經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 9月28日下午，有近十年房地產(chǎn)投拓經(jīng)驗(yàn)的宋尉，在西安高新區(qū)土拍現(xiàn)場(chǎng)，參與見(jiàn)證了西安樓面單價(jià)地王的誕生過(guò)程。

宋尉告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，整場(chǎng)競(jìng)拍持續(xù)了近3個(gè)半小時(shí)，前3宗地塊涉商用地很快就拍完了。主要在純宅地競(jìng)拍環(huán)節(jié)較為激烈，在編號(hào)為GX3-18-25的宅地競(jìng)拍中一度陷入白熱化。

最終該幅宅地被碧桂園以11.77億元價(jià)格競(jìng)得，加上2.35億元公租房建設(shè)資金及10.6億元的學(xué)校建設(shè)資金，綜合成本達(dá)到24.7億元，該幅土地也以15125元/平方米的樓面價(jià)，一舉刷新西安樓面單價(jià)地王記錄。

這只是2020年以來(lái)西安土地市場(chǎng)火熱的冰山一角?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1-9月，西安共成交205宗經(jīng)營(yíng)性用地，成交金額947億元，超過(guò)2019年全年土地成交金額。其中住宅用地成交73宗，有13宗溢價(jià)率超過(guò)100%。

房企爭(zhēng)相補(bǔ)倉(cāng)西安、不惜高溢價(jià)增儲(chǔ)背后是西安房?jī)r(jià)已連漲53個(gè)月，3年來(lái)漲幅位列全國(guó)第一；同時(shí)三年來(lái)，戶籍新政帶來(lái)的兩百余萬(wàn)新西安人，以及2021年全運(yùn)會(huì)在西安舉辦的契機(jī)等。

地市火熱

早在9月6日，西安一口氣掛出7幅土地，包括2宗商住用地、1宗商辦用地和4宗純宅地。7幅土地于9月28日正式開始競(jìng)拍，共有十幾家房企報(bào)名參與。

GX3-18-25地塊起始價(jià)7.44億元，據(jù)熟悉西安土地市場(chǎng)的投拓人士張芾透露，該幅宅地地位于高新三期（泛高新板塊），一家高新區(qū)屬國(guó)企早在競(jìng)拍前就與高新管委會(huì)做好溝通，高新管委會(huì)也勸退大批想報(bào)名競(jìng)拍的企業(yè)，即便如此，依然有部分房企報(bào)名了。

在競(jìng)拍環(huán)節(jié)，西安高科集團(tuán)、招商、碧桂園、華發(fā)等爭(zhēng)相舉牌。經(jīng)過(guò)多輪廝殺，最終碧桂園以232%的溢價(jià)率摘得。

“今年以來(lái)，部分區(qū)政府不再與企業(yè)簽訂勾地協(xié)議，僅口頭承諾，但不保證一定能底價(jià)獲得。”張芾解釋，言外之意是：如果有其他企業(yè)來(lái)?yè)?，價(jià)高者得。

這一次土拍，除了碧桂園獲得單價(jià)地王外，西安高科集團(tuán)。招商蛇口、重慶華宇等企業(yè)分食另外6宗地，共成交94億元。

從區(qū)域上來(lái)看，西咸新區(qū)成交84塊，國(guó)際港務(wù)區(qū)共賣地33塊，泛高新板塊成交23塊。9月28日出讓的7宗地均位于泛高新區(qū)。

2020年西安宅地成交總價(jià)前5名中，分別是新希望地產(chǎn)37億元、華宇集團(tuán)27.9億元、西安高科集團(tuán)16.7億及碧桂園共斥資41.22億元奪得兩塊。

早在9月11日，西安出臺(tái)《西安市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于公布西安市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的通告》（下稱“通告”），重新修訂了2012年11月執(zhí)行的國(guó)有土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，土地初始價(jià)較為之前有所上調(diào)。

宋尉透露，這7宗地不受新基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)影響，起始價(jià)“被低估”，導(dǎo)致最終溢價(jià)率偏高。

