陳月芹|攝

編者按：一起小區(qū)居室火災(zāi)引發(fā)持續(xù)三年的司法訴訟，其中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，小區(qū)公共空間和業(yè)主私人空間的邊界在哪里？作為物業(yè)公司，在類(lèi)似事件中需要履行什么義務(wù)和承擔(dān)哪些職責(zé)。對(duì)于這些爭(zhēng)議，原被告雙方各執(zhí)一詞，不同的專(zhuān)家、學(xué)者也給出了完全相反的觀點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 柳建新的湘繡博物館位于長(zhǎng)沙萬(wàn)科金域華府三期8棟101戶(hù)，這套三層的疊拼是她自己的房子，重新粉刷裝修后，已經(jīng)看不出火燒過(guò)的痕跡。

對(duì)于三年前的那場(chǎng)火災(zāi)，年近70歲的柳建新只能說(shuō)個(gè)大概：2018年4月4日晚上11點(diǎn)，有鄰居反映，6戶(hù)共用的通風(fēng)管道有煙冒出，但物業(yè)與多名業(yè)主排查3個(gè)多小時(shí)，未發(fā)現(xiàn)源頭。

次日早上9點(diǎn)左右，柳建新的女兒劉雅回家發(fā)現(xiàn)濃煙，隨后二樓起了明火。在這一次火災(zāi)中，湘繡博物館的多幅作品被毀。

在柳建新和劉雅眼中，這是一場(chǎng)原本可以避免的火災(zāi)，如果前一晚物業(yè)通知她們或者及時(shí)報(bào)警，火災(zāi)就不會(huì)發(fā)生。她們認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)該在火災(zāi)中承擔(dān)責(zé)任。

長(zhǎng)沙市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱(chēng)“長(zhǎng)沙萬(wàn)物”）當(dāng)晚值班保安黃威和周海波表示，他們和業(yè)主排查數(shù)小時(shí)，通風(fēng)管道的煙來(lái)路不明，時(shí)有時(shí)無(wú)，沒(méi)發(fā)現(xiàn)明火。長(zhǎng)沙萬(wàn)物認(rèn)為，起火點(diǎn)屬于業(yè)主私域，可能由業(yè)主家電氣線(xiàn)路故障引發(fā)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)無(wú)責(zé)。

2019年1月，柳建新和劉雅將長(zhǎng)沙萬(wàn)物訴至法院。2020年1月22日，長(zhǎng)沙市雨花區(qū)法院判決認(rèn)定，火災(zāi)造成損失2041萬(wàn)元，長(zhǎng)沙萬(wàn)物承擔(dān)火災(zāi)損失20%的責(zé)任，賠償業(yè)主408萬(wàn)元。長(zhǎng)沙萬(wàn)物不服判決結(jié)果，向長(zhǎng)沙中院上訴。

2020年11月3日，長(zhǎng)沙中院以事實(shí)不清為由撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回雨花區(qū)法院重審。2021年5月，雨花區(qū)法院重審維持了原來(lái)的結(jié)果。

雙方對(duì)判決結(jié)果均不滿(mǎn)意，已經(jīng)向長(zhǎng)沙市中院進(jìn)行上訴。

事發(fā)經(jīng)過(guò)

據(jù)黃威和周海波回憶，2018年4月4日23點(diǎn)，收到8棟302戶(hù)業(yè)主反映，家中有不明煙霧，室內(nèi)三臺(tái)空氣凈化器顯示數(shù)值從平常的40飆升至500。

8棟是一幢3層疊拼洋房，坐北朝南，有6戶(hù)業(yè)主，南面連著臨街商鋪。由于房屋采用疊拼形式，柳建新所在的101戶(hù)包括一、二層和地下室。

接到反映后，黃威去302戶(hù)業(yè)主家中查看情況，周海波去8棟地下車(chē)庫(kù)及沿街門(mén)店巡查。隨后二人和302戶(hù)業(yè)主到樓頂看到8棟6戶(hù)業(yè)主共用的通風(fēng)口冒煙，用繩子綁著手電筒往管道里照，沒(méi)有找到冒煙的源頭。

