羅高波/文 經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在充分發(fā)揮對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)巨大拉動(dòng)作用的同時(shí)，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)高昂、資源占用、金融風(fēng)險(xiǎn)等矛盾。共同富裕背景下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，如何探索新的發(fā)展模式，平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)高位軟著陸，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)、民生保障奠基石等多重功能，與時(shí)俱進(jìn)解決可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，是擺在今日的歷史性課題。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和目標(biāo)

當(dāng)前，中國(guó)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“整體可控，局部透支，個(gè)別城市有泡沫風(fēng)險(xiǎn)”的特征，結(jié)構(gòu)失衡矛盾日趨明顯，具體表現(xiàn)為區(qū)域分布不平衡、房?jī)r(jià)表現(xiàn)不平衡、住房擁有不平衡。

堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)既要保持充足的量以實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，又要盡可能穩(wěn)定價(jià)格以防范潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，還要解決老百姓，尤其是低收入群體的基本居住問(wèn)題以保障民生。

筆者認(rèn)為，高效市場(chǎng)和政府有為有機(jī)結(jié)合，通過(guò)市場(chǎng)手段解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，通過(guò)政府有為解決民生保障是可行路徑。

世界上沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家完全依靠市場(chǎng)解決居民住房問(wèn)題，針對(duì)中國(guó)住宅市場(chǎng)潛在需求巨大但中低階層購(gòu)買(mǎi)力不足的現(xiàn)狀，政府通過(guò)長(zhǎng)租房、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)住宅等形式，將自身權(quán)益低價(jià)或無(wú)償讓渡給普通老百姓長(zhǎng)期甚至終身使用，在現(xiàn)實(shí)狀況下徹底解決中低收入者基本住房需求，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，在發(fā)展中實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)高位軟著陸，是可行的發(fā)展方向。

具體而言，政府定位和職能升級(jí)方向可包括：

從“經(jīng)濟(jì)發(fā)展”向“經(jīng)濟(jì)發(fā)展+民生保障”雙重職能并重發(fā)展；

從“土地供應(yīng)商”漸進(jìn)式向“土地供應(yīng)商+房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型過(guò)渡乃至并重發(fā)展；

堅(jiān)持租購(gòu)并舉，以租托底，建立銷(xiāo)售和租賃兩個(gè)市場(chǎng)，以不同政策，協(xié)同實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生保障雙重目標(biāo)；

積極探索金融創(chuàng)新，創(chuàng)新性拓寬財(cái)政來(lái)源，從“土地財(cái)政”向“土地財(cái)政+資本市場(chǎng)”獲取財(cái)政來(lái)源。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式

1.量的保障：長(zhǎng)租房市場(chǎng)+保障性住房

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，充足的量的保障是基礎(chǔ)，但隨著房地產(chǎn)投資性需求的減少，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)是新時(shí)期的要求。

長(zhǎng)租房可以分為高中低不同標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)需求巨大，且只租不售，通過(guò)REITs等從資本市場(chǎng)退出，不會(huì)對(duì)原有商品房市場(chǎng)產(chǎn)生直接價(jià)格沖擊，可有效解決住房結(jié)構(gòu)性供給不足矛盾。

保障性住房為有置業(yè)需求的常住居民提供，如有必要，可采取“先租后售”模式，讓全體老百姓共同分享經(jīng)濟(jì)繁榮房地產(chǎn)升值的紅利。

兩者均市場(chǎng)需求巨大，尤其是長(zhǎng)租房，中高端可采取市場(chǎng)化原則，而對(duì)低收入人群可采取針對(duì)性優(yōu)惠政策以租托底，政府有為和市場(chǎng)高效有機(jī)結(jié)合。

2、質(zhì)的提升：商品房+長(zhǎng)租房+保障性住房

處于轉(zhuǎn)型升級(jí)期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，正告別過(guò)去大規(guī)模的增量建設(shè)，向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變。

對(duì)長(zhǎng)租房，建議一步到位，按照高質(zhì)量商品房標(biāo)準(zhǔn)，為各類(lèi)需求客戶提供高質(zhì)量產(chǎn)品和配套服務(wù)；對(duì)保障性住房，建議與時(shí)俱進(jìn)適度超前地提升原有標(biāo)準(zhǔn)，為老百姓提供更高質(zhì)量的保障性住宅；對(duì)商品房，建議政府通過(guò)土地供應(yīng)和規(guī)劃條件，引導(dǎo)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商摒棄原有的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，轉(zhuǎn)型升級(jí)為注重產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量提升的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展模式。

商品房、長(zhǎng)租房、保障性住房三管齊下，全面提升住宅產(chǎn)品品質(zhì)和配套服務(wù)，為更好地滿足人民群眾對(duì)美好住宅的向往而不懈努力；同時(shí)，條件成熟時(shí)逐步放開(kāi)并取消限購(gòu)、限貸等行政手段，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，逐步建立具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)稅制度，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范風(fēng)險(xiǎn)兩手抓，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

3、模式轉(zhuǎn)變

1998年實(shí)行的商品房制度改革，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的分水嶺。在此之前，住房主要實(shí)行實(shí)物分配，體現(xiàn)社會(huì)福利功能，在此之后，開(kāi)啟了中國(guó)商品房時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。如果說(shuō)1998年的房改充分釋放了商品房的商品屬性，體現(xiàn)了市場(chǎng)高效原則；2022年開(kāi)始的大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理居住需求，則是 “經(jīng)濟(jì)發(fā)展+民生保障”雙管齊下，其中長(zhǎng)租房是創(chuàng)新和關(guān)鍵舉措：