“西安的國(guó)資房企拿地尤其兇猛。”一位top50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露，土地市場(chǎng)低迷時(shí)，一般地方國(guó)企會(huì)充當(dāng)兜底的角色。但西安不同，國(guó)資背景的地產(chǎn)平臺(tái)廣泛參與土地競(jìng)拍，甚至是搶地主力。

2020年以來(lái)，西安泛高新板塊共成交23塊地，其中9塊被高新區(qū)管委會(huì)控股的西安高科集團(tuán)斬獲。灃西新城出讓的27宗地中有18宗被灃景地產(chǎn)、灃西發(fā)展等國(guó)資平臺(tái)公司獲得。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，灃東新城管委會(huì)控股的西安灃東發(fā)展集團(tuán)有限公司等3家平臺(tái)公司共獲地9宗，秦漢新城管委會(huì)旗下的平臺(tái)公司獲地6宗，涇河新城管委會(huì)旗下的平臺(tái)公司獲地7宗。

拿地策略

多位房企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示，其所在公司把西安當(dāng)成西北、北方區(qū)域的重點(diǎn)投資城市。尤其是環(huán)京、鄭州等區(qū)域公司業(yè)績(jī)不佳，2017年拿下的高價(jià)地面臨滯銷，“可以理解為‘圍鎬救鄭’、‘圍鎬救津’的戰(zhàn)略”，一位西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人比喻。

一家top60房企西安區(qū)域投拓總監(jiān)胡佑解釋，宅地的冷熱與供應(yīng)量有關(guān)。其公司在西安庫(kù)存見(jiàn)底，需要拿地維持團(tuán)隊(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)，否則區(qū)域公司將面臨被合并或解散撤出的窘境。

目前，胡佑的公司在西安有近10個(gè)項(xiàng)目，有2-3個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目在等待確權(quán)。暫時(shí)少了緊迫感，胡佑依然繃著一根弦兒。

“地價(jià)越拍越高，有些房企拿下高價(jià)地后，又轉(zhuǎn)戰(zhàn)土拍市場(chǎng)去抬價(jià)。”胡佑表示，今年下半年他參與的某塊地競(jìng)拍中，最后被一家廣州中小型民企搶奪，“心里很苦澀”。

9月24日，西安市多部門聯(lián)合下發(fā)了商品房配建公租房新規(guī)，開發(fā)商可選擇按照宗地住宅建筑面積15%的比例實(shí)物配建，也可選擇按照宅地出讓起始價(jià)的10%，繳納異地建設(shè)費(fèi)集中配建。

“以前是按照宗地住宅建筑面積的5%，乘以建設(shè)費(fèi)6500元/平方米，算出異地配建費(fèi)。”張芾算了一筆賬，新規(guī)要求宅地出讓起始價(jià)的10%，這筆錢還不能抵扣稅。如果一個(gè)項(xiàng)目按照20%以下繳納增值稅，可以免交土增稅，但如果超出一點(diǎn)點(diǎn)，需要按照增值額的30%來(lái)繳納，整個(gè)稅費(fèi)就增加很多。以張芾操盤的項(xiàng)目為例，新規(guī)的異地建設(shè)費(fèi)需多支付1000多萬(wàn)元。

“地價(jià)在增加，異地配建費(fèi)又漲了，去哪摳利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)這些成本？”張芾認(rèn)為，開發(fā)商繳納的每平方米6500元的配建價(jià)格過(guò)高，“政府一般交給陜西建工這類國(guó)企集中來(lái)建，土地不用錢，公租房戶型設(shè)計(jì)也較簡(jiǎn)單，已經(jīng)少了商品房的營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、融資等林林總總的成本，每平方米6500元的配建價(jià)格不太合理。

“不參加競(jìng)拍拿地，就拿不到地，整個(gè)項(xiàng)目公司得干活??？”張芾音調(diào)上揚(yáng)，公開市場(chǎng)比拼錢袋子，地落誰(shuí)家的勝負(fù)結(jié)果，在房企體量和資金實(shí)力的起跑線上基本就分出來(lái)了，等到舉牌環(huán)節(jié)，投拓還能怎么努力呢？

