何思錦/文 談及韓國的社會問題，很多人第一時間想到的是低結婚率和低生育率問題。實際上，韓國的房地產(chǎn)問題和婚育問題互相交織：出生率低會導致房地產(chǎn)需求減少，開發(fā)建設項目低迷，從而影響地方經(jīng)濟；而住房壓力落到具體的人身上，又成為他們選擇不結婚或者不生育的原因之一。

社會學專業(yè)出身的作家趙南柱長期以來關心著韓國的現(xiàn)代都市問題。她曾長期致力于呈現(xiàn)都市女性的家庭困境。近年來，她也把寫作主題的目光轉移到了韓國的住房與房產(chǎn)問題上。

買房還是租房？

2019年，趙南柱因其小說《82年生的金智英》被中國讀者熟知。小說中的金智英是一位“乖乖女”，原本就職于一家小型公關代理公司。她在31歲結婚，33歲生下女兒，因為養(yǎng)育孩子而離開職場。她的丈夫在首爾的一家IT（信息技術）中型企業(yè)工作，每周單休。金智英的故事之所以引起讀者們的共鳴，是因為她在經(jīng)歷產(chǎn)后抑郁癥之后，產(chǎn)生了精神分裂的癥狀。有的時候，金智英會以自己大學時期的好友的口吻說話。“好友”與自己兩種人格之間的斗爭，幫助金智英講述了她生而為女不得不做出的妥協(xié)，以及妥協(xié)背后的不公平待遇。

金智英的上代人白手起家跨越為中產(chǎn)階級。她的父親是公務員，母親是家庭主婦。她上面有一個大她兩歲的姐姐，下面有一個小她五歲的弟弟。金智英一家人原本住在33平方米的平房里，一間沒有安裝房門的廚房和一間浴室是僅有的兩個房間。她小學五年級時，全家人搬入了新建的臨街獨棟建筑，面積比之前大了一倍。她的新家位于三樓，室內(nèi)有三房一廳（客廳兼餐廳）和一套衛(wèi)浴。搬入新家的財富來源主要是兩個方面，一是父親積少成多的薪水，二是母親通過銀行的理財儲蓄得來的收入。

金智英家的住宅情況，在當時大約是什么樣的水平呢？韓國過去幾十年間的住房情況和中國相似，房價隨著經(jīng)濟的發(fā)展不斷攀升。1978年，首爾的房價由于高通脹率，以及土地價格、勞動力價格、建材價格的上漲而迅速上漲。汝矣島地區(qū)的公寓以110萬韓元的價格創(chuàng)下歷史新高，幾乎是1977年每坪（1坪=3.30378平方米）60萬韓元的兩倍。

首爾的房價整體上不斷上漲，但不同地區(qū)的漲勢不同。以被認為是韓國最貴公寓的狎鷗亭現(xiàn)代公寓為例，其價格是首爾市區(qū)內(nèi)其他地方的兩倍以上。根據(jù)2024年4月的數(shù)據(jù)，在首爾房價持續(xù)波動，漲勢低迷的狀態(tài)下，以狎鷗亭現(xiàn)代公寓為代表的頂級公寓依然供不應求，房價依然在穩(wěn)定上漲。實際上，這一區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和江南區(qū)的誕生和崛起不可分割。1975年，首爾城市重新進行城市規(guī)劃，當時的瑞草區(qū)除了方背洞的地區(qū)，都被劃歸新成立的江南區(qū)管理，江南區(qū)由此誕生。1976年，盤浦洞、狎鷗亭洞、清潭洞、道谷洞被指定為“公寓地區(qū)”。這些地區(qū)在今天是有名的富人區(qū)。正是在這一年，現(xiàn)代建設株式會社開發(fā)建設了狎鷗亭現(xiàn)代公寓。這座韓國房地產(chǎn)勃興時期的建筑在今天依然是頂級公寓的代表。

