董希淼/文 9月29日晚上，中國人民銀行發(fā)布公告〔2024〕第11號(hào)，調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制；市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)出《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，就批量調(diào)整存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款發(fā)出倡議。9月24日人民銀行行長潘功勝在新聞發(fā)布會(huì)上宣布將推動(dòng)降低存量房貸利率后，備受關(guān)注的存量房貸利率批量調(diào)整工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。這一措施將顯著降低存量房貸利率借款人利息支出，但也可能影響銀行息差穩(wěn)定，應(yīng)繼續(xù)采取措施進(jìn)一步提振居民消費(fèi)與投資。

此次批量下調(diào)存量房貸利率，是2023年9月以來的第二次。2023年8月，人民銀行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)出《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，就批量下調(diào)存量首套房貸利率工作進(jìn)行部署，2023年9月25日起存量首套房貸利率開始下調(diào)。人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年共有超過23萬億元的存量首套房貸利率批量下調(diào)，平均下調(diào)約73個(gè)基點(diǎn)（0.73個(gè)百分點(diǎn)），每年減少借款人利息支出約1700億元。2023年批量下調(diào)后，存量房貸利率平均水平降至4.27%。

從自律機(jī)制的《倡議》以及人民銀行的《公告》看，此次存量房貸利率調(diào)整有三個(gè)明顯特點(diǎn)：首先，調(diào)整對(duì)象進(jìn)一步擴(kuò)大，既包括存量首套房貸，也包括其他存量二套及以上房貸。其次，不但浮動(dòng)利率存量房貸可以調(diào)整，固定利率存量房貸轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)形式后也可以調(diào)整。當(dāng)然，2023年調(diào)整也將固定利率存量首套房貸納入。再次，借款人可與銀行重新約定重定價(jià)周期和加點(diǎn)幅度，從而將可能建立常態(tài)化、更靈活的調(diào)整機(jī)制。應(yīng)該說，從9月24日人民銀行行長潘功勝宣布存量房貸利率調(diào)整消息到9月29日正式落地，僅僅用了5天時(shí)間，速度快、力度大，及時(shí)回應(yīng)人民群眾呼聲，有助于提振市場(chǎng)信心。

從操作上看，符合條件的房貸借款人通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”后，將由商業(yè)銀行統(tǒng)一進(jìn)行批量調(diào)整。預(yù)計(jì)對(duì)多數(shù)房貸借款人而言，無需到銀行網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)辦理，手續(xù)將非常簡(jiǎn)單快捷。其中，設(shè)置了有兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：原則上在10月12日之前，中國建設(shè)銀行等18家全國性商業(yè)銀行公布批量調(diào)整存量房貸利率的操作細(xì)則；原則上在10月31日之前，各商業(yè)銀行完成批量調(diào)整工作。預(yù)計(jì)從11月份開始，借款人將可以與銀行協(xié)商確定新的重定價(jià)周期等事宜。

以100萬元、25年期等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。此次調(diào)整后，存量房貸利率相當(dāng)于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減30個(gè)基點(diǎn)（即0.3個(gè)百分點(diǎn)）。如果考慮到此前人民銀行政策利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)（即0.2個(gè)百分點(diǎn)），10月21日LPR可能跟隨下降20個(gè)基點(diǎn)（即0.2個(gè)百分點(diǎn)），在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個(gè)基點(diǎn)（即1個(gè)百分點(diǎn)）以上，這將大幅度節(jié)省房貸借款人利息支出。部分房貸利率在5%以上的借款人，最大下調(diào)幅度有望達(dá)到200個(gè)基點(diǎn)（即2個(gè)百分點(diǎn)）。當(dāng)然，北京、上海、深圳市的部分區(qū)域，對(duì)二套房貸利率仍然設(shè)置下限，存量房貸利率下調(diào)后應(yīng)不低于本地區(qū)利率下限。

據(jù)人民銀行測(cè)算，此次存量房貸利率下調(diào)，將惠及約5000萬借款人，每年降低借款人利息支出約1500億元?？傮w而言，存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進(jìn)一步降低房貸利息支出，或?qū)⑻嵘用裣M(fèi)意愿和能力。同時(shí)，如果建立更加靈活的調(diào)整機(jī)制，可能將有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，提振市場(chǎng)主體信心。疊加二套房貸全國性最低首付比例下調(diào)至15%以及城市政府調(diào)整限購、限售政策，住房金融政策大幅度密集調(diào)整，向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確且強(qiáng)烈的信號(hào)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展將帶來積極作用。毫無疑問，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策底”已經(jīng)顯現(xiàn)。

此次批量調(diào)整完成后，預(yù)計(jì)存量房貸利率下降將減少銀行利息收入每年約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸現(xiàn)象可能明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定住房貸款規(guī)模。考慮到人民銀行已經(jīng)降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降低政策利率20個(gè)基點(diǎn)（即0.2個(gè)百分點(diǎn)），預(yù)計(jì)帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節(jié)省了銀行資金成本，有助于提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供一定支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調(diào)整后，銀行凈息差將有望保持基本穩(wěn)定，穩(wěn)健發(fā)展能力和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力將保持基本不變。

但存量房貸利率批量下調(diào)，能在多大程度上促進(jìn)居民消費(fèi)和投資，仍需繼續(xù)觀察。從短期看，還應(yīng)采取更多措施，進(jìn)一步提振居民消費(fèi)與投資需求。如實(shí)施“輕徭薄稅”政策，大幅度提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)，繼續(xù)降低小微企業(yè)和個(gè)人工商戶稅負(fù)。從中長期看，應(yīng)進(jìn)一步完善全覆蓋的社會(huì)保障體系，更好地滿足居民養(yǎng)老、就醫(yī)、教育等方面的迫切需求，降低居民后顧之憂進(jìn)而降低預(yù)防性儲(chǔ)蓄意愿，從根本上提振居民消費(fèi)、投資的意愿和能力。而這一切，還是要堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，深化改革，擴(kuò)大開放，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)全體人民共同富裕。

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