經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 蔡越坤 陳月芹 自2021年12月13日以來，位于房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入排名TOP10之列的大型房企世茂集團(tuán)控股有限公司（00813.HK，以下簡(jiǎn)稱“世茂集團(tuán)”），以及旗下上海世茂股份有限公司（600823.SH，以下簡(jiǎn)稱“世茂股份”）、世茂服務(wù)（00873.HK）遭遇股債雙殺。

稍早之前，“世茂系”陷債務(wù)疑云，傳出信托協(xié)調(diào)展期的消息，以及旗下被質(zhì)押的房源無法交付予業(yè)主。

12月15日，世茂股份發(fā)布關(guān)于近期公司輿情相關(guān)事項(xiàng)的說明公告稱，目前，公司各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并未發(fā)生重大不利變化，且未發(fā)生影響公司償債能力和債券還本付息的不利事項(xiàng)。公司不存在違反公平信息披露規(guī)定的其他情形，不存在應(yīng)予以披露而未披露的、對(duì)本公司股票及衍生品種價(jià)格產(chǎn)生較大影響的信息。

這并非“世茂系”首次出現(xiàn)流動(dòng)性相關(guān)傳言。11月初，網(wǎng)傳“世茂與陸家嘴信托談延期”，11月5日，世茂集團(tuán)曾澄清表示，經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部審查及與陸家嘴信托確認(rèn)后，公司謹(jǐn)此知會(huì)其股東及投資者，公司與陸家嘴信托的合作為正常及穩(wěn)定，以及公司過去未發(fā)生過逾期或延遲付款的情況。

12月17日，一家頭部房企華南區(qū)域融資人士透露，近期世茂正為廣州多個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目尋找買家，其與團(tuán)隊(duì)評(píng)估過后覺得項(xiàng)目成色很好，但最終仍拒絕了。

同日，穆迪投資者服務(wù)公司（以下簡(jiǎn)稱“穆迪”）報(bào)告稱，將世茂集團(tuán)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）由“Ba1”下調(diào)至“Ba3”，并將其繼續(xù)列入下調(diào)觀察名單。穆迪副總裁兼高級(jí)分析師楊思琳表示：此次評(píng)級(jí)下調(diào)反映出世茂的再融資風(fēng)險(xiǎn)增加，原因是其融資渠道受限，未來6-12個(gè)月的債務(wù)到期規(guī)模較大。

穆迪還預(yù)計(jì)世茂的合同銷售額將繼續(xù)下滑，這將進(jìn)一步減少該公司的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，進(jìn)而減少其流動(dòng)性：該公司信用狀況和流動(dòng)性狀況的惡化，已不再支持其最初的Bal評(píng)級(jí)。此外，世茂最近在融資和再融資安排方面進(jìn)展緩慢，這增加了該公司管理再融資需求能力的不確定性。

股債雙殺

據(jù)世茂集團(tuán)官網(wǎng)介紹，公司是一家國(guó)際化、綜合性的大型投資集團(tuán)，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，集團(tuán)布局全國(guó)100多個(gè)核心發(fā)展城市，涉及地產(chǎn)、商業(yè)、物管、酒店、主題娛樂等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，形成了多元化業(yè)務(wù)并舉的“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)圈”。實(shí)控人為許榮茂，1950年7月生，工商管理碩士。現(xiàn)任世茂集團(tuán)董事局主席、世茂股份董事長(zhǎng)。

此次“世茂系”股債大跌，緣起于此前關(guān)于其流動(dòng)性的一條相關(guān)消息在資本市場(chǎng)盛傳，其中包括協(xié)調(diào)信托展期等消息。

12月13日，世茂股份旗下“20世茂G1”跌超28%；“20世茂G3”跌超24%；“19世茂G2”和“19世茂G3”跌超18%。此外，“20世茂06”這只債券12月13日價(jià)格跌超54%。“20世茂06”發(fā)行人為上海世茂建設(shè)有限公司，與世茂股份一樣，實(shí)控人為許榮茂。

