連平/文

進(jìn)入二季度，全國(guó)房地產(chǎn)政策寬松空間進(jìn)一步打開(kāi)，轉(zhuǎn)暖的信號(hào)更為清晰。建議未來(lái)政策從需求和供給兩端給予購(gòu)房者和房企資金以更大力度的支持，引導(dǎo)和推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。

一、中央房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼

此輪房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)為寬松始于2021年三季度末。9月央行首次提出兩個(gè)“維護(hù)”，即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，住房金融政策由收緊轉(zhuǎn)為寬松。12月政治局會(huì)議在兩個(gè)“維護(hù)”的基礎(chǔ)上，又提出了“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”和“良性循環(huán)”。中央政策調(diào)控基調(diào)的轉(zhuǎn)暖，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位的認(rèn)可，表明穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍將起到十分重要的作用。

2022年初以來(lái)，調(diào)控政策積極有為，“兩會(huì)”上進(jìn)一步明確了“三穩(wěn)”目標(biāo)。在需求端，著力松動(dòng)限制需求的政策。住房金融政策轉(zhuǎn)為呵護(hù)為主，1月份小幅下調(diào)五年期貸款基準(zhǔn)利率LPR，引導(dǎo)整體房貸利率短期重新回到下行通道中。截至3月末，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42％，比年初低17個(gè)基點(diǎn)。4月18日，央行和外管局發(fā)布金融穩(wěn)定23條舉措，要求實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求；金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度：不抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度。該會(huì)議也是今年首次較為明確的從供需兩方面提出了支持政策，即激活住房需求同時(shí)增加房企資金支持。

4月29日政治局會(huì)議明確，在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。與去年年末和“兩會(huì)”相比，此次會(huì)議增加了“從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)”、“支持改善性需求”和“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的措辭，表明政策的指向更加明確和清晰。房地產(chǎn)政策將在激活居民住房剛需的同時(shí)關(guān)注改善性需求，從供給端拓寬房企資金融通的渠道，爭(zhēng)取在較短的時(shí)間內(nèi)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。

5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。這有助于推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下行，降低居民購(gòu)房融資成本，提振市場(chǎng)購(gòu)房需求。

總體來(lái)看，盡管“房住不炒”自2016年提出以來(lái)，總基調(diào)并未發(fā)生變化。但近期寬松政策出臺(tái)的力度是比較強(qiáng)的，也是過(guò)去若干年以來(lái)密集程度最高的。考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多重壓力，尚處于探底階段，預(yù)計(jì)下一個(gè)階段寬松政策仍有進(jìn)一步拓展的空間。

二、地方政策寬松調(diào)整全面推進(jìn)

伴隨中央政策的調(diào)整，地方房地產(chǎn)政策自2021年末開(kāi)始從偏緊的狀態(tài)逐步轉(zhuǎn)為適度寬松。為了更好地滿足住房需求，部分地方商業(yè)銀行逐步下調(diào)房貸利率，地方公積金貸款制度也有所松動(dòng)，部分城市調(diào)降了首付款比例，有條件的城市則取消了限制性購(gòu)房政策，增加購(gòu)房補(bǔ)貼，等等。僅一線城市和部分重點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)政策仍相對(duì)偏緊。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2022年1月至4月，住房需求端寬松政策出臺(tái)的頻次顯著增加。前3個(gè)月平均每月出臺(tái)次數(shù)接近25次，而4月當(dāng)月地方政策出臺(tái)次數(shù)則超過(guò)了50次，地方政府響應(yīng)中央政策的積極性明顯提升，政策寬松調(diào)整的力度明顯加大。

在金融方面，房貸利率持續(xù)下調(diào)。2022年春節(jié)前后，北上廣蘇等多地商業(yè)銀行陸續(xù)下調(diào)房貸利率，廣州4家大型商業(yè)銀行發(fā)布了利率下調(diào)通知，首套房和二套房LPR浮動(dòng)分別從100bp和120bp下調(diào)至80bp和100bp，成為全國(guó)第一批下調(diào)房貸利率的地區(qū)。3月，百城中接近八成地區(qū)房貸利率出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，利率水平接近2020年三季度末。當(dāng)月成都首套利率下調(diào)69個(gè)基點(diǎn)，回調(diào)幅度最大。

部分城市還下調(diào)了首付比例。2022年2月，山東菏澤打響了新年樓市松綁“第一槍”，成為本輪周期首個(gè)放松“四限”的城市。當(dāng)?shù)卮笮豌y行隨即下調(diào)了首套房貸首次付款比例和貸款利率，名下無(wú)住房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的購(gòu)房者，首付比例可執(zhí)行20%。菏澤是典型的四線小城市，在過(guò)去的若干年時(shí)間里一直處于去庫(kù)的階段，商品房去化周期約2年，屬于樓市比較冷清的地區(qū)。上一次菏澤住建局松綁房地產(chǎn)政策為“取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施”，時(shí)間為2018年末，也成為了當(dāng)時(shí)首個(gè)宣布取消住宅限售政策的城市。

