經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 符小茵 田國(guó)寶 4月27日，繼鄭州、衢州、秦皇島、南京、蘇州等多城放松樓市限購后，珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊也加入限購松綁陣營(yíng)。

限購，作為樓市調(diào)控行政手段中最鮮明的一條，已經(jīng)有著10年歷史，相較其他政策，它能夠直接增加購房人群，是調(diào)控放松中最具標(biāo)志性的動(dòng)作。新增限購松綁舉措，是三四月這輪調(diào)控措施與一二月份的明顯不同之處。此前，多城樓市調(diào)控松綁主要從減少購房者資金壓力入手，以降低首付比例、房貸利率，增加貸款額度為主，而此輪放開限購則直接為樓市增加購房群體。

尤其值得注意的是，4月25日，無錫衛(wèi)健委牽頭無錫市自規(guī)局、住建局、公積金管理中心發(fā)布通知，對(duì)生育兩個(gè)孩子及以上的本市戶籍居民家庭，推出增加公積金貸款額度以及購房名額的鼓勵(lì)政策，成為全國(guó)首個(gè)由衛(wèi)健委牽頭發(fā)布的樓市限購松綁政策。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)梳理，目前直接放松限購的城市超過10個(gè)，而放松各類樓市調(diào)控政策的城市超過80個(gè)。部分城市的放松政策已經(jīng)開始產(chǎn)生作用，但更多城市在這一輪疫情之下，政策效應(yīng)尚未反饋到樓市之中。

佛山滿五年住房不限購

4月27日，佛山住建局回應(yīng)，確于26日印發(fā)了“關(guān)于優(yōu)化存量商品住房政策”的相關(guān)通知，并表示，該文件為“內(nèi)部工作文件”，目前已發(fā)送至各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局以及市相關(guān)職能部門。

根據(jù)《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化存量商品住房政策的通知》，佛山對(duì)于最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿5年的商品住房將不再限購，具體執(zhí)行政策包括，一、居民家庭在線上辦理購房資格核驗(yàn)時(shí)，該商品住房不計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)；二、該商品住房在進(jìn)行買賣合同網(wǎng)簽、贈(zèng)與、司法拍賣等轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，無需進(jìn)行購房資格核驗(yàn)，實(shí)施時(shí)間則自發(fā)文之日即26日開始。

佛山市住建局4月27日回應(yīng)，政策確已生效，但目前相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)功能還在調(diào)試，待調(diào)試完成后會(huì)正式對(duì)外公布。

佛山住建局相關(guān)人士透露，政策的目的主要是支持改善型住房需求，活躍二手房市場(chǎng)，構(gòu)建健康合理的商品房市場(chǎng)體系；以“五年”為界限，避免短期炒作行為，而僅對(duì)部分政策進(jìn)行調(diào)整，合理引導(dǎo)預(yù)期，可以避免造成短期市場(chǎng)的波動(dòng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，佛山此舉，一定程度上能激活部分改善型需求，包括生二胎、三胎的部分家庭；現(xiàn)居住房屋戶型較差、配套不足要改善的家庭；5年以前買房，入市的門檻和成本較低，且手上并無房貸或已還清的家庭；開始避險(xiǎn)和回歸安全資產(chǎn)而購房的民企老板或高管。

目前，已有佛山地產(chǎn)項(xiàng)目在宣傳廣告中打出“佛山滿五年住房不限購”的標(biāo)語。

事實(shí)上，這是年內(nèi)佛山第二次對(duì)購房資格進(jìn)行松綁。

3月24日，佛山市人力資源和社會(huì)保障局納入T卡申領(lǐng)對(duì)象范圍擴(kuò)大至非全日制大專、或非全日制本科學(xué)歷的人才，而T卡人才可享受佛山市戶籍人口購房政策。