股價(jià)方面，12月13日，世茂股份股價(jià)下跌2.65%，報(bào)3.3元/股。此外，由同一實(shí)際控制人許榮茂控制的港股世茂集團(tuán)、世茂服務(wù)也出現(xiàn)下跌，世茂集團(tuán)股價(jià)跌超11%，世茂服務(wù)股價(jià)跌超9%。

對(duì)于資本市場(chǎng)的相關(guān)價(jià)格波動(dòng)，世茂集團(tuán)12月13日回復(fù)媒體稱：周末有小道消息在資本市場(chǎng)發(fā)酵，引起部分投資人恐慌性拋售，內(nèi)部正在了解情況，積極與投資人溝通，有進(jìn)一步消息，會(huì)及時(shí)跟大家溝通。

12月14日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者從多個(gè)信息源獲悉，世茂正與國(guó)通信托有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)通信托”）就“國(guó)通信托·東興603號(hào)福建國(guó)泰二期特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”第18期、19期洽談?wù)蛊趦陡妒乱?，世茂集團(tuán)旗下福建五環(huán)實(shí)業(yè)有限公司為借款人，上海世茂建設(shè)有限公司為擔(dān)保人。

一位接近國(guó)通信托人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，該信托計(jì)劃總規(guī)模9.678億元，共分為31期發(fā)行，各期期限均為18個(gè)月。其中，第18期金額為3360萬元，成立于2020年6月17日，到期日為2021年12月10日；第19期金額5440萬元，成立于2020年6月19日，到期日2021年12月13日。

該接近國(guó)通信托人士透露，根據(jù)合同，世茂需于期限屆滿前5個(gè)工作日支付。前17期到期當(dāng)天均由項(xiàng)目公司正常兌付。但第18期和19期到期后，世茂正在就展期與國(guó)通信托談判。一般而言，信托借款到期即需兌付，但有10天的寬限期，目前這兩期信托借款在寬限期內(nèi)。

一位接近世茂某區(qū)域融資部門人士透露，12月10日其收到集團(tuán)層面的通知，暫停區(qū)域公司向金融機(jī)構(gòu)兌付借款，所有區(qū)域資金使用權(quán)限收歸集團(tuán)，由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度，優(yōu)先保公開市場(chǎng)債務(wù)。

針對(duì)多筆信托正尋求展期一事，12月13日晚，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)向世茂集團(tuán)求證。世茂集團(tuán)相關(guān)人士回應(yīng)稱，展期是正常操作，具體事項(xiàng)需向其他部門求證。截至發(fā)稿，記者未收到世茂方面的回應(yīng)。

12月15日晚間，國(guó)通信托發(fā)布聲明稱，近日，網(wǎng)絡(luò)上在傳播“世茂與國(guó)通信托”的相關(guān)傳言，就相關(guān)情況聲明如下：此類信息與事實(shí)不符，相關(guān)報(bào)道嚴(yán)重?cái)_亂公司的正常運(yùn)營(yíng)。國(guó)通信托高度重視，將繼續(xù)履行誠(chéng)實(shí)信用、謹(jǐn)慎勤勉的義務(wù)，為受益人的最大利益服務(wù)。

同時(shí)，世茂股份發(fā)布關(guān)于近期公司輿情相關(guān)事項(xiàng)的說明公告表示，目前，公司各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并未發(fā)生重大不利變化，且未發(fā)生影響公司償債能力和債券還本付息的不利事項(xiàng)。

世茂股份公告也指出，公司為世茂集團(tuán)控股有限公司下屬控股子公司，主要經(jīng)營(yíng)包括綜合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及多元投資等多項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊。2021年前三季度，公司營(yíng)業(yè)總收入為150.70億元，同比增長(zhǎng)25.46%，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為11.90億元，同比增長(zhǎng)10.06%。

在關(guān)于債務(wù)展期澄清公告發(fā)布后，12月15日、16日、17日，世茂股份股價(jià)較平穩(wěn)，維持在3.2元/股上下。但世茂集團(tuán)的股價(jià)在12月17日跌幅為4.17%；債券方面，“20世茂G1”12月13日大跌后也趨于平穩(wěn)，價(jià)格維持在40元/張左右。

