經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 12月17日晚七點，貝殼發(fā)布關于渾水做空報告的詳細回應。

12月16日，做空機構渾水稱，正在做空赴美上市的房產(chǎn)交易平臺貝殼找房，渾水報告指出，貝殼虛構多項財務數(shù)據(jù)，存在欺詐行為。當天，貝殼找房盤前下跌幅度曾超過10%，但開盤后一度回升，截至16日收盤，報18.31美元，跌1.98%。

渾水報告發(fā)出后，12月16日22:53，貝殼表示將在24小時內(nèi)針對渾水報告內(nèi)容逐一拆解回復。17日晚七點，貝殼發(fā)布詳細回應后，截至美股收盤，貝殼股價收于19.36美元，漲5.73%。

渾水做空

渾水的報告指出，據(jù)其調(diào)查，貝殼在GTV （Gross Transaction Volue，平臺交易總額）和收入、門店數(shù)量、收購估值和經(jīng)紀人數(shù)量四個方面存在問題。

1、虛增GTV和收入

渾水稱，貝殼找房第二季度和第三季度的新房GTV與二手房GTV分別被夸大了126%和33%，以至于集團總體的收入虛增了77%至96%。

2、幽靈門店和克隆門店

渾水稱通過實地調(diào)研，估算出貝殼找房的門店存在嚴重夸大，“二季度末官方報告中的總門店數(shù)量至少夸大了23%”，渾水舉例，位于南昌二十山中的中環(huán)地產(chǎn)門店，在貝殼平臺上顯示為“活躍”，近期代理了近100處房產(chǎn)。但渾水表示，當其調(diào)查員實地訪問該門店的地址時，卻發(fā)現(xiàn)了一個廢棄店面。

克隆門店的例子在河北廊坊。渾水稱在貝殼平臺上發(fā)現(xiàn)了兩家看似獨立的活躍門店，但位置完全相同。“在訪問商店時，經(jīng)紀人向我們的調(diào)查員證實，這兩家商店已被合并為一家，盡管在平臺上，兩家商店都看起來像是兩家獨立的經(jīng)紀公司。”渾水稱，在廊坊本應找到的51家門店中，有19家是幽靈門店，在廈門、海口和北京，存在41%、32%和9%的克隆店。

3、虛假收并購

渾水認為，貝殼找房收購中環(huán)地產(chǎn)和圣都裝飾等公司股權存在作假。渾水舉例，貝殼找房以80億元收購家裝企業(yè)圣都裝飾，而作為可比較的對象，在30個省市開展業(yè)務的東易日盛裝飾集團（002713.SZ）市值為25億元人民幣。渾水認為，貝殼找房利用虛高的收并購交易，向股東轉移資金并平滑掉本不該存在的現(xiàn)金余額。

4、中介經(jīng)紀數(shù)量被夸大

渾水提出，在貝殼的主要市場上海，它聲稱擁有21000個中介人員，但在經(jīng)過對貝殼上海三家主要經(jīng)紀子公司的數(shù)據(jù)核實，卻只有9998名員工。

上述做空貝殼的理由，據(jù)渾水介紹，由其編寫的爬蟲程序抓取收集貝殼平臺的交易數(shù)據(jù)和線下實地調(diào)研得出。這個程序和渾水研究歡聚集團和高途集團類似。

貝殼回應

貝殼的回應稱，渾水針對貝殼的做空報告存在大量事實錯誤、未經(jīng)證實的陳述及誤導性猜測和解讀，報告也顯示出渾水對中國的房產(chǎn)交易行業(yè)缺乏基本的認知。

1、關于新房交易GTV和收入

貝殼稱，渾水抓取交易量數(shù)據(jù)的方法是錯誤的，其新房交易的通路包括鏈家門店、平臺連接門店、新房銷售團隊和其他銷售渠道，而渾水報告只計算了前兩種方式，在估算這兩種方式的GTV和收入上也有問題。

貝殼表示，2021年第二季度和第三季度，其新房交易GTV分別為4983億元和4101億元，新房費率分別為2.79% 和2.77%，新房交易服務收入分別為139億元和113億元。同時，第二季度和第三季度向新房收入回款分別為138億元和148億元。

2、關于存量房交易GTV和收入

貝殼稱，渾水抓取的交易量數(shù)據(jù)并非來自于公司的真正數(shù)據(jù)，所以其計算的存量房交易GTV和收入是錯誤的。同時，渾水并未使用貝殼的存量房套均價，而是選取了來自中國房地產(chǎn)協(xié)會CRE的外部套均價格進行模糊替代。

同時，它利用5月25日到8月8日這76天收集的數(shù)據(jù)來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強的主觀臆斷性及誤導性。比如，為反映市場的波動情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數(shù)值上調(diào)了9.66%。實際上，由于市場下行影響，公司存量房交易GTV在第三季度較第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分別為6520億元和3782億元。第二季度和第三季度存量房交易服務收入分別為96億元和61億元。

3、關于門店數(shù)和經(jīng)紀人數(shù)

