經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 9月20日晚，碧桂園服務公告披露，計劃以100億元代價收購富力物業(yè)。

2020年4月，富力地產(chǎn)兩位掌舵人李思廉和張力逐步將富力地產(chǎn)旗下物業(yè)公司私有化。這意味著，無論富力物業(yè)被收購，或如今年4月遞表并最終成功上市，都與富力地產(chǎn)沒有直接關聯(lián)。

百億收購細則

根據(jù)公告，9月20日港股收市后，碧桂園服務全資子公司碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。碧桂園服務以不超過100 億元的代價收購富良環(huán)球，并由此間接收購富良環(huán)球旗下公司全部股權，包括廣州天力、天津華信、大同恒富。

公告也披露了詳細的收購代價和分期付款節(jié)點。和多數(shù)物業(yè)收并購方案相同，富力物業(yè)將存量和新增項目分開打包售予碧桂園服務，其中，目前在管的8600萬平方米代價不超過70億元，未來交付的6600萬平方米代價不超過30億元。

這筆交易，富力物業(yè)也需要做出業(yè)績承諾：一是交付存量的8600萬平方米在管面積，二是未來再需交付6600萬平方米在管面積，三是承諾非業(yè)主增值服務的長期盈利穩(wěn)定性（不少于20年），如非業(yè)主增值服務及其毛利額不得超過富良環(huán)球的年度會計收入和總毛利額的50%。

碧桂園物業(yè)香港將以現(xiàn)金港幣結算，分兩階段、共四期支付對價。

第一階段是存量部分的70億元，分三期支付：

第一期20億元，雙方簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議后支付。

第二期30億元，在碧桂園物業(yè)香港將在取得中國反壟斷管理機構出具的同意收購事項的批復文件后1天內(nèi)，存至監(jiān)管賬戶；第二期代價支付后10日內(nèi)，富力物業(yè)需移交全部印章、電子密鑰等給碧桂園物業(yè)香港；其次，需在2022年1月10日前辦完存量在管項目的管理權交接工作，至此碧桂園物業(yè)香港開始派遣工作小組接管富良環(huán)球等公司。

第三期20億元，雙方辦完商定保障措施手續(xù)后1日內(nèi)支付；

第二階段的第四期為30億元。雙方將在2022年2月28日前對富良環(huán)球進行2021年度審計，確認2021年扣非歸母凈利潤不低于5億元、會計收入不低于42億元、截至2021年12月31日的在管面積不低于8600萬平方米，及總合約面積不低于1.27億平方米等是否達標。

未來需交付的6600萬平方米的新增在管面積，總價款30億元，將根據(jù)交付進度逐月支付。這意味著，富力物業(yè)交付越快，收錢也越快；但業(yè)績未達標，代價也將被等額扣減。

對交付的在管面積的合約單價，碧桂園服務也作出要求：住宅項目原則上不低于當?shù)赝瑓^(qū)位、同類別業(yè)態(tài)的市場平均單價；商業(yè)項目首先參照當?shù)馗涣ξ飿I(yè)關聯(lián)方項目的市場平均單價，若當?shù)赝瑓^(qū)位沒有富力物業(yè)關聯(lián)方同類別、同業(yè)態(tài)項目，則不低于市場平均單價。

從交割日起，5年內(nèi)，富力物業(yè)、保證人李思廉及張力直接或間接持股的公司負有不競爭義務。

曲線交易

股權結構上，富良環(huán)球的全資子公司富力物業(yè)服務香港，持有廣州富星100%的股權。

2019年12月11日，李思廉與張力各自出資50%成立廣州富星，以其作為整合平臺，先后對富力地產(chǎn)旗下物業(yè)公司進行一系列的收購。

成立當月，廣州富星分別以對價500萬元，收購了富力地產(chǎn)的附屬公司大同恒富、天津華信。

2020年4月，李思廉與張力通過廣州富星將天力物業(yè)進行私有化處理，代價3億元，收購其全部股權。三筆收購的總代價為3.1億元。

私有化消息傳出后，銀河聯(lián)昌發(fā)表研究報告表示，富力地產(chǎn)出售旗下物業(yè)管理公司的價格“幾乎較公允價值折讓90%”，“這筆交易令人失望”，認為可能損害少數(shù)股東利益并引發(fā)對公司治理的擔憂，將其投資評級降至“持有”，同時下調(diào)目標價。

到了2021年4月11日，李思廉與張力正式引入戰(zhàn)投方升卓，升卓以總代價10億元人民幣的等值美元換購3523股富力物業(yè)股份。至此，李思廉、張力分別各持有46.48%股份，陳思樂持有7.05%股份。升卓即是陳思樂全資持有的公司。在9月20日披露的公告中，陳思樂的名字再次以定約方出現(xiàn)。

引入戰(zhàn)投半個月后，富力物業(yè)在港交所遞交招股書，此時距離李思廉對外表露分拆物業(yè)上市意向，已過去6年。

9月20日披露的公告指出，富良環(huán)球、富力物業(yè)香港及廣州富星自身并沒有展開任何實質(zhì)業(yè)務，因此，富良環(huán)球于2019、2020年兩個年度的營業(yè)收入是從廣州天力、天津華信、大同恒富在中國的業(yè)務產(chǎn)生。

9月20日晚間，幾乎與碧桂園服務披露收購公告的同一時間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，李思廉及張力將提供約80億港元股東資金，預計于未來1-2個月內(nèi)完成，公司（富力地產(chǎn)）預計9月21日收到約24億港幣。

據(jù)悉，目前交易雙方已于9月17日在監(jiān)管銀行開設監(jiān)管賬戶，碧桂園物業(yè)香港已存入第一期代價的20億元。

按照計劃，在股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時，即9月20日晚，監(jiān)管賬戶向富力物業(yè)撥付20億元人民幣，按照雙方約定的以9月17日央行公布的匯率計算，恰好約24億港元。

若以此匯率估算，100億元總代價折合約120.6億港元。按照李思廉、張力持有的股份計算，二者將獲得約112億港元。