此后，重慶、贛州、南寧、蘭州的不少銀行也將首套房貸首付比例降至20%。相關(guān)金融寬松政策遂從四線、三線城市逐步推廣至二線城市。

各地陸續(xù)出臺(tái)取消限制性措施。3月1日，鄭州新政19條面世，打響二線城市樓市松綁第一槍。鄭州從供需兩端給予全面放松，力度較大。針對(duì)需求端，一是放寬限購(gòu)，激發(fā)四類購(gòu)房需求；二是放寬二套房限貸、引導(dǎo)房貸利率下調(diào)，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對(duì)已擁有一套房且貸款已結(jié)清的購(gòu)房者，執(zhí)行首套房貸款政策；三是鼓勵(lì)棚改貨幣化安置；同時(shí)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，合理控制新房供應(yīng)節(jié)奏，從信貸、土拍、預(yù)售、審批四方面加大房企紓困力度，加快項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、銷售審批程序。

此后，秦皇島、哈爾濱廢止了過(guò)去幾年發(fā)布的限購(gòu)令。4月，限購(gòu)、限售等政策松綁蔓延至重點(diǎn)二線和一線城市的片區(qū)，蘇州、無(wú)錫、上海臨港片區(qū)和南京六合區(qū)分別出臺(tái)放松限購(gòu)政策?！?022 年臨港新片區(qū)人才住房政策重點(diǎn)支持單位清單》提出，在清單內(nèi)重點(diǎn)支持單位中工作的人才，“須在新片區(qū)工作滿一年以上”的要求可縮短為3個(gè)月或6個(gè)月。

地方公積金貸款政策明顯松動(dòng)。2022年初以來(lái)，北海、南寧、自貢等地方政府放寬公積金政策，下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。大部分城市以提高公積金的貸款額度為主，規(guī)模在幾萬(wàn)元到10萬(wàn)元不等；一部分城市通過(guò)下調(diào)公積金貸款首付比，或者針對(duì)二胎、三胎家庭出臺(tái)相關(guān)公積金優(yōu)惠政策來(lái)提振公積金貸款需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月地方公積金政策出臺(tái)的次數(shù)接近30次，與2015年二季度寬松政策回歸寬松相仿。部分層級(jí)較低的城市還小幅度增加了購(gòu)房補(bǔ)貼額度，包括保定、延吉、綿陽(yáng)等地，分別對(duì)高校畢業(yè)生、農(nóng)民、多孩家庭和置業(yè)困難的群體提供不同程度的住房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)有所松動(dòng)。2021年11月，成都和北京出臺(tái)了新的預(yù)售資金監(jiān)管辦法，小幅調(diào)高房企可動(dòng)用的預(yù)售資金比例。2022年1月，煙臺(tái)和石家莊對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例也做出了適度的寬松調(diào)整。4月政治局會(huì)議提出要“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，對(duì)房企開(kāi)發(fā)商而言是一項(xiàng)重要的利好政策。截至2022年一季度末，在房企資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)中，定金及預(yù)收款占開(kāi)發(fā)資金的三分之一，是最主要的資金來(lái)源之一。

回顧歷史，在2012年、2015年等房地產(chǎn)銷售困難、房企資金相對(duì)偏緊的時(shí)期，相關(guān)部門(mén)也酌情、階段性放松過(guò)商品房預(yù)售監(jiān)管政策的門(mén)檻。因此，這是住房金融環(huán)境轉(zhuǎn)暖的積極信號(hào)，有助于房企資金困難局面在下半年逐步改善。

部分重點(diǎn)城市降低房企拿地門(mén)檻。住建部在“兩會(huì)”期間明確，今年將落實(shí)好土地的支持政策，利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)土地來(lái)建設(shè)和籌集保障性租賃住房用地。截至2022年4月末，包括南京、重慶、長(zhǎng)沙、成都、寧波在內(nèi)的部分重點(diǎn)城市土拍政策從配建、保證金比例、限價(jià)等方面做出了一定程度的調(diào)整。南京宣布取消租賃住房的配建要求，保證金比例下調(diào)至起始總價(jià)的20%，并取消競(jìng)得地塊數(shù)量的限制；廈門(mén)則延長(zhǎng)了土地出讓金繳納周期。這些土拍規(guī)則的調(diào)整有利于提升房企商業(yè)住宅用地儲(chǔ)備購(gòu)置的積極性。

綜上所述，今年以來(lái)，從中央政府到地方政府，再到金融機(jī)構(gòu)；從需求端到供給端；從購(gòu)房到開(kāi)發(fā)，再到融資，政策寬松的面逐步拓展，力度不斷加大。但與過(guò)往類似周期，例如2012、2015年相比，此輪政策調(diào)整的力度相對(duì)較小，加之疫情因素沖擊影響較大，因此仍有必要在下一個(gè)階段進(jìn)一步出臺(tái)政策，大力激活并滿足購(gòu)房需求，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快企穩(wěn)回升。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松政策應(yīng)進(jìn)一步發(fā)力