“只能把你擁有的資源做到極限，去前期調(diào)研，研判公司的成本如何管控住，內(nèi)部出溢價(jià)的能力再高些，否則投拓沖鋒陷陣去拿下一塊地，成本崗直搖頭，營(yíng)銷崗不敢賣出高價(jià)，那這塊地就不是一塊適合公司來(lái)開發(fā)的地。”張芾認(rèn)為。

9月中旬，一家總部位于上海的top20房企投拓人士到西安對(duì)浐灞區(qū)一地塊進(jìn)行前期調(diào)研，9月23日該地塊正式出讓，吸引了碧桂園、保利、龍湖、新城等30家房企爭(zhēng)搶，經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)價(jià)，最終被招商蛇口殺出重圍，以9.28億元、樓面地價(jià)1.25萬(wàn)元/平方米將之收入麾下。

該top20房企投拓人士對(duì)沒(méi)拿到地的結(jié)果并不意外，自從2017年通過(guò)收并購(gòu)“曲線”首進(jìn)西安以來(lái)，其所在公司從未在公開市場(chǎng)成功拿地，近10個(gè)項(xiàng)目均通過(guò)收并購(gòu)獲得，“4年了，我們一直選擇‘曲線’留在西安”。

聯(lián)合控盤是房企拿高價(jià)地后的破局方式之一。8月底，中交地產(chǎn)、港中旅前后腳拿下灃西新城2宗宅地，折合每平方米樓面價(jià)8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價(jià)“新地王”。

一位參與該批地塊競(jìng)拍的人士透露，這種貴地一定得做top高端產(chǎn)品系，但拿地后中交地產(chǎn)內(nèi)部曾認(rèn)為港中旅出價(jià)太瘋狂了，后續(xù)很難控得住這塊高價(jià)地。然而，兩天后，港中旅聯(lián)合灃西管委會(huì)，以底價(jià)再拿下新地王周邊3塊地。四塊地一并融資和開發(fā)，時(shí)間成本、開發(fā)成本能對(duì)中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)降維打擊，“中交地產(chǎn)沒(méi)想到，最后是自己沒(méi)看清局面”。該人士說(shuō)。

勾地失效

除了招拍掛競(jìng)爭(zhēng)激烈，張芾還提到，今年勾地漸難。以全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，華潤(rùn)、招商等6家房企將總部落定國(guó)際港務(wù)區(qū)，港務(wù)區(qū)管委會(huì)給出的唯一利好便是入駐企業(yè)能在港務(wù)區(qū)低價(jià)勾地。

2017年、2018年，華潤(rùn)置地與綠城進(jìn)入港務(wù)區(qū)，彼時(shí)勾地價(jià)格為500萬(wàn)元-550萬(wàn)元/畝；近兩年，每畝地價(jià)格漲至600萬(wàn)元-650萬(wàn)元，且必須達(dá)到20%的裝配率，土地和建安成本越來(lái)越高。

今年以來(lái)，港務(wù)區(qū)勾地難度也逐漸加大，“港務(wù)區(qū)每年土地指標(biāo)有限，要先把前期許諾給央企的地先兌現(xiàn)。”上述top50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示。

“從2019年下半年開始，只要開發(fā)商覺(jué)得能達(dá)到掛牌條件，即使知道同行已經(jīng)勾地，大家都去搶，而且出讓方、官方也不勸阻。”張芾透露，政府在用一種商人的思路經(jīng)營(yíng)土地，誰(shuí)加價(jià)高，就賣給誰(shuí)。

城改是多數(shù)中小型房企入局西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一種方式。

張芾舉例，在西安土地公開市場(chǎng)很少見(jiàn)到華潤(rùn)的身影，其主要在勾地和城改方面棋高一著。早在2017年3月，華潤(rùn)同西安市政府簽署“1+2”項(xiàng)目合作框架協(xié)議，以“場(chǎng)館建設(shè)+片區(qū)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)引入”模式，代建代運(yùn)營(yíng)西安奧體中心、西安絲路國(guó)際會(huì)展中心，聯(lián)合開發(fā)建設(shè)西安華潤(rùn)國(guó)際文化商業(yè)中心，在港務(wù)區(qū)勾下一大塊地。

