經濟觀察報 記者 陳月芹 12月10日，龍湖集團發(fā)布公告稱，間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司于12月7日及8日公開發(fā)行2021年度第一筆中期票據，發(fā)行規(guī)模不超過10億元。

公告顯示，該筆中期票據票面利率為3.7%，期限為15年，其中第3年末、第6年末、第9年末、第12年末發(fā)行人有權調整票面利率及投資者有權要求回售。

不久前的12月1日，中國銀行間市場交易商協(xié)會非金融企業(yè)債務融資工具注冊信息系統(tǒng)顯示，碧桂園計劃在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據，已獲受理，進入預評環(huán)節(jié)，這是其首次在銀行間債券市場注冊發(fā)行境內債務融資工具。

同一日，龍湖2021年度第二期中期票據的發(fā)行計劃顯示已進入“預評中”狀態(tài)，這筆票據注冊金額50億元，發(fā)行上限30億元。

除了中票，12月5日，碧桂園官微披露擬于近期向交易所申請發(fā)行供應鏈ABS產品。同日，金地集團宣布一筆ABS獲準發(fā)行，該筆ABS為“長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃”，擬于2022年初發(fā)行，管理人和主承銷商為長城證券股份有限公司。

12月6日，龍光集團也宣布將于近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發(fā)行工作。

中信建投12月9日發(fā)布的研究報告顯示，11月房企融資規(guī)模環(huán)比提升，其中港股再融資規(guī)模由上月的0元增長至300億港元。此外，境內債融資規(guī)模大幅提升，海外債大幅下降。11月房企債券融資總額為392.8億元，環(huán)比提升28%，其中境內發(fā)債規(guī)模382.8億元，環(huán)比提升71%；境外發(fā)債規(guī)模折合人民幣10億元，環(huán)比下行88.%。

一位香港投資機構人士表示，龍湖、碧桂園等民企發(fā)債成功的消息，一定程度上標志著前期房地產市場高壓緊縮的調控政策拐點確定，融資端有解渴跡象。

但他提醒，當下內房股已經從信用債危機轉變?yōu)殇N售雪崩的危機，這是更為嚴峻的訊號，“如果信用債危機或者融資端受限，政府可以放松開發(fā)貸限制或釋放按揭來改善，可現(xiàn)在問題是已經蔓延成銷售端的持續(xù)低迷”。

從今年7月至今，全國商品房銷售面積和銷售額同比均出現(xiàn)不同程度降幅，至10月同比、環(huán)比均下降超過20%。

12月9日，中信建投發(fā)布研報稱，11月，百強房企銷售動能繼續(xù)放緩。11月百強房企實現(xiàn)全口徑銷售金額8452億元，同比下降39.3%，降幅較上月擴大9.2個百分點；若以2019年為基數(shù)，過去兩年復合增速為-14.6%，較上月下跌12.8個百分點，下行形勢更加嚴峻。

其中，各梯隊房企11月全口徑銷售額同比增速均呈現(xiàn)負增長態(tài)勢，且除前3強房企外，降幅均擴大。

中信建投認為，雖然信貸政策邊際寬松信號不斷釋放，調控政策邊際調整預期不斷增強，但市場下行預期短期內仍難以改變，市場自發(fā)回暖仍有待時日，預計今年12月的銷售還將處于下行通道。11月重點城市新房和二手房市場成交面積同比均出現(xiàn)較大幅度下降，但降幅較上月有所收窄。

這和 Wind數(shù)據可相互印證。Wind數(shù)據顯示，11月份，國內30個大中城市商品房成交面積合計1359.57萬平方米，環(huán)比上升14%，同比仍下降超2成。

前述香港投資機構人士直言，近期頭部民企發(fā)行數(shù)十億規(guī)模的中票，于整體債務規(guī)模而言只是杯水車薪，“前100強11月銷售額同比下降超過3000億元。以一家top4房企為例，去年每月平均銷售500億元，今年11月僅完成360億元業(yè)績，減去部分工抵房，僅11月單月的銷售額同比差值便少了近140億元”。

一位頭部房企CFO近幾個月來數(shù)次尋求在香港發(fā)債的機會，但每次都是看到政策窗口有所改善，做好報告準備發(fā)債時便出現(xiàn)其他房企暴雷的消息，與此同時，投資者和銀行機構發(fā)來信息問詢，恐慌情緒蔓延。

該頭部房企CFO也透露，前兩月銀行等金融機構為了保險起見，更傾向于放貸給國企。但12月初，幾家民企相繼成功發(fā)債的消息是個利好信號，此次證監(jiān)會只選了4家民企。