對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，韓國政府的態(tài)度是支持和引導，并且在上漲趨勢過快時出臺政策，在行政方面防止住房差異過大。1981年，韓國政府修訂了《住宅用地開發(fā)促進法》，允許政府征用住房建設所需要的大量宅基地，用于開發(fā)供應住房用地。這一修訂方案的目的是解決城鎮(zhèn)住房緊迫問題，防止房價快速上升。韓國的普通居民渴望擁有自己的住房，轉向更加現(xiàn)代化的生活方式，在這一階段大多趁時代之勢，喬遷新的公寓。小說里的金智英一家正是如此。他們從平房搬入臨街獨棟建筑，在住房層面過上了中產(chǎn)階級的生活。

金智英一家是幸運的。因為政府對于房價的調(diào)控并不總是有效的，缺少足夠資金，無法購買房產(chǎn)的居民只能靠租房度日。在韓國，租房是極為普遍的一件事。

趙南柱在其報告文學集《她的名字是》的另外短篇中，講述了租房女性們的故事。她筆下的一位女性在結婚五年之后，由于不斷攀升的擔保金，花光了住房預購存折里的錢。夫妻二人只能續(xù)租現(xiàn)在的公寓，放棄籌劃已久的購房計劃。還有另外一對夫妻，買房子剛剛一年，每月需要支付200萬韓元的還貸金額。彼時二人都處于失業(yè)狀態(tài)，考慮賣掉房子，在附近租房居住。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體疲軟，房產(chǎn)中介沒有房源，全租房進入短缺狀態(tài)。他們感到茫然而郁悶，信用貸款、保單貸款、負債賬戶，貸款的種類和金額越來越多。

韓國的租房主要分為月租（月貰）和全租（傳貰）兩大方式。月租者需要提交一定金額的押金，并且每個月向屋主支付月租。押金一般是10個月的房租。合同到期后，如果屋主提供的家用電器沒有損壞，這筆押金會被全額退款。

有相當多屋主都手握好幾處房產(chǎn)，在購房時通常會申請貸款，每個月收回的房租被用于償還利息。他們?yōu)楹螘x擇背負著如此大的經(jīng)濟壓力拼命貸款買房？最關鍵的原因是，他們相信房價走勢一定是上升的，因此貸款越早，背負的利息就越少；更進一步的原因是，他們認為通貨膨脹和各種其他原因可能會導致房租上升，而貸款和利息在數(shù)值上相對穩(wěn)定。這對于早期貸款者而言，反而意味著償還金額減少。

第二種租房方式為韓國所獨有，被稱為全租。在這種情況下，租客向屋主存入約為房產(chǎn)實際價值三成到九成的押金，不再繳納每個月的租金。租約到期后，屋主將押金全額退還給租客。在合同期間，房東可以用這筆押金來經(jīng)營、投資，或者存入銀行賺取利息。由于通貨膨脹、股價不穩(wěn)定等金融風險，近年來全租效益降低，甚至出現(xiàn)了合同到期之后，租客收不回押金的情況。這種情況導致許多人因為租房而深陷債務危機。

因此，在個人生活方面，2011年的韓國網(wǎng)絡用語就出現(xiàn)了“三拋世代”的說法，指拋棄愛情、婚姻和生育的一代年輕人。這個詞衍生出的“五拋世代”和“七拋世代”，分別拋棄的是人際關系和購房、夢想和希望。

對年輕人而言，擁有自己的住房似乎成了遙不可及的幻想。而房價的漲跌和買賣也不再是年輕人關注的問題。在宏觀層面，政府如何應對年輕人的住房困境？房價的調(diào)控與舊城改造和新城重建息息相關，趙南柱的《發(fā)生在徐英洞的故事》就講述了各類人群面對房價而各自為陣的故事。