據(jù)周海波自述，他當(dāng)時(shí)建議業(yè)主報(bào)警。“他（男業(yè)主）當(dāng)時(shí)是答應(yīng)了，但后來(lái)我和同事去拿工具回來(lái)后，女業(yè)主說(shuō)沒(méi)報(bào)警”。

黃威和周海波繼續(xù)到其他業(yè)主家詢(xún)問(wèn)和排查。6戶(hù)業(yè)主，有3戶(hù)在家，家中均無(wú)異常，另外3戶(hù)沒(méi)有人在家。

其中301戶(hù)敲門(mén)沒(méi)人應(yīng)答，周海波撥了兩次業(yè)主的電話(huà)無(wú)人接聽(tīng)；兩人在102戶(hù)門(mén)口對(duì)內(nèi)查看，看到屋內(nèi)處于裝修狀態(tài)，沒(méi)有住人，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)火情；“101戶(hù)大門(mén)敲門(mén)沒(méi)人應(yīng)答”，周海波在外用手電照射，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)明火或濃煙冒出。

據(jù)柳建新藝術(shù)博物館的兩名工作人員的回憶，當(dāng)晚18點(diǎn)下班時(shí)，“老板（劉雅）辦公室內(nèi)的插線(xiàn)板沒(méi)有斷電”，下班后其中一位工作人員負(fù)責(zé)關(guān)窗戶(hù)，“沒(méi)有留一點(diǎn)縫隙”。

消防部門(mén)通過(guò)技術(shù)手段恢復(fù)火災(zāi)當(dāng)晚3處監(jiān)控顯示，2018年4月4日晚22：41，101戶(hù)二樓南面的小辦公室有亮光；22:51開(kāi)始，有煙霧不斷從南面窗戶(hù)冒出。

3份視頻資料由柳建新和劉雅的代理律師、湖南湘軍麓和律師事務(wù)所律師鐘志鵬提供，監(jiān)控設(shè)在101戶(hù)屋內(nèi)及二樓平臺(tái)外側(cè)，由該戶(hù)業(yè)主自己安裝，非實(shí)時(shí)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，也未聯(lián)網(wǎng)到物業(yè)。

排查工作一直持續(xù)到次日凌晨2點(diǎn)，物業(yè)工作人員和業(yè)主均沒(méi)有找到煙的源頭。302業(yè)主讓黃威和周海波先走，天亮再找專(zhuān)業(yè)人員來(lái)看，兩人離開(kāi)了業(yè)主家后，周海波稱(chēng)，自己又巡查至凌晨4點(diǎn)多。

4月5日早上8:57，劉雅回到101戶(hù)，打開(kāi)家門(mén)發(fā)現(xiàn)1樓有淡煙、2樓有濃煙冒出，于是呼喊救火，物業(yè)人員聽(tīng)聞后立即報(bào)火警，并組織人員滅火。

黃威自述，早上發(fā)現(xiàn)起火后，他在小區(qū)南面商鋪外接室外消防栓，其他同事負(fù)責(zé)到二樓滅火；火勢(shì)被控制后，其爬上從8棟107房間外一個(gè)搭建的樓梯，對(duì)起火房間打水，“消防隊(duì)來(lái)之前，我們就把火撲滅了”。

一份2018年6月5日長(zhǎng)沙雨花區(qū)公安消防大隊(duì)出具的火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)顯示，起火時(shí)間為2018年4月4日22時(shí)38分，起火部位是101戶(hù)2樓劉雅辦公室內(nèi)，過(guò)火面積約15平方米，起火原因排除人為縱火、外來(lái)火源、自燃、遺留火種和生活用火不慎等，“不能排除電氣線(xiàn)路故障引發(fā)火災(zāi)”。

鐘志鵬表示，火災(zāi)當(dāng)晚通風(fēng)井冒濃煙伴有大量熱量，符合陰燃起火的特征：物質(zhì)燃燒不充分，發(fā)煙量大；陰燃物質(zhì)會(huì)產(chǎn)生煙氣或者是水分蒸發(fā)而產(chǎn)生白色煙氣，有的物質(zhì)陰燃時(shí)會(huì)產(chǎn)生一些味道。

