元/平方米。

近兩年，招商在上海土地市場頻頻出手。2021年，招商蛇口以獨自或者以聯(lián)合體形式共拿下6宗含宅地塊，在虹口、浦東、嘉定、青浦均有所斬獲，合計成交建面達72.5萬平方米，涉及資金近250億元，位居榜首。僅是今年上海待上市的新房中，就有招商虹璽、招商虹橋璀璨公館、招商璀璨城市、蟠龍府等多個住宅項目。

在此次上海土拍中，拿地的32家房企中，近八成都為國、央企。這一情況也與全國其他城市保持一致，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4681億元，拿地規(guī)模同比下降64.7%，降幅比上月擴大8.8個百分點。而央國企或帶有國資背景的企業(yè)占到了拿地金額前十強中的9席。

值得注意的是，此輪土拍前，上海首次取消了“招掛復(fù)合”和打分制度，36幅地塊均采用掛牌出讓的方式，有效申請人即為競買人。這一改動既意味著分不夠的外地房企有機會進駐上海，也意味著資金充裕的企業(yè)可以不受分數(shù)限制，參與多塊地塊的爭奪。

徐雷告訴經(jīng)濟觀察報，原本打分制度下，房企每拿一塊地都會被扣除15分，這就使得入圍地塊數(shù)會受到一定限制，疊加一次性報價環(huán)節(jié)的運氣成分。獨占鰲頭的局面不大會出現(xiàn)，給了各類企業(yè)機會，會使得各房企拿地數(shù)量相對平衡。

但現(xiàn)在對于一些資金相對充裕的企業(yè)來說，沒有分數(shù)約束，拿地更加有優(yōu)勢。但徐雷認為這并不是民營房企隱身的原因。“拿地的考量是錢和分。”徐雷將企業(yè)拿地比作買新房，在上海，拿地和買房一樣，既要有錢也要有分。雖然在過去打分制度下，出于入圍的考量，徐雷一般不去報名需要打分競爭的地塊。但今年，分的限制沒有了，能報名的地塊卻更少了，因為沒錢。

民企“有心無力”

“上海這一批次的地塊利潤都是比較可觀的。”馬千里表示，和去年三批次一樣，上海這批次的地塊仍延續(xù)了低比例配建要求，多數(shù)地塊的保障房配建或自持比例在5%及以下，成交地塊的利潤空間十分可觀。徐雷介紹，上海第一批次的地塊利潤大部分在8%-10%之間，較去年三批次供地浮動不大，但高于杭州今年首次土拍6%-10%左右的利潤率。通常投資拿地的利潤要求在6%-8%之間。“所以今年我們把錢都留在了上海”。“不考慮城中村改造地塊，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后，平均地房比約為0.51，略低于去年第三輪，其中接近七成的地塊房地價差空間超過2萬元/平方米，這一利潤率是較為可觀的。”馬千里分析，以觸及中止價格的13幅地塊來看。13幅地的平均地房比達0.58，略高于36宗地的平均地房比，但平均房地價差也2.3萬元/平方米以上，盈利空間充裕。

以此次成交樓板價最高的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊來看，雖然剔除配套公建后該宗地可售地價超過9.5萬元/平方米，但其所在的徐匯濱江片區(qū)是上海房價的天花板，商品住宅限價達13.1萬元/平方米，因此項目的房價地價差高達3.5萬元/平方米以上。

雖然利潤可觀，但此次土拍參拍民企不足2成。拿地的規(guī)模型民企中僅金地現(xiàn)身上海首場土拍斬獲青浦趙巷地。2021年上海首批次集中供地中，斥資95億收獲三塊地塊的碧桂園，此次只參與了一塊金山新城地塊競拍，但最終在競價環(huán)節(jié)放棄了報價。上海本土民企如大華、同潤、佳運置業(yè)、大名城等仍有斬獲，但后三者拿地金額均在20億元以下。“上海市場一定是有錢就想進入的市場，無非是有沒有資金。”上海一家本土民營房企的投資負責(zé)人張瓊告訴經(jīng)濟觀察報。雖然很看好上海市場，張瓊所在企業(yè)已經(jīng)近幾年都沒能在上海拿到地塊。

今年除了臨港等個別板塊，張瓊和團隊通過城市地圖對其他板塊的地塊也都做細致的研究，但錢卻還沒等到上海土拍就在其他地方花掉了。張瓊用“天時地利”來形容要在上海土拍拿地的概率。“門檻放松，賬上也剛好有足夠參拍資金、運氣缺一不可。”另一層考量在于，資金本來就只夠報名1-2塊，如果在一次性報價環(huán)節(jié)運氣不好，很可能顆粒無收。去年，張瓊選擇先把錢投入了太倉、無錫等長三角周邊“機會”城市。

市場低迷情況下，疫情對今年民企拿地資金方面無疑是雪上加霜。張瓊表示，雖然本次上海土拍政策調(diào)整，將房企拍地前需要累計繳納凍資比例由起拍價的130%降至110%，為企業(yè)節(jié)省了一定資金成本，但對以億計的土地款來說，資金壓力仍然很大的。

對民企而言，融資仍然困難的情況下，拿地主要依賴的是銷售回款，“打窗口期”，徐雷告訴經(jīng)濟觀察報，這意味著，有項目流轉(zhuǎn)才有資金拿地。但市場低迷情況下，回款驟減，民營企業(yè)的流動性壓力很大。他表示：“疫情期間，售樓處封閉數(shù)月，影響了我們的銷售和回款。”

因為受到疫情影響資金無法按時到位，徐雷所在企業(yè)放棄了原本在3月份報名的一塊地塊。5月26日發(fā)布恢復(fù)出讓活動通知，30日中午12點保證金到賬截止，僅有5天時間騰挪資金。但那時候上海封控還沒有結(jié)束，銀行也沒有復(fù)工。“人連小區(qū)出不來。大額資金轉(zhuǎn)賬是無法線上完成的，所以我們只能根據(jù)資金量，選擇放棄了參拍其中一塊地塊。”

按照5月29日，《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》，上海還將從供需兩端著手，對加快新房上市周期、降低企業(yè)拿地成本等方面作出優(yōu)化。包括進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間，延落實延期或分期繳納土地價款，降低商業(yè)辦公用房自持比例等措施。徐雷預(yù)計這次自己拿到的地塊應(yīng)該可以分期進行土地款支付。“但我們目前還在等相關(guān)通知，細則出來需要時間”。