徐英洞：房地產(chǎn)的預言和寓言

徐英洞是虛構的地名，設定在首爾城區(qū)不那么熱門的居住地。按照小說里的描述，“離地鐵站很近，江南、鐘路、麻浦、金浦機場、仁川機場，到哪里都很方便”“徐英洞的學區(qū)不比江南差”，原型大約在類似九老區(qū)或永登浦區(qū)的地區(qū)。在首爾大多數(shù)地區(qū)房價持續(xù)上漲的時期，九老區(qū)和永登浦區(qū)的房產(chǎn)價格卻相對滯后。在這里生活的人們，無論是房主還是租客，每天擔憂的問題都圍繞著自己的住地?？梢哉f，《發(fā)生在徐英洞的故事》的核心是人與房產(chǎn)的關系。

小說中的大多數(shù)篇目創(chuàng)作于2020—2021年期間，彼時韓國的房地產(chǎn)正在飛速增長。2020年，韓國住房買賣價格上漲了8.3%，2021年上漲了15%。為了擁有屬于自己的家，韓國人拼命攢錢，但是看著漲幅遠超工資能力的房價最終不得不放棄買房。即使退而求其次，全租房的價格也隨著房價上漲而提高，一些人連全租保證金也無法承擔。經(jīng)濟寬裕一些的韓國人則相反，他們把買房作為希望實現(xiàn)財產(chǎn)保值和增值的投資手段。

然而在2023年，這一類人也遭遇了重創(chuàng)。這一年韓國房地產(chǎn)陷入低迷境況，銀行貸款利率卻居高不下。隨著房價下跌，房產(chǎn)并沒有因為更強的可得性而變得熱門，而是因為失去了人們投資的信心，反而跌入冰點。手握房產(chǎn)的人沒辦法賣掉房子償還貸款，只能看著價格下跌無所適從。

政府為了恢復房地產(chǎn)秩序，用行政手段維持房價穩(wěn)定。2016年，韓國政府制定了《房地產(chǎn)交易申報》相關法律，包括外國人在內(nèi)，買房和租房需要向政府申報。如果不按照規(guī)定申報，可能有罰金、沒收房產(chǎn)等風險。政府此舉是為了控制房產(chǎn)壟斷、懲罰虛假信息買賣租房，來保障交易者的利益。

這樣的政策在實際效用上收效甚微。道高一尺，魔高一丈，房地產(chǎn)銷售的營銷手段層出不窮。最常見的手段是輿論操縱。房地產(chǎn)團隊利用普通老百姓的投機心理，夸大或編造了實際政策中涉及的“新城規(guī)劃”“道路擴建”等內(nèi)容，讓人們相信購買房產(chǎn)一定會在未來增值。反過來，居民們?yōu)榱嗽鰪娮约悍慨a(chǎn)所屬社區(qū)的歸屬感和優(yōu)越感，也希望房價上漲。

小說集《發(fā)生在徐英洞的故事》的第一篇故事《春天的爸爸（新會員）》，就表達了人們面對房價“漲也不快樂，跌也不快樂”的矛盾心理。翻開小說的第一頁，一張論壇截圖躍然呈現(xiàn)在讀者面前。一位名叫“春天的爸爸（新會員）”的用戶在社區(qū)論壇里上傳了帖子，標題為“徐英洞的居民真單純”。這篇帖子的主旨有二，一方面表達委屈，辛辛苦苦工作、省吃儉用攢錢買下公寓，但房產(chǎn)卻毫無漲勢，似乎是在自降身價。另一方面，他也質問居民，認為居住在徐英洞的人們是上了房產(chǎn)中介公司和低價賣房者的當，言外之意是，居民們應當團結起來，集體表達對房價波動下跌的抗議。

小說的矛盾核心是房價，創(chuàng)作的方式卻像推理小說一樣，給出賬號操作者的三個可能人選讓讀者來判斷，究竟是誰躲在網(wǎng)絡背后挑戰(zhàn)房地產(chǎn)中介公司和當?shù)厣鐓^(qū)。

