經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡艷明 陳月芹  5月15日，關(guān)于房貸的重磅政策來(lái)襲：全國(guó)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的參考標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。

目前全國(guó)房貸利率參考標(biāo)準(zhǔn)普遍為5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）。以最新的4月份的“5年期以上LPR”為參考，下調(diào)后，最低房貸利率由4.6%降為4.4%。

該政策指5月15日央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知（銀發(fā)〔2022〕115號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

這也是2019年8月25日，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率機(jī)制調(diào)整后，監(jiān)管部門首次更改相關(guān)規(guī)定。

“降低住房貸款利率反映了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖。” 中泰證券研究所政策專題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，4月29日中央政治局會(huì)議提出，“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，尤其是提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)偏弱，通過(guò)降低住房貸款利率，有利于降低住房購(gòu)置成本，有利于刺激需求邊際改善。

下限調(diào)整 房貸可以“打折”

在此次調(diào)整前，關(guān)于房貸的政策，要回溯到2019年的房貸利率機(jī)制調(diào)整。

2019年8月25日，央行發(fā)布的〔2019〕第16號(hào)公告中，規(guī)定“首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。”

關(guān)于什么是相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，因?yàn)槟壳癓PR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。

1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。

因?yàn)槲覀兊姆抠J大都是中長(zhǎng)期貸款，所以大多參考“5年期以上LPR”。

按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定和LPR價(jià)格：全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按2019年8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按2019年8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。

LPR每月公布一次，一般在20號(hào)公布（如遇節(jié)假日順延到工作日），受宏觀環(huán)境和資金面環(huán)境影響會(huì)出現(xiàn)浮動(dòng)，有時(shí)高有時(shí)低。

從2019年至今，LPR一直在下行。截止到今年4月20日，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。

而本次《通知》對(duì)上述定價(jià)政策進(jìn)行了調(diào)整：對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

也就是說(shuō)，《通知》發(fā)布后，現(xiàn)在全國(guó)政策是：首套住房的房貸為【不低于5年期LPR-20BP】，按照4月20日5年期以上LPR為4.6%，現(xiàn)行利率下限為4.4%，二套房利率【不低于5年期LPR+60BP】為5.2%。

“原首套全國(guó)層面政策下限為4.6%，115號(hào)文（注：《通知》）降為4.4%，相當(dāng)于給利率下限打了個(gè)95折。”光大證券首席固收分析師張旭表示。

按貸款金額100萬(wàn)元、期限20年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，按照原先最低4.6%的利率，每月還款6380.6元；若改為4.4%，每月還款6272.64元，平均每月可減少月供支出約108元。累計(jì)還款額由153萬(wàn)元降為150.5萬(wàn)，20年共減少利息支出2.5萬(wàn)。

如果5月20日公布的“5年期以上LPR”價(jià)格下調(diào)，那么房貸利率可能還要低于4.4%。

根據(jù)《通知》，二套房利率仍維持最低5.2%不變，但包括鄭州、蘇州等地近期紛紛發(fā)文放寬認(rèn)貸政策，比如直接的首套認(rèn)定放松或者和二套掛鉤認(rèn)定放松等，變向降低二套房利率。

各地因城施策

不過(guò)，《通知》也規(guī)定了，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

張旭表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。

在全國(guó)層面，此次《通知》發(fā)布后，將全國(guó)下限調(diào)整。

在城市層面，張旭認(rèn)為，央行各省分支機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)省級(jí)自律機(jī)制，在全國(guó)政策下限的基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的加點(diǎn)下限。這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。在實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國(guó)下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求。

在銀行層面，張旭分析，銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限的基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)決策。

楊暢也談到，因城施策有利于精準(zhǔn)調(diào)控。該政策強(qiáng)調(diào)“各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限”，對(duì)于部分人口流入數(shù)量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結(jié)合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，有利于對(duì)需求釋放進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，防止產(chǎn)生房?jī)r(jià)快速上行的壓力。

全國(guó)房貸已開始降價(jià)潮

在本次《通知》公布前，今年全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)城市銀行自主下調(diào)房貸利率。4月14日，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，近期，房貸利率下調(diào)主要是發(fā)生在銀行層面。3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

以廣州地區(qū)為例，5月上旬，廣州大部分銀行首套房貸利率執(zhí)行的是5.2%-4.8%左右的利率標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，有銀行的優(yōu)質(zhì)客戶以及部分外資行最低已經(jīng)降到了4.6%的最低線。二套房方面，大部分銀行的按揭利率在5.2%-5.4%之間。

一位建行個(gè)貸人士計(jì)算，目前廣州市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率五年期為L(zhǎng)PR+80bp，如果下調(diào)20bp，購(gòu)房者100萬(wàn)元的房貸，每月能少還124.2元，利息減少4.47萬(wàn)元；而500萬(wàn)元、30年期的房貸，每月能少還621元，利息相應(yīng)減少22.36萬(wàn)元。

該建行個(gè)貸人士也提醒，《通知》僅針對(duì)新購(gòu)房人群，存量房貸（已經(jīng)在月供的房貸）沒有變。

除了下調(diào)房貸利率，多地區(qū)也下調(diào)了首套房貸比例。例如，4月底河北廊坊地區(qū)，有銀行首套房貸首付比例由30%降為20%，二套房根據(jù)客戶資質(zhì)不同首付比例在30%-50%之間。

據(jù)貝殼研究院4月20日發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個(gè)基點(diǎn)、15個(gè)基點(diǎn)；4月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。

但從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸增長(zhǎng)依舊乏力。5月13日，央行公布的4月份金融數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)住房貸款不增反降，減少605億元，比2021年4月少增長(zhǎng)4022億元。

這已是3個(gè)月來(lái)代表居民按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款第二次減少，且減幅在擴(kuò)大。2月份這一數(shù)值減少459億元，同比減少4572億元，是居民中長(zhǎng)期貸款自2007年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。3月份環(huán)比新增3735億元，扭轉(zhuǎn)了2月凈減少的頹勢(shì)，但同比仍少增2504億元。

楊暢認(rèn)為，降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來(lái)，首套房與二套房貸款市場(chǎng)平均利率持續(xù)回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個(gè)人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權(quán)平均利率水平，而個(gè)人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風(fēng)險(xiǎn)更低，但承受了較高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。因此，現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從直接的政策影響看，此次政策并非直接降息，因?yàn)橹白畹?.6%的利率水平，全國(guó)也很少城市能執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，且并非全部執(zhí)行，只是針對(duì)首套房貸。具體仍要看各地細(xì)則。