9月下旬，西安公布2020年曲江新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其中確定西安文化CBD國(guó)際商業(yè)中心將主要規(guī)劃建設(shè)華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地和280米超高層。

“這個(gè)城改項(xiàng)目地理位置很好，華潤(rùn)只需要把舊曲江會(huì)展中心全拆掉，不像老城區(qū)小區(qū)改造，其產(chǎn)權(quán)單一，動(dòng)遷安置成本較低，難度不大。”張芾表示，西安市政府將曲江會(huì)展中心城改項(xiàng)目交給華潤(rùn)來(lái)做，土地性質(zhì)是商住用地，后續(xù)華潤(rùn)開發(fā)成高端酒店式公寓，周圍高階層白領(lǐng)購(gòu)買力很強(qiáng)，“其他家房企看得都很饞，但也心里明白，這種拿地方式是別家學(xué)不來(lái)的”。

前述總部位于上海的top20房企投拓人士表示，多個(gè)區(qū)管委會(huì)用平臺(tái)公司到土地市場(chǎng)參與舉牌，盡管這在很多城市并不鮮見(jiàn)，政府出于擔(dān)心地塊流拍的考量，會(huì)提前溝通好企業(yè)進(jìn)行“兜底”。

今年，該top20房企投拓人士曾參與西安某地塊的競(jìng)拍，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手僅區(qū)管委會(huì)的平臺(tái)公司，其以為該公司的作用是為了兜底，結(jié)果多次追加舉牌，其只能無(wú)奈地在超過(guò)公司授權(quán)價(jià)后與這一地塊失之交臂，“他們非常明確地去抬高地價(jià)，如果最終其他意向企業(yè)放棄跟價(jià)，就轉(zhuǎn)為自己開發(fā)或邀請(qǐng)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。”

宋尉告訴記者，9月28日的土拍，其拿下了自己從事投拓十余年來(lái)最貴的地，其個(gè)人、區(qū)域公司、集團(tuán)都很興奮，第四季度仍將關(guān)注高新三期供應(yīng)的地塊，有合適的機(jī)會(huì)“見(jiàn)好就出手”。

與之形成對(duì)比的是，面對(duì)記者，胡佑用西安話表示自己的心情：“瞀亂死人咧”。他說(shuō)，不僅是為二三梯隊(duì)房企看到西安這么好的市場(chǎng)，地價(jià)基數(shù)與成都、重慶等新一線城市相比仍處洼地，但自己卻拿不到地。

另一方面，“西安日新月異，剛需年輕人看著兩年內(nèi)沒(méi)有變化的工資與翻一倍的房?jī)r(jià)，剛改群體看著房?jī)r(jià)連漲，換房首付100萬(wàn)元起步，壓力也不小，但不湊錢換房，以后也許很難跟上房?jī)r(jià)的漲幅了。”

站在28層的投拓總監(jiān)辦公室，胡佑望著窗外忙碌的塔吊許久反問(wèn)，“西安像不像一個(gè)巨大的工地？未來(lái)西安會(huì)演變成怎樣呢？”

樓市帶動(dòng)

地市升溫使西安樓市量?jī)r(jià)齊漲，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，西安新房均價(jià)已連漲53周。

據(jù)克而瑞西安8月房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)數(shù)據(jù)，截至8月底，西安商品房去化周期僅為6.3個(gè)月。貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告指出，自2017年升級(jí)調(diào)控以來(lái)，西安二手房均價(jià)累計(jì)漲幅在重點(diǎn)城市中排名第一。

“項(xiàng)目9月16日開盤，由于登記人數(shù)超過(guò)房源數(shù)量，必須搖號(hào)選房。當(dāng)天300多套房源清了98%，賣了4個(gè)多億。”9月26日，位于國(guó)際港務(wù)區(qū)的泛悅城項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，首開的1、3、4樓棟僅剩小部分1層房源。

泛悅城售樓處門前，眾多竟品樓盤的分銷截客。綠地新里程項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)肖蕊告訴記者，8月她通過(guò)截客成功購(gòu)房的訂單有20余個(gè)。

