經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 陳月芹/文 8月26日，住建部直屬期刊《建筑雜志社》發(fā)文稱，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶就是業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修資金，公共賬戶由政府負(fù)責(zé)建立，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

這是對(duì)備受關(guān)注的房屋養(yǎng)老金資金來源的回應(yīng)。幾天前，住建部提出要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。但官方提法忽略了公眾最關(guān)心的一個(gè)問題——需不需要個(gè)人再出錢？于是，“房屋養(yǎng)老金”這個(gè)新名詞，被誤讀為“變相征收房產(chǎn)稅”“增加房產(chǎn)持有成本”，輿論持續(xù)發(fā)酵。在居民收入上漲預(yù)期偏弱的背景下，每增加一筆支出，都容易引發(fā)人們的焦慮。

住建部的澄清及時(shí)回應(yīng)了公眾關(guān)切。其實(shí)，對(duì)于一項(xiàng)涉及數(shù)以億計(jì)公眾的民生政策，回應(yīng)還可以更及時(shí)一些。如果在政策出臺(tái)之前和公眾進(jìn)行了充分溝通，謠言就沒有傳播的空間，也不需要花費(fèi)更大的力氣平息輿情?？梢哉f，此次房屋養(yǎng)老金的政策信息公開過程，暴露了公共治理中的一些短板。官方解讀的滯后，導(dǎo)致幾張像素模糊、沒有出處的收費(fèi)依據(jù)截圖被反復(fù)傳播，帶偏了輿論風(fēng)向。

實(shí)際上，關(guān)于“房屋養(yǎng)老金”的動(dòng)議已經(jīng)研究探討了4年有余。早在2020年，有關(guān)部門便著手研究，由城市政府提取一定比例的土地出讓金作為房屋維修的長(zhǎng)期資金保障。這是因?yàn)?，隨著最早一批老公房、商品房逐漸步入“中年”，缺乏物業(yè)管理和定期檢修的建筑體不可避免地走向衰敗，而公共維修基金存在余額不足、續(xù)籌難、無(wú)法覆蓋較早一批老舊房屋等問題，迫切需要為房屋保修資金池“開源”。

2022年“4·29”長(zhǎng)沙居民自建樓房坍塌事故，再次敲響房屋建筑安全的警鐘，房屋養(yǎng)老金制度在《關(guān)于全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案的通知》等多個(gè)重磅文件中均有提及。

構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制有其必要性，為房屋保修資金池“開源”也迫在眉睫。問題是，如果以“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)”為原則，錢從哪里來？

從目前主流思路來看，公共賬戶資金主要由城市政府通過地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點(diǎn)、原公房出售資金等多渠道籌集，目的是建立一個(gè)穩(wěn)定的能用于存量房安全體檢、安全管理、維修換新的資金池。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)建議，每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計(jì)提。這種提取部分土地出讓金作為房屋養(yǎng)老金的做法，被一些政策部門人士解讀為“實(shí)現(xiàn)前期開發(fā)與后期房屋使用成本聯(lián)動(dòng)”。換言之，地方政府不再只“賣地”，還要為房屋安全提供“售后服務(wù)”。

然而，地方政府也有難言之隱。城建占了出讓金支出的大頭，一級(jí)拆遷和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占總地價(jià)的60%以上，賣地純收益的10%以上還要分給廉租房、保障房。再加上樓市持續(xù)下行，土地也難賣。概括成一句話：地方政府也沒有錢。

除此之外，哪些房子及哪類房屋問題適用、如何做好監(jiān)督和管理等依然是未解的難題。還可以討論的方向是，公共維修基金如何完善續(xù)籌機(jī)制？維修基金能否跨小區(qū)使用？這筆“躺著”的錢目前的收益率在2%左右，對(duì)照來看，社保基金的年均投資收益率約7.66%，有關(guān)部門能否往存量資金增值上想辦法？

如果提取土地出讓金用于房屋保修，會(huì)不會(huì)增加地價(jià)，進(jìn)而讓購(gòu)買新房的人承擔(dān)這一成本?不管房屋養(yǎng)老金如何落實(shí)，落實(shí)到哪種程度，不可避免地都會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)，尤其是“老破小”造成沖擊，那么，如何化解這種沖擊？

還有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是，即便是動(dòng)用地方財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金、住房公積金增值收益等所謂的“公家錢”，也是直接或間接取之于每個(gè)納稅人，每一分每一厘錢都花在哪里了，怎么花的，都需要明明白白地披露信息，接受公眾的監(jiān)督。

在這些關(guān)鍵細(xì)節(jié)上，我們期待試點(diǎn)城市摸索出一條路，形成一個(gè)更加務(wù)實(shí)可行、公開透明的房屋養(yǎng)老辦法。