關(guān)聯(lián)交易引問詢函

12月13日，世茂股份公告稱，擬將物管業(yè)務(wù)出售給關(guān)聯(lián)方世茂服務(wù)，涉及世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為16.5億元。

對(duì)于該交易，上交所向世茂股份發(fā)問詢函，要求說明將物管業(yè)務(wù)出售給關(guān)聯(lián)方的交易必要性，并提醒公司自查是否存在應(yīng)披露但未披露的事項(xiàng)，審慎評(píng)估相關(guān)債務(wù)對(duì)上市公司的影響。

其中，關(guān)注函針對(duì)此次交易的必要性提出關(guān)注。關(guān)注函指出，根據(jù)公告，世茂物業(yè)2020年、2021年上半年的歸母凈利潤(rùn)率分別為16.8%、18.7%，而上市公司分別為7.1%、9.6%；世茂物業(yè)2020年凈資產(chǎn)收益率為47.0%，而上市公司為5.9%。

上交所要求世茂股份結(jié)合上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)比交易標(biāo)的與上市公司的盈利能力，說明本次交易是否涉及通過轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方輸送利益，是否損害上市公司利益和中小股東合法權(quán)益。以及對(duì)比世茂服務(wù)與上市公司在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面的資源積累、運(yùn)營(yíng)能力，以及世茂服務(wù)與標(biāo)的資產(chǎn)的盈利能力，結(jié)合公司及標(biāo)的公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，說明本次交易是否有利于上市公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，進(jìn)而說明本次交易的必要性。

對(duì)于該筆交易，世茂服務(wù)方面向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，此次交易經(jīng)過戴德梁行評(píng)估，根據(jù)市盈率倍數(shù)法并考慮了流動(dòng)性折扣和控制權(quán)溢價(jià)后，得出的估值；世茂股份同樣聘請(qǐng)了專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，采用收益法評(píng)估，得出相應(yīng)估值；經(jīng)雙方磋商后最終交易價(jià)格為16.535億元。

世茂服務(wù)方面表示，該筆交易與當(dāng)天世茂股份股債表現(xiàn)沒有直接關(guān)系。

此外，該世茂服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，世茂服務(wù)最早只做住宅物業(yè)，商業(yè)物管業(yè)務(wù)一直歸屬于世茂股份，兩家上市公司負(fù)有不競(jìng)爭(zhēng)義務(wù)，導(dǎo)致世茂服務(wù)多年來不能承接商業(yè)和辦公業(yè)態(tài)項(xiàng)目，此次關(guān)聯(lián)交易完成后，世茂服務(wù)將可以進(jìn)入商業(yè)物業(yè)管理和設(shè)施設(shè)備管理等細(xì)分領(lǐng)域。

12月15日，野村證券發(fā)表研究報(bào)告，將世茂服務(wù)的評(píng)級(jí)下調(diào)至“中性”，并將目標(biāo)價(jià)下調(diào)85%至4.65港元，以反映市場(chǎng)對(duì)其母公司的流動(dòng)性問題及向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移現(xiàn)金流擔(dān)憂增加。

世茂服務(wù)早前宣布向世茂股份收購(gòu)業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及債務(wù)，在其母公司面臨流動(dòng)性壓力的情況下，野村證券認(rèn)為收購(gòu)的最終目標(biāo)是向世茂集團(tuán)轉(zhuǎn)移現(xiàn)金，以緩解其流動(dòng)性壓力。野村證券認(rèn)為，世茂服務(wù)已完成2021年全年擴(kuò)張目標(biāo)，總管理規(guī)模達(dá)2.34億平方米，簽約面積達(dá)3.04億平方米，認(rèn)為世茂服務(wù)的獨(dú)立擴(kuò)張可帶來高質(zhì)量增長(zhǎng)動(dòng)力，但對(duì)公司履行并購(gòu)承諾及合理使用募集資金的情況表示擔(dān)憂。