目前，佛山的限購區(qū)域包括禪城全區(qū)、南海桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)、順德區(qū)大良街道、陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)、樂從鎮(zhèn)這8個(gè)熱門區(qū)域。限購區(qū)域內(nèi)，佛山市戶籍限購兩套房。

不過，在實(shí)際操作中，購房資質(zhì)不難獲得。

不止一位中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，如果購房者學(xué)歷沒有達(dá)到要求，他們有渠道可以幫忙辦理T卡，手續(xù)費(fèi)在7000-12000元。

廊坊限購放松？是的，早在去年7月

4月27日，《廊坊市人民政府關(guān)于公布市政府規(guī)范性文件清理結(jié)果的通知》廣泛流傳，文件內(nèi)容稱，對(duì)2022年4月20日前制定的現(xiàn)行有效的政府規(guī)范性文件進(jìn)行全面清理，其中對(duì)3件市政府規(guī)范性文件予以廢止。

廢止的三個(gè)文件中包括2017年發(fā)布的《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱“61號(hào)文”），如果該文件廢止，意味著實(shí)施了5年之久的房地產(chǎn)限購政策將被解除。

根據(jù)61號(hào)文，廊坊市以區(qū)縣為單位，非本地戶籍家庭社保滿三年可以購買一套住房，本地戶籍居民家庭限購兩套。61號(hào)文件出臺(tái)后，持續(xù)多年火爆的環(huán)京樓市開始降溫，交易量下降了九成，房?jī)r(jià)接近腰斬。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，包括北三縣在內(nèi)的廊坊環(huán)京區(qū)域，早在2020年中，部分新房限購政策已經(jīng)實(shí)質(zhì)性解除，符合一定條件（要求本人及家庭在本地?zé)o住房，有項(xiàng)目要求具備北京一年社保）的外地購房者，可以購買一套新建住房。

2021年7月，廊坊地區(qū)多個(gè)區(qū)縣的二手房限購政策已經(jīng)名存實(shí)亡，外地戶籍購房者，只要在購房區(qū)縣沒有住房，即可以購買一套住房，既包括新房也包括二手房，房貸執(zhí)行首套首付30%。

兩次實(shí)質(zhì)性放松，官方?jīng)]有明確發(fā)放文件和傳達(dá)相關(guān)通知，購房者向官方咨詢時(shí)，官方也從未承認(rèn)過有任何放松，但據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)證實(shí)，此前確有限購人群可以在廊坊相關(guān)區(qū)縣購房。此次官方文件等于將之前已經(jīng)存在缺口的限購政策做了官宣。

2022年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑造成的廣泛影響，全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)二三線及以下城市放開限購、限售等行政類調(diào)控政策，這也為廊坊正式官宣提供了契機(jī)。

超10城限購松綁 超80城調(diào)控放松

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)梳理，今年以來，超10城放松了限購要求，其中鄭州、衢州、秦皇島、上海臨港、南京、蘇州等城市或者地區(qū)明確發(fā)文或者官方確認(rèn)了相關(guān)限購松綁政策。

上述限購松綁主要針對(duì)特定人群，比如前來投靠的親屬、在此地定居的非戶籍家庭，松綁方式多為降低購房者的社保繳納年限要求。此外，秦皇島和佛山都是針對(duì)存量房放開了限制。

3月，鄭州發(fā)布通知，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房；

3月底，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心明確，非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購房，無需落戶，且無需提供近2年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅；

4月，衢州發(fā)文，非本市戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購房政策；衢州發(fā)文同日，秦皇島表示，自4月2日起購買二手房的購房人申請(qǐng)購房資格核驗(yàn)時(shí)只提供本人有效身份證件即可。

此外，4月中旬，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心確認(rèn)，自4月11日起，非戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請(qǐng)購買第1套住房時(shí)，社保年限要求從原來的三年內(nèi)連續(xù)繳納2年社保調(diào)整至累計(jì)2年社保；