一位負(fù)責(zé)勘查劉雅家中火災(zāi)情況的消防工作人員回憶，其進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)初步勘驗(yàn)，房屋內(nèi)的湘繡有被煙熏的，有被火燒的；當(dāng)晚起火時(shí)房間沒(méi)有斷電，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)過(guò)火痕跡、最后遺留物質(zhì)等，判斷疑似起火點(diǎn)是二樓劉雅辦公室插座。

柳建新告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，那個(gè)插座從未使用過(guò)，且安裝在墻壁上，平時(shí)被書(shū)柜遮擋，如過(guò)插座是起火點(diǎn)，她懷疑是墻壁滲水導(dǎo)致電線(xiàn)短路。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

2019年1月22日，柳建新、劉雅作為原告，將長(zhǎng)沙萬(wàn)物訴至長(zhǎng)沙市雨花區(qū)法院，雙方針對(duì)多個(gè)方面進(jìn)行激烈爭(zhēng)論。

首先，住宅小區(qū)開(kāi)設(shè)個(gè)人藝術(shù)博物館是否涉及違規(guī)“住改商”。

雨花區(qū)法院第二次民事判決書(shū)顯示，起火的101戶(hù)產(chǎn)權(quán)為住宅，劉雅于2013年買(mǎi)入，2016年底裝修完畢，前門(mén)口設(shè)立了“柳建新刺繡藝術(shù)館、劉雅刺繡藝術(shù)文化創(chuàng)意中心、長(zhǎng)沙市湘女湘繡有限公司”等指示牌。

2017年1月，101戶(hù)作為刺繡藝術(shù)博物館免費(fèi)對(duì)外開(kāi)放。

長(zhǎng)沙萬(wàn)科物業(yè)總經(jīng)理龔寧峰認(rèn)為，101戶(hù)業(yè)主涉嫌違規(guī)“住改商”，在屋內(nèi)存放大量湘繡并對(duì)外展覽，但未經(jīng)消防審批，沒(méi)有采取溫感、煙感自動(dòng)噴淋裝置等必要的消防措施；也沒(méi)有安排人員夜班值守，導(dǎo)致火災(zāi)沒(méi)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)。

鐘志鵬否認(rèn)稱(chēng)，柳建新藝術(shù)博物館依法經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，用于開(kāi)展特定范圍內(nèi)的藝術(shù)交流活動(dòng)，是非盈利性質(zhì)的博物館，未用于商業(yè)性運(yùn)營(yíng)，因此不涉及“住改商”。

消防部門(mén)出具的《火災(zāi)認(rèn)定書(shū)》中明確排除“自燃、遺留火種、生活用火不慎”的情形，“不能排除電氣線(xiàn)路故障”。鐘志鵬認(rèn)為，這說(shuō)明劉雅、柳建新在使用房屋過(guò)程中并沒(méi)有因不合理管理造成消防隱患，也沒(méi)有直接導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生。

其次，火災(zāi)造成的具體損失額度及各自承擔(dān)的責(zé)任，也是雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

雨花區(qū)法院判決書(shū)顯示，101戶(hù)過(guò)火面積僅15平方米，裝修、電器、家具等評(píng)估后的財(cái)產(chǎn)損失約為14萬(wàn)元，業(yè)主與物業(yè)對(duì)此均無(wú)異議。

但對(duì)于湘繡藝術(shù)品的損失部分，由于湘繡為藝術(shù)品，雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額認(rèn)定分歧較大，無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一，成為三年來(lái)雙方多次對(duì)簿公堂的重要原因。

上述《火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)》顯示，火災(zāi)事故中，101戶(hù)屋內(nèi)湘繡作品共71幅，7幅被燒毀，“可以直接統(tǒng)計(jì)的火災(zāi)直接財(cái)產(chǎn)損失約2069萬(wàn)元，不含64幅受損的湘繡。”

2018年11月30日，劉雅單方委托湖南天寧價(jià)格評(píng)估咨詢(xún)有限公司進(jìn)行評(píng)估，64幅受損湘繡的貶損價(jià)值達(dá)3077萬(wàn)元。長(zhǎng)沙萬(wàn)物提出異議，向法院申請(qǐng)?jiān)俅芜M(jìn)行評(píng)估。