債務(wù)壓力幾何

關(guān)于世茂集團(tuán)的總債務(wù)情況，其半年報(bào)中指出，集團(tuán)借貸總額由2020年12月31日約人民幣1451.4億元增加13.3%至2021年6月30日約人民幣1645.1億元；于2021年6月30日，短期借貸約占27.0%，長(zhǎng)期借貸約占73.0%。其中，截至2021年6月30日，一年以下銀行借貸及其他金融機(jī)構(gòu)借貸以及債券規(guī)模為346.49億元，一年至兩年規(guī)模為531.51億元。于2021年6月30日，綜合融資成本為5.6%，維持行業(yè)較低水平。

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，世茂集團(tuán)半年報(bào)披露，截至2021年6月30日，其收入為人民幣734.0億元，同比上升13.7%；毛利額及毛利率分別為人民幣210.1億元及28.6%；股東應(yīng)占利潤(rùn)為人民幣62.0億元，同比上升11.5%。

此外，世茂集團(tuán)于2021年6月30日，賬面現(xiàn)金達(dá)人民幣823.8億元；凈負(fù)債率為50.9%，連續(xù)10年維持在60%以下。

世茂集團(tuán)稱，提前采取防守措施，積極推進(jìn)大型金融機(jī)構(gòu)總對(duì)總合作，優(yōu)化融資渠道和債務(wù)結(jié)構(gòu)。報(bào)告期內(nèi)，本集團(tuán)成功發(fā)行10年期美元優(yōu)先票據(jù)利率低至3.45%。此外，本集團(tuán)與19家銀行簽訂13.15億美元等值四年期銀團(tuán)貸款，利率進(jìn)一步降低至LIBOR/HIBOR+2.95%。盡管行業(yè)信貸環(huán)境收緊，世茂與境內(nèi)外60家金融機(jī)構(gòu)維持穩(wěn)定合作，未動(dòng)用授信額度達(dá)人民幣約800億元。

穆迪在前述報(bào)告中指出，截至2021年6月30日，世茂擁有不受限制的現(xiàn)金748億元，然而，該公司調(diào)動(dòng)所有這些現(xiàn)金來償還債務(wù)存在不確定性，尤其是項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)公司層面的現(xiàn)金。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通APP數(shù)據(jù)，目前世茂股份債券存量138.62億元，債券存續(xù)16只。其中一年內(nèi)到期規(guī)模超過63億元。

另悉，12月14日，世茂集團(tuán)旗下上海世茂房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“上海世茂”）發(fā)出一份《關(guān)于浦城路580弄小區(qū)房屋后續(xù)處理的情況說明》，指出上海世茂所持有的浦東新區(qū)浦城路580弄小區(qū)110套房屋于2021年10月開始銷售，但隨著網(wǎng)上出現(xiàn)各種傳言，直接影響到這批房源后續(xù)流程。

上海世茂表示，經(jīng)公司多方溝通并慎重決策，不得不停止上述房源銷售，并將啟動(dòng)善后程序，為客戶辦理解除房屋買賣合同并依據(jù)合同約定進(jìn)行處理。即日起，上海世茂將主動(dòng)聯(lián)系購(gòu)房客戶并辦理相關(guān)手續(xù)。

12月15日，中金公司發(fā)表報(bào)告，將世茂集團(tuán)評(píng)級(jí)由跑贏行業(yè)下調(diào)至中性，認(rèn)為該公司綜合杠桿率水平在業(yè)內(nèi)偏高，短期債務(wù)到期較為密集，投資者對(duì)于其償債能力的擔(dān)憂情緒或會(huì)持續(xù)壓制股價(jià)表現(xiàn)。中期而言，即便行業(yè)回歸正常營(yíng)商環(huán)境，認(rèn)為該公司在三線四檔等政策約束下，中期發(fā)展遠(yuǎn)景可能難以跑贏同業(yè)?？紤]到其銷售及交付仍面臨行業(yè)逆風(fēng)，下調(diào)今明兩年核心凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)各5%，目標(biāo)價(jià)大幅下調(diào)71%至6.58港元，以反映盈利調(diào)整和市場(chǎng)對(duì)公司風(fēng)險(xiǎn)偏好變化。