第一位嫌疑人叫勇根，他代表自食其力卻收效甚微的普通工薪階層。他前年搬到徐英洞東亞一期公寓，他有一個1歲的女兒，名字叫“春兒”。勇根夫妻自己攢了一億韓元的房子首付，雙方父母各給了一億韓元，剩下的房款來自銀行貸款。今年年初，他決定搬家，但因為徐英洞的房價太低，他的賣房過程并不順利。勇根像一位單打獨斗的房產(chǎn)炒作者，在門戶網(wǎng)站售賣房子，并且穩(wěn)定地每周提高5000萬韓元。夏天行情較好時，每天上午、中午、晚上都有人來看房。有一次都到簽約階段，但勇根期待著以更高價格拋售房產(chǎn)，最后沒有確認簽約。到了秋天，房產(chǎn)市場再次沉寂，勇根因為失去了似乎已經(jīng)到手的錢而寢食難安。

第二位嫌疑人是小燦媽媽，她代表了重返故鄉(xiāng)的高學歷者。她高中念的是外語高中，大學是SKY（首爾大學、韓國大學、延世大學的首字母合稱）頂尖名校之一的延世大學。這樣一位優(yōu)秀的母親不送小燦去輔導班，而是親自教學，培養(yǎng)小燦成為一名綜合素質極其突出的孩子。她在孩子小燦四年級的時候創(chuàng)辦了輔導班，第二年又擴張為英語與數(shù)學輔導班，致力于徐英洞地區(qū)的輔導教育。人們懷疑小燦媽媽希望房價上漲的原因在于，她弟弟是一名房地產(chǎn)中介。房產(chǎn)升值意味著她的輔導班事業(yè)和她弟弟的房地產(chǎn)銷售工作將能夠繼續(xù)拓展版圖、開疆拓土。其實，小燦媽媽的輔導班也面臨許多困難。輔導班擴大規(guī)模之后，場地房租也增加了不少。她不得不用房子做擔保，從銀行貸款來支撐補習班。為了擴大收入，她只能大量增加學生的數(shù)量，卻已經(jīng)深感力不從心。

第三位嫌疑人的名字是安承福。他是享受了時代紅利的上一輩人，身份是徐英洞的居民代表。安承福為了推動政府在所居住的小區(qū)附近建造地鐵口、在現(xiàn)有物流倉庫的位置新建徐英洞的公共圖書館、在拆遷區(qū)新建公園而四處奔走。在管理者眼里，安承福是個不好用錢買通的“刺頭”。他賣力地要求更換房地產(chǎn)開發(fā)公司、整合警衛(wèi)崗，整天跑區(qū)政府和市政府。然而事與愿違，地鐵口規(guī)劃沒有任何后續(xù)消息，物流倉庫的位置被決定建造廉租房，安承福給政府的建議沒有起效，他在居民心里也失去了信任。安承福被質疑的原因是，他在徐英洞為即將結婚的女兒購買了新房，而他女兒在婚姻中的實力又與房產(chǎn)的實力高度綁定。

每一位期待房價上漲的居民都打著各自的小算盤，但他們的努力從結果來看都是徒勞。在現(xiàn)實中，韓國炒房客因為房價波動而損失個人財產(chǎn)的案例數(shù)不勝數(shù)，即使短期因為炒房獲利，這種追逐房價上漲的行為也可能潛藏著風險。過度投機的行為進一步加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，給經(jīng)濟大環(huán)境帶來了不確定性。

左右為難：房地產(chǎn)復興難題

問題是，韓國政府在過去幾十年間在宏觀層面對首爾房地產(chǎn)調(diào)控這個難題，到底有著怎樣的思路變動？首爾現(xiàn)任市長吳世勛一直以來致力的首爾市開發(fā)，是典型的政府主導牽動房地產(chǎn)復興的案例。