雨花區(qū)法院在審理過(guò)程中，委托湖南公信價(jià)格評(píng)估事物有限公司對(duì)受損湘繡進(jìn)行評(píng)估，湘繡因火災(zāi)造成的損失約2027萬(wàn)元。

長(zhǎng)沙市雨花區(qū)法認(rèn)為，劉雅將住宅用于湘繡作品展覽，對(duì)外開(kāi)放，在屋內(nèi)存放大量?jī)r(jià)值較高的湘繡作品，而劉雅未對(duì)房屋進(jìn)行合理管理，應(yīng)該對(duì)火災(zāi)損失承擔(dān)直接和主要責(zé)任，物業(yè)方不負(fù)直接責(zé)任。

長(zhǎng)沙萬(wàn)物對(duì)結(jié)果仍多次提出質(zhì)疑，但雨花區(qū)法院認(rèn)定該鑒定結(jié)果程序合法、內(nèi)容真實(shí)，將此報(bào)告作為定案依據(jù)。最終，雨花區(qū)法院認(rèn)定火災(zāi)造成劉雅、柳建新?lián)p失為2041萬(wàn)元。“綜合考慮起火原因、火情發(fā)展等因素，被告在涉案火災(zāi)緊急處理過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)程度”，雨花區(qū)法院最后裁定，物業(yè)承擔(dān)20%的責(zé)任，即賠償劉雅、柳建新約408萬(wàn)元。

對(duì)于這一判決結(jié)果，柳建新、劉雅和長(zhǎng)沙萬(wàn)科物業(yè)雙方均不服，向長(zhǎng)沙中級(jí)人民法院上訴。2020年12月3日，長(zhǎng)沙中院以“原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清”為由發(fā)回重審。

5月20日，雨花區(qū)法院重審裁定，劉雅對(duì)101房屋內(nèi)火災(zāi)的發(fā)生存在明顯的主觀過(guò)錯(cuò)，需承擔(dān)80%的損失；長(zhǎng)沙萬(wàn)物作為“公共場(chǎng)所的管理人，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”，需承擔(dān)20%的損失。

對(duì)于重審判決，柳建新、劉雅與物業(yè)仍表示不服，均表示會(huì)繼續(xù)上訴。

服務(wù)邊界

龔寧峰表示，火災(zāi)發(fā)生在業(yè)主私域，根據(jù)物業(yè)合同約定，物業(yè)公司每月向業(yè)主收取的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)，主要負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，服務(wù)范圍不包括業(yè)主專(zhuān)有部分。

他認(rèn)為，物業(yè)在接到302戶(hù)業(yè)主反映后第一時(shí)間予以響應(yīng)和排查數(shù)小時(shí)，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)明火和異常。從4月4日晚上11點(diǎn)至次日早上9點(diǎn)，即便在天亮后，8棟外圍商戶(hù)及路過(guò)群眾均未發(fā)現(xiàn)異常。

直到劉雅打開(kāi)101戶(hù)大門(mén)發(fā)現(xiàn)起火，物業(yè)人員也及時(shí)撲救，消防設(shè)施均正?？墒褂?，已經(jīng)盡到消防安全防范管理責(zé)任和合同約定的協(xié)同義務(wù)。無(wú)論是消防安全事前管理、火災(zāi)事故的事中防范和事后協(xié)助，萬(wàn)科物業(yè)都已盡責(zé)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

龔寧峰算了一筆賬，該小區(qū)洋房每平方米物業(yè)費(fèi)2.98元，每月500元，據(jù)此，這408萬(wàn)元的賠償，相當(dāng)于物業(yè)公司收取業(yè)主670年的物業(yè)費(fèi)，“物業(yè)不是一家保險(xiǎn)公司，收取的物業(yè)費(fèi)也不足以承受保護(hù)業(yè)主私域財(cái)產(chǎn)的重?fù)?dān)。”而柳建新和劉雅則認(rèn)為判罰過(guò)輕。雙方都在尋求更公正的結(jié)果。