1.長(zhǎng)租房能滿足各階層人群不同居住需求，市場(chǎng)需求足夠巨大，能有效彌補(bǔ)商品房需求下降量，充分保障住宅市場(chǎng)量的供應(yīng)，有效發(fā)揮對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)巨大的拉動(dòng)作用；

2.長(zhǎng)租房由政府主導(dǎo)，政府/投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)未來(lái)升值紅利，投資具有可持續(xù)性；

3.長(zhǎng)租房可以根據(jù)具體情況，將政府權(quán)益部分或全部讓渡，能充分提供民生保障，以租托底具有現(xiàn)實(shí)可行性；

4.長(zhǎng)租房只租不售，通過(guò)REITs從資本市場(chǎng)退出，不會(huì)對(duì)原有商品房市場(chǎng)價(jià)格造成直接沖擊，能實(shí)現(xiàn)保障量的供應(yīng)和市場(chǎng)穩(wěn)定雙重目標(biāo)；

5.以長(zhǎng)租房REITs試點(diǎn)為契機(jī)，建立收益和風(fēng)險(xiǎn)介于證券市場(chǎng)和債券市場(chǎng)之間的房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)和推動(dòng)力。

以REITs試點(diǎn)為契機(jī)，探索房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)

長(zhǎng)期以來(lái)，金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展面臨資金來(lái)源、期限錯(cuò)配、資金流動(dòng)性等約束。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，將一二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系。

大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，以REITs試點(diǎn)為突破口，建立收益和風(fēng)險(xiǎn)介于證券市場(chǎng)和債券市場(chǎng)之間的房地產(chǎn)二級(jí)資本市場(chǎng)，與傳統(tǒng)商品房靠賣(mài)房賣(mài)地回收資金不同，長(zhǎng)租房以REITs形式，通過(guò)資本市場(chǎng)回收資金，具備大規(guī)模推廣可行性。

針對(duì)目前國(guó)內(nèi)租金回報(bào)較低的狀況，政府可采取前期讓利，以稅收減免、財(cái)政貼息等政策優(yōu)惠提高投資者收益至市場(chǎng)水平，以“REITs+財(cái)政貼息”模式為長(zhǎng)租房、保障性住房等具有準(zhǔn)公共性質(zhì)住房產(chǎn)品提供順暢的退出通道。

同時(shí)政府/投資者擁有長(zhǎng)租房產(chǎn)權(quán)，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)仍看好，未來(lái)房地產(chǎn)仍有升值紅利的背景下，商業(yè)模式具有可持續(xù)性。將長(zhǎng)租房和基礎(chǔ)設(shè)施投資通過(guò)REITs等金融創(chuàng)新在資本市場(chǎng)有序回收，再次投資于基礎(chǔ)設(shè)施和民生改善，形成良性循環(huán)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供可持續(xù)資金來(lái)源。同時(shí)，引導(dǎo)老百姓將原來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的無(wú)序投資炒房轉(zhuǎn)變?yōu)樵谫Y本市場(chǎng)的有序投資，既能繼續(xù)有效發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)資金蓄水池的作用，又能讓老百姓共同分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)增值的成果。

條件成熟時(shí)，著手研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，逐步推出MBS、CMBS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化，建立完善的房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。

未來(lái)展望

研究中國(guó)房地產(chǎn)，可以借鑒國(guó)際上的發(fā)展規(guī)律，跟我們發(fā)展歷史階段相同的時(shí)候，他們當(dāng)時(shí)是什么狀況，如何解決相關(guān)問(wèn)題。回顧美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)百年發(fā)展史，尤其是1940年至今，經(jīng)歷了長(zhǎng)期繁榮、次貸危機(jī)、重新崛起等一個(gè)完整的成長(zhǎng)過(guò)程，盡管中間經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)衰退乃至次貸危機(jī)，但整體走過(guò)了一條跨越世紀(jì)的長(zhǎng)期繁榮之路。

資料來(lái)源：R.Shiller

1940-2000年：美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展健康，雖歷經(jīng)衰退和經(jīng)濟(jì)低迷，但總體保持了長(zhǎng)期可持續(xù)繁榮。

2001-2007年：美國(guó)次貸危機(jī)醞釀期，貨幣政策監(jiān)管放松、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)利益扭曲、金融工具過(guò)度創(chuàng)新是導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)的主要原因。

2008-至今：美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)成長(zhǎng)期，美國(guó)次貸危機(jī)后房地產(chǎn)業(yè)花費(fèi)10年重新恢復(fù)。

今日中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也正處于一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折期，原有的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為續(xù)。充分借鑒美國(guó)1940-2000年房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮的寶貴經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避2001-2007年導(dǎo)致次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)教訓(xùn)，融合次貸危機(jī)后重新恢復(fù)并再創(chuàng)繁榮的底線，正確判斷中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所處歷史發(fā)展階段，高效市場(chǎng)和政府有為有機(jī)結(jié)合，中國(guó)有潛力創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)更加可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的明天。

（作者為城鎮(zhèn)化研究學(xué)者)