貝殼稱，貝殼App首頁“找經(jīng)紀人”功能無法找到新房專崗經(jīng)紀人，這一類經(jīng)紀人可以在“新房”頻道的子頁面里找到，而渾水并未意識到這一點。同時，在此頻道中的新房經(jīng)紀人有權利選擇不對外展示自己。因而，在計算門店總數(shù)時，渾水通過“找經(jīng)紀人”功能里抓取門店數(shù)據(jù)的方法存在明顯缺陷。

除了以上三點，貝殼表示，渾水報告中關于其收購、研發(fā)費用的指控基于不完整的數(shù)據(jù)、錯誤的估算方法、沒有依據(jù)的推測以及對行業(yè)實踐的錯誤理解，也是沒有根據(jù)的。

值得注意的是，關于圣都裝飾的收購價格，貝殼并未給出詳細回應。貝殼表示，董事會已授權獨立審計委員會對渾水報告中的主要指控進行內(nèi)部審查，并由審計委員會聘請的獨立第三方顧問提供協(xié)助和建議。將在適當時候提供內(nèi)部審查的最新信息。

多家數(shù)據(jù)公司表態(tài)

從渾水和貝殼對壘的目前結果來看，貝殼股價目前并未大幅下降。

經(jīng)濟觀察報采訪了多位和貝殼有工作往來的房產(chǎn)交易從業(yè)者，他們普遍認為，渾水報告中舉例的案例、城市市場很難代表中國房產(chǎn)交易的實際情況，比如渾水用河北廊坊的市場情況，推導出貝殼的GTV與門店數(shù)量造假，但廊坊作為國內(nèi)低迷的房產(chǎn)市場，不具備代表性。

同時，其他數(shù)據(jù)機構也提出了看法。

獲得標普全球（S&P Global）投資的數(shù)字化商業(yè)決策機構百觀科技稱，長期追蹤貝殼平臺，其跟蹤到的對應關鍵指標比渾水的高。百觀科技表示，渾水的方法主要是通過中介門店獲取各個門店的新房、二手房成交量，百觀也曾經(jīng)調(diào)研過這個方法，但是發(fā)現(xiàn)該方法會導致明顯偏差。

大數(shù)據(jù)分析服務商Sandalwood稱，渾水只在有公開交易記錄的城市收集數(shù)據(jù)，并以此估算其他城市交易量，可能導致錯誤結論。Sandalwood主要服務對象包括對沖基金和國際資產(chǎn)管理公司。

數(shù)據(jù)提供商Yipit Data表示，渾水對貝殼的分析方式有很大風險。在檢查渾水的信息收集方式后，Yipit Data認為其利用門店層級的銷量作為底層數(shù)據(jù)的分析方式有很大風險。故而，渾水統(tǒng)計經(jīng)紀人數(shù)的方式可能只能代表部分城市50%的經(jīng)紀人總數(shù)。由此基礎上得出的門店數(shù)也有可能是不完整的，計算出的相關數(shù)值也有低估真實數(shù)據(jù)的風險。不過，Yipit Data沒有給出其他的底層數(shù)據(jù)分析方式。

中信證券指出，虛增房屋交易規(guī)模，其難度要遠遠大于虛增一般消費品交易記錄，因為中國房屋交易實現(xiàn)了以網(wǎng)簽為基礎的全國范圍聯(lián)網(wǎng)，且房屋交易不比其他商品交易，其涉及復雜的產(chǎn)證申領和房屋交易稅費的支付。

中信證券也表示，廊坊對全國樓市完全沒有代表性。河北廊坊是中國房地產(chǎn)市場過往表現(xiàn)最差、房價下跌幅度最大的城市之一。過去五年，廊坊房價下跌超過40％，且基本沒有反彈。廊坊也因此是中國極為罕見的、二手房市場先發(fā)育后萎縮的城市，且這種萎縮并非是短期的。盡管市場存在起落，但廊坊之外的絕大多數(shù)中國城市，其房屋換手率呈現(xiàn)平穩(wěn)中有所上行的局面。

渾水是誰

渾水公司成立于2010年，是全球最出名的做空研究機構之一。

所謂做空，是機構先借入目標公司股票，期望通過揭露上市公司丑聞，大幅拉低股價后，再買入股票還給券商，通過價差獲得投資回報。

渾水創(chuàng)始人 Carson Block 2000 年代初曾在上海做金融律師，在一些報道中被描述為中國通。2010年，他發(fā)現(xiàn)河北東方紙業(yè)嚴重財務造假，之后還查出輝山乳業(yè)等中概股財務造假，使得渾水名聲漸起。

渾水曾集中做空過多家中概股，包括分眾傳媒、新東方、輝山乳業(yè)、安踏體育、瑞幸、愛奇藝、歡聚集團等。渾水以做空瑞幸咖啡為代表案例，但在新東方、安踏體育的做空行動中也曾失敗。

據(jù)報道，美國司法部此前已針對機構做空行為展開刑事調(diào)查，渾水、香櫞等研究機構，以及瑞幸、高途等中概股公司被列入審查對象。