吳世勛是首爾市第33、34、38、39任市長。自從2006年起，他主持興建了諸多土木工程，建造了許多地標性建筑，其中包括東大門設計廣場（DDP）、漢江公園等。這些舉措無疑增加了首爾作為國際化都市的吸引力，提高了居民的幸福指數(shù)。在吳世勛的政策支持下，漢江公園的建設圍繞著江南、江北、島，甚至延伸至京畿道地區(qū)。每年春天，汝矣島漢江公園都是賞櫻的熱門地點。其他漢江公園也承擔了城市的文化和休閑娛樂功能。

在房地產(chǎn)方面，吳世勛的宗旨是放松政府對于房屋買賣的管制，以建造房子擴大供應，來試圖穩(wěn)定房價。在他看來，消費心理，而不是通脹率、成本價格等其他因素，更決定性地推動了房價上漲。因此政府應當利用、引導好民眾的消費心理。消費心理不僅受房產(chǎn)的供應量影響，更重要的決定因素是關鍵地區(qū)的房價。在吳世勛看來，江南地區(qū)是首爾房價的關鍵。這是首爾投資風險最小的片區(qū)，因為即使其他地方的房價在下跌，江南房價依然能夠攀升。由于購房者對江南地區(qū)的房產(chǎn)最有信心，他們的需求也集中于此地。如果政府只是一刀切地控制房產(chǎn)買賣，不增加江南地區(qū)的建筑容積率，就不能真正戳到消費者的需求點，政策也治標不治本。換句話說，政策不應嚴格控制買賣，讓消費者排隊等待房產(chǎn)交易，而是應當興建工程，讓消費者對購房產(chǎn)生實際的期待。

于是，吳世勛提出口號，廢除漢江沿岸建筑不得高于35層的規(guī)定，允許建筑物升至50層。這樣一來，關鍵地區(qū)就能提供更多住房。容積率增加，房產(chǎn)的供應更接近實際需求，銷售價格的波動也會自動回歸正常的市場規(guī)律。

取消漢江沿岸公寓的35層高度限制，是吳世勛“漢江文藝復興”藍圖的一部分。2022年3月發(fā)布的《2040年首爾城市基本規(guī)劃》規(guī)劃了未來首爾的發(fā)展方向。除了取消限高，規(guī)劃中還談到了實現(xiàn)“步行日常圈”的日常生活空間改造、“以水岸為中心”的空間結構改造、重新提高首爾市中心、汝矣島和江南“三城區(qū)”的活力、“地上鐵路地下化”、為推廣自動駕駛等未來交通方式建設樞紐等規(guī)劃。

根據(jù)吳世勛的首爾城市規(guī)劃，四條南北向的軸線和一條東西向的軸線是首爾未來發(fā)展的趨勢和重點。光化門至市廳是“國家軸”，主要的行政單位集中于此；仁寺洞至明洞是“歷史文化旅游軸”，集中了傳統(tǒng)建筑，是韓國文化變遷的縮影；以世運商街、清溪川為中心，則是“南北綠化軸”，是市民休閑生活的好去處；東大門設計廣場為核心的南北街區(qū)則成為“復合文化軸”，是新興設計產(chǎn)業(yè)和文化交流的地方。東西向的“全球產(chǎn)業(yè)軸”西起光化門，東至東大門設計廣場，把四條南北走向的軸線串聯(lián)起來。未來的首爾市不僅要抓住傳統(tǒng)房地產(chǎn)強勢的江南地區(qū)，也在探索新的規(guī)劃方式，挖掘新的振興重點。

總體來說，吳世勛的城市規(guī)劃戰(zhàn)略和他的房地產(chǎn)發(fā)展思路同出一脈。城市規(guī)劃不僅僅要考慮惠民工程，還在經(jīng)濟上提供了未來需求的可能性?？梢韵胍?，房產(chǎn)投資者和投機者在《規(guī)劃》發(fā)布伊始，就把涉及的軸線地區(qū)當作重點關注的地段。當房地產(chǎn)出現(xiàn)了投機地區(qū)，對于其他地區(qū)，政府的監(jiān)管力度就可以相對減小。用樂觀的方式形容，吳世勛此舉是以疏代堵，引導房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向；用悲觀的方式形容，吳世勛通過制造新的矛盾來分散人們對舊有矛盾的注意力。