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在探底過(guò)程中，前期政策效果顯現(xiàn)相對(duì)比較有限。當(dāng)前和未來(lái)一個(gè)階段，有必要按照中央二支持、一優(yōu)化和一促進(jìn)的政策要求，從需求和供給兩端，針對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化特征，進(jìn)一步推出有力度的政策舉措，著力釋放市場(chǎng)購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在此提出七條政策建議。

一是進(jìn)一步提供穩(wěn)定的信貸支持，適度下調(diào)房貸利率。當(dāng)前全國(guó)個(gè)人房貸利率水平與2020年6月水平相當(dāng)，但較2016年二季度4.52%的利率水平高約90個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)住房公積金貸款5年期以上利率自2015年8月起就維持在3.25%的水平。而目前商品房銷售狀況與2016年同期相比下跌幅度更大。因此，建議全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，可以在50個(gè)基點(diǎn)以上；同時(shí)適度下調(diào)公積金貸款利率。

二是推動(dòng)更多城市下調(diào)房貸首付比例，包括重點(diǎn)二線城市和部分一線城市。當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市正處于全面下行階段，大部分城市面臨的是房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行的壓力，一線城市和重點(diǎn)二線城市的市場(chǎng)銷售也十分冷清。為此，除了對(duì)樓市相對(duì)冷清、去庫(kù)壓力較大城市的剛需和改善性需求可以下調(diào)首付比例外，還可以下調(diào)重點(diǎn)城市首套房貸的首付比例，以減輕購(gòu)房者首期支付壓力，有效釋放合理購(gòu)房需求。對(duì)擁有1套房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，建議銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)二套房首付比例可適度下調(diào)。

三是創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力。2022年一季度，房企開(kāi)發(fā)貸余額為12.56萬(wàn)億元，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，增速比2021年末低1.3個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)銀行對(duì)房企的資金支持有必要加大力度。建議商業(yè)銀行完善名單制管理機(jī)制，合理拓展授信房企范圍；加快開(kāi)發(fā)貸審批發(fā)放速度，實(shí)施定向調(diào)整，穩(wěn)妥有序增加并購(gòu)貸款。部分商業(yè)銀行需要擺脫“一刀切”的固有思維定式，改善風(fēng)險(xiǎn)偏好，合理評(píng)估房企信用狀況和還款能力，增加對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企提供足夠的貸款支持，改善房企融資環(huán)境。

四是對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企加大直接金融支持。截至2022年5月中旬，房企內(nèi)地信用債累計(jì)發(fā)行為1948億元，較去年同期減少876億元，同比下降約31%。房企發(fā)債不暢與當(dāng)前房企資信情況不佳、商品房銷售疲軟和預(yù)期偏弱有關(guān)。年內(nèi)已經(jīng)有不少大型、優(yōu)質(zhì)的央企、國(guó)企房企通過(guò)增加開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸款、發(fā)行債券等方式獲得了相關(guān)金融資源的支持，但民營(yíng)房企得到的政策支持相對(duì)有限。建議后續(xù)增加對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的直接金融支持力度，緩釋相關(guān)房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。5月以來(lái)房企發(fā)債有所改善，但與市場(chǎng)需求仍有較大距離，需要通過(guò)合理調(diào)低門(mén)檻、加大征信支持等手段給予推動(dòng)。

五是松動(dòng)土拍規(guī)則，盤(pán)活土地市場(chǎng)。建議各城市酌情對(duì)現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴(yán)苛的條款做出適當(dāng)調(diào)整，以有效增加土地供給。建議盤(pán)活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地。取消或調(diào)整競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、競(jìng)自持或配建、現(xiàn)房銷售等部分較為嚴(yán)苛的條款，為房企留出適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間。建議適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長(zhǎng)出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價(jià)以及降低土地溢價(jià)率上限，助力房企控制拿地成本，從而降低房企參拍的資金壓力，提高參拍積極性。

六是放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前我國(guó)地方監(jiān)管部門(mén)通常將監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金，其中非重點(diǎn)監(jiān)管資金可由房企自行提取。此前，為防止開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，諸多地方加強(qiáng)了監(jiān)管力度，部分非重點(diǎn)監(jiān)管資金也被納入嚴(yán)格管控，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)艱難。新政出臺(tái)后，針對(duì)非重點(diǎn)監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)恢復(fù)資金自由度。具體措施可以包括允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具保函，適度降低預(yù)售資金監(jiān)管比例、調(diào)降預(yù)售門(mén)檻、加快預(yù)售證審批等，在一定程度上減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開(kāi)工積極性。

七是減少或取消非市場(chǎng)化限制性購(gòu)房政策。無(wú)論是一線、二線還是三四線城市，長(zhǎng)期行政管制手段的存在會(huì)損害市場(chǎng)機(jī)制、誤傷合理住房需求。建議除了投機(jī)性的炒房行為外，盡快有序取消不合理的限購(gòu)、限價(jià)、限貸措施，更多地運(yùn)用市場(chǎng)化的手段來(lái)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是針對(duì)剛需和改善性需求的管理，更應(yīng)采取市場(chǎng)化的方式。

中央層面出臺(tái)的“樓市松綁”宏觀政策

（2021年9月-2022年4月）