南京市六合區(qū)房產(chǎn)交易中心表示，非南京市戶籍家庭可憑證件開具六合區(qū)購房證明；上海臨港方面，2022年重點(diǎn)支持單位中工作的人才，“獲取購房資格的門檻從須在新片區(qū)工作滿一年以上降低為滿為3個(gè)月或6個(gè)月”。

另外還有多個(gè)城市在悄然放松限購條件，包括寧波、南昌等。

4月25日，無錫衛(wèi)健委牽頭進(jìn)行的限購放松具體措施是，生育二個(gè)孩子及以上本市戶籍居民家庭，可以在限購區(qū)域新增購買一套商品住房。此外，對(duì)首次使用公積金貸款購買首套自住住房的二孩及以上本市戶籍職工家庭，貸款額度可不與借款申請(qǐng)人公積金繳存年限及繳存余額掛鉤；最高貸款額度在規(guī)定的可貸額度基礎(chǔ)上，可增加10萬或者20萬元。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月18日，超80個(gè)城市加入政策松綁陣營(yíng)，調(diào)控達(dá)百次左右。政策松綁內(nèi)容主要從需求端出發(fā)，措施包括放寬落戶、增加公積金貸款額度、降首付比例、降房貸利率、放松限購限貸、放松限售。進(jìn)入4月份，調(diào)控密度更大，城市擴(kuò)容速度加快，蘇州、南京、上海等高能級(jí)城市加入政策松綁陣營(yíng)，調(diào)控松綁內(nèi)容新增了新人才市民的購房補(bǔ)貼、預(yù)售資金監(jiān)管放松。

限購放松后樓市有起色嗎？

作為今年較早放開限購的高能級(jí)城市，在多項(xiàng)樓市政策刺激下，鄭州3月的樓市有所起色。

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”19條措施。

其中，在支持合理住房需求方面，明確親屬來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。并在信貸融資上給予支持，《通知》表示，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

數(shù)據(jù)層面顯示，鄭州的救市政策正在發(fā)揮效力。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在“鄭19條”發(fā)力下，3月，鄭州新房成交規(guī)模有所回升，新房成交3852套，環(huán)比上漲47%；二手房成交3627套，環(huán)比上漲56%。另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月，鄭州二手房環(huán)比跌幅收窄了2個(gè)百分點(diǎn)。

不過，短時(shí)間內(nèi)樓市尚未修復(fù)至去年同期水平。3月，鄭州新房成交套數(shù)同步下降幅度過半，二手房與去年同期相比依舊下跌12%。

一位從業(yè)五年的佛山地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也認(rèn)為，限購松綁并非強(qiáng)心劑，但對(duì)部分之前不具備購房資質(zhì)以及名下房產(chǎn)超過五年的業(yè)主會(huì)有所觸動(dòng)。李宇嘉也認(rèn)為，政策效果有待觀察。佛山近年來的新房供應(yīng)戶型以3-4房為主，平均戶型面積在110-120平方米，改善型住房需求已連續(xù)釋放多年，但中產(chǎn)在受疫情斷續(xù)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型影響下的需求可能受挫。

他表示，釋放需求要更加全面綜合的政策。比如，加大財(cái)政補(bǔ)貼力度，稅收減免力度，從而加速存量房流轉(zhuǎn)釋放改善型需求。另外，也可加速存量房老舊改造，補(bǔ)足配套短板。

佛山住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年3月佛山市新建商品房成交6591套，存量商品房成交3459套，同比分別下降46%、39%。

疫情反復(fù)也影響著樓市的表現(xiàn)，以臨近北京的廊坊燕郊樓市來看，除了放開限購政策，途徑燕郊的北京22號(hào)地鐵也已經(jīng)開工，4月初，燕郊等區(qū)域還進(jìn)一步降低了按揭貸款利率。不過，與疫情封控以及進(jìn)京檢查排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)等現(xiàn)實(shí)相伴隨，前述利好政策并沒有反饋到樓市層面。