實際上，趙南柱《發(fā)生在徐英洞的故事》就精準地描繪了人們對政策的預期，以及由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資目標。小說中被認為暗中煽動房價的居民代表安承福就是曾經(jīng)乘過時代電梯，鉆過房產(chǎn)買賣法律漏洞，實現(xiàn)發(fā)家致富的典型案例。

安承福從1979年開始，在徐英洞附近的煤炭工廠上班。由于當時購置、轉讓和持有房產(chǎn)都不需要交稅，安承福以類似于投機的方式不斷買賣房產(chǎn)。他買入房子之后，通過不斷的奔走和游說，再加上一些韓國高速發(fā)展期的好運，讓小區(qū)附近修建起地鐵站、百貨店、地下通道，甚至還讓某一處房產(chǎn)附近還建起了大型數(shù)碼城。小時候的安寶美經(jīng)常搬家，因為父親不斷以倒買倒賣房子的市場差價來實現(xiàn)資產(chǎn)的增值。他表面看起來是憨厚勤勞的老工人，實際上對于房產(chǎn)和稅務極其敏感。安承福以自己的名義買入一間公寓，拿給女兒安寶美居住。這不是出于對女兒的寵愛，而是由于據(jù)他所知，國稅廳對資金來源查得很嚴格，如果以20歲出頭、收入較低的安寶美的名義購入房產(chǎn)，可能會引來不必要的麻煩。他還建議安寶美研究認購政策、嘗試申請首套房或新婚夫婦專供房。趙南柱談論安承福的致富經(jīng)時，非常直白地譴責了他懷著私心，熟練利用各種手段抬高當?shù)胤績r的行徑。

安承福的房地產(chǎn)投資策略是個人利用法律漏洞和政策預期來獲取利益，但這種行為相較于背后由政府主導的城市建設項目，只是大政策下的一粒微塵。在現(xiàn)實中，吳世勛對于首爾的房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設早在2006年就開始行動。2009年，光化門空間改造作為市中心重建項目的一部分開始實施，耗資約500億韓元。東大門設計廣場的設計和建造則大約消耗了4200億韓元。漢江公園的建設則消耗約4000億韓元。

為了支撐起巨大的城市建設項目，吳世勛時期的首爾財政長期處于赤字狀態(tài)。反對他選舉首爾市長的民眾表示，吳世勛寧愿斥巨資大興土木，也不愿意為學生提供免費午餐。他的競爭者，任期2011-2020年的首爾市長樸元淳則在上任后簽署預算計劃，為小學生提供免費校餐。

在預算使用方面，吳世勛的形象似乎成了一個偏向精英主義勝于關愛民眾的首爾市長。他面對的左右互搏的困境，除了因為自身利益各自為陣的民眾，還有平均主義的民粹思潮。類似的困境似乎持續(xù)困擾著吳世勛。城市開發(fā)是否能帶來持續(xù)的刺激經(jīng)濟的動力？土地和房價上漲所帶來的市場利潤，如何通過財政和稅收的方式最終回饋到民眾的生活？最后再回到土地和居民的關系本身，韓國如何通過良性的房地產(chǎn)政策緩解人口矛盾？

韓國政府自2024年起，為新出生孩子的家庭提供購房和租房貸款。房地產(chǎn)政策和人口政策，似乎成為了韓國政府改善社會問題的兩大抓手，但這些政策是否被買賬，收效如何，還需要時間來檢驗。吳世勛所面對的挑戰(zhàn)，不僅有城市開發(fā)的經(jīng)濟效益，還有對于社會公平和民生福祉的關切。城市發(fā)展帶來的土地價值和房價上漲，必須通過有效的財政和稅收政策回饋給民眾，以實現(xiàn)社會的公平與穩(wěn)定。