肖蕊向記者展示了新里程項(xiàng)目開盤的盛況：售樓處沙盤周圍、接待區(qū)、茶水區(qū)等擠滿了近200人，簽約區(qū)客戶付定金的隊(duì)伍延長(zhǎng)到洽談區(qū)。

“一天帶了15組客戶，嗓子都喊啞了，有個(gè)客戶晚上11點(diǎn)多到售樓處，最后在凌晨1:30刷了pos機(jī)付錢。”肖蕊表示，目前僅剩的2棟樓可選樓層并不多，且首付款必須在3天內(nèi)交齊，最長(zhǎng)可延至7天。

彼時(shí)恰逢周六，晚上7點(diǎn)的售樓處仍有50余組客戶。工作人員還搬來(lái)了自助餐桌，三菜一湯，還有飲料水果，邊吃邊買房。

位于灃東新城的海逸長(zhǎng)洲、灃華熙城等項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，灃東新城（除西咸能源金貿(mào)區(qū)外）原本屬于限購(gòu)區(qū)域，非西安戶口客戶需提供2年以上個(gè)人所得稅或社保證明，才可買一套房子。從3月開始，置業(yè)顧問(wèn)收到通知，項(xiàng)目不限購(gòu)了，所有客戶均能買。

海逸長(zhǎng)洲置業(yè)顧問(wèn)透露，其 8月賣出10套房，既有西安本地人，也有深圳投資客，“只要是中國(guó)戶口，帶著錢來(lái)就能買，按照正常的購(gòu)房流程來(lái)，交錢、查征信、查流水，完全沒(méi)有問(wèn)題！” 

該置業(yè)顧問(wèn)透露，2019年12月項(xiàng)目首次開盤備案價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，后來(lái)拿出部分特價(jià)房源打折促銷，實(shí)際成交單價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米左右。8月22日開始加推B區(qū)4、8號(hào)樓時(shí)，每平方米單價(jià)已漲到2.3萬(wàn)元/平方米-2.5萬(wàn)元/平方米。

“不到一年時(shí)間，一套房就漲了近100萬(wàn)元。”海逸長(zhǎng)洲的置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)一步補(bǔ)充，9月27日新批下來(lái)的單價(jià)已漲至2.5萬(wàn)元/平方米-2.8萬(wàn)元/平方米，同樣是166平方米戶型的房子，總價(jià)漲了80多萬(wàn)元。

多個(gè)項(xiàng)目將“土拍市場(chǎng)地價(jià)屢創(chuàng)新高”等標(biāo)語(yǔ)展示在售樓處，并列出今年以來(lái)各區(qū)域土拍樓面價(jià)與周邊新房售價(jià)做對(duì)比。

8月25日，中交地產(chǎn)、港中旅（深圳）投資發(fā)展有限公司分別以91.9%、103%溢價(jià)，斬獲灃西新城2宗宅地，折合每平方米樓面價(jià)8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價(jià)“新地王”。

“新地王”帶動(dòng)了地塊周邊大都會(huì)、西派時(shí)代的去化，“原本西派時(shí)代一星期賣5套，拍出那塊地后，一個(gè)星期賣了50套。”前述top50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露。

在該投拓負(fù)責(zé)人看來(lái)，不是西安突然“漲了”，而是這個(gè)城市的潛力前幾年被低估了，加上2017年3月實(shí)現(xiàn)戶籍新政以來(lái)，戶籍人口從2016年底的883萬(wàn)人增長(zhǎng)到2019年底的1020萬(wàn)人。

“西安對(duì)西北五省有較強(qiáng)的吸納力，只要有產(chǎn)業(yè)，留得住年輕人，他們遲早會(huì)在西安買房。”該投拓負(fù)責(zé)人分析，100多萬(wàn)的新西安人給樓市帶來(lái)的效應(yīng)很明顯，單價(jià)1萬(wàn)元-1.3萬(wàn)元的剛需盤都在搖號(hào)。

（應(yīng)受訪者要求，宋尉、張芾、胡佑為化名）