柳建新與劉雅認(rèn)為，從物業(yè)人員接到業(yè)主反映去場(chǎng)處置，到發(fā)生火災(zāi)，經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，“是一起完全可以避免發(fā)生的事故”。

他們認(rèn)為，當(dāng)晚發(fā)現(xiàn)有煙后，入戶(hù)排查了3戶(hù)業(yè)主，但包括101戶(hù)在內(nèi)的另外3戶(hù)并沒(méi)有被通知到。此外，當(dāng)晚302戶(hù)業(yè)主建議物業(yè)報(bào)警，但物業(yè)人員沒(méi)有及時(shí)報(bào)警。

對(duì)此，黃威對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)解釋?zhuān)?ldquo;沒(méi)有找到冒煙的源頭，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)明火，所以不敢貿(mào)然報(bào)警。”

鐘志鵬認(rèn)為物業(yè)人員缺乏基本消防常識(shí)，“起煙時(shí)已是凌晨時(shí)分，在已經(jīng)排除有業(yè)主做飯、正常用火的可能性的情況下，現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)人員沒(méi)能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險(xiǎn)性，面對(duì)十分明顯的火災(zāi)信號(hào)喪失基本的警惕性。”

在一般物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)公司是否有義務(wù)承擔(dān)安全保障義務(wù)？

根據(jù)2003年最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條，即“從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人及其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”

中國(guó)人民大學(xué)民法學(xué)院教授楊立新分析，安全保障義務(wù)主體需包含兩個(gè)特征，一是占有和控制特定場(chǎng)所并享有其利益；二是特定社會(huì)活動(dòng)的組織者。比如，一般不會(huì)認(rèn)為流動(dòng)經(jīng)營(yíng)者小吃攤、水果攤需要對(duì)顧客承擔(dān)安全保障義務(wù)，因?yàn)樗麄儧](méi)有占有與控制的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。

楊立新曾參與民法典編纂工作，他表示，2008年，最高人民法院起草《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》時(shí)考慮過(guò)物業(yè)公司的安全保障義務(wù)。當(dāng)時(shí)司法解釋公開(kāi)意見(jiàn)稿第八條為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。”

但經(jīng)反復(fù)論證后，最高人民法院在正式發(fā)布文本中刪除了第八條。楊立新認(rèn)為，物業(yè)依據(jù)服務(wù)合同為業(yè)主提供服務(wù)，類(lèi)似于業(yè)主的共同“保姆”，它沒(méi)有自己的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，是在業(yè)主所有的場(chǎng)地上為業(yè)主提供服務(wù)，而業(yè)主享有該場(chǎng)地的全部利益。“在這種情況下，要求物業(yè)對(duì)個(gè)別業(yè)主的人身利益或財(cái)產(chǎn)利益承擔(dān)安全保障義務(wù)，是不公平的。”

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅則認(rèn)為，在這一案例中，物業(yè)至少應(yīng)該電話(huà)告知業(yè)主，而且物業(yè)有業(yè)主的聯(lián)系方式，不存在任何障礙。“按照物業(yè)管理?xiàng)l例的立法原則和精神來(lái)說(shuō)，物業(yè)作為管理和服務(wù)方，要保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，就要盡到最大努力去保護(hù)。”

立法具有一定滯后性，常常落后于它所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系的發(fā)展，比如物業(yè)是否應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主高空拋物承擔(dān)責(zé)任等問(wèn)題，需要前期無(wú)數(shù)個(gè)案例印證和討論，最后才被寫(xiě)進(jìn)民法典等相關(guān)律法里。

“法院需要依據(jù)事實(shí)查明，首先物業(yè)公司有沒(méi)有責(zé)任；有責(zé)任的話(huà)，需承擔(dān)多少比例才公平，這屬于法院酌情裁定的范圍。”對(duì)此，王佳紅還補(bǔ)充：“在司法實(shí)踐中，法院要衡量各方面價(jià)值取向，一方面要保障業(yè)主的利益，還要保證整個(gè)小區(qū)的公共秩序，還要相對(duì)地保障物業(yè)公司正常運(yùn)行。”因此，她認(rèn)為，金域華府火災(zāi)案的最終判決結(jié)果將具有更為廣泛的意義。