2022年7月28日，中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。截至2024年2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，共涉及6000個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)《2023年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)，樓盤爛尾率仍高達(dá)3.85%，即全國(guó)的爛尾樓面積大約是2.31億平米。

政策方面，住建部、財(cái)政部、央行、銀保監(jiān)會(huì)、最高法等部門多輪出臺(tái)金融支持及相關(guān)保障政策，支持地方“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場(chǎng)發(fā)展方面，華融、信達(dá)、東方、長(zhǎng)城等AMC機(jī)構(gòu)2023年均將積極發(fā)展不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)。房地產(chǎn)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)空間巨大。

中央重視，政策支持，地方期待，業(yè)務(wù)空間巨大。那么品牌代建房企，對(duì)于不良資產(chǎn)紓困項(xiàng)目，如何獲取機(jī)會(huì)、體現(xiàn)價(jià)值、防控風(fēng)險(xiǎn)？在認(rèn)知、能力和操作上，藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)作為房地產(chǎn)“紓困代建”模式的先行者，基于自身實(shí)踐，對(duì)此做了一定的梳理、思考和總結(jié)。

一、不良紓困 多方共贏是根本

對(duì)于待紓困項(xiàng)目所面臨的不同市場(chǎng)環(huán)境和復(fù)雜問(wèn)題，地方政府、法院以及投資人會(huì)有不同的處置方案。其中，以屬地府院聯(lián)動(dòng)，并聯(lián)合AMC、引入品牌代建房企對(duì)紓困項(xiàng)目進(jìn)行全委代建管理，是當(dāng)下不良處置方式中最合理且高效的處置方式。紓困類代建以司法重整清算或協(xié)議重組并購(gòu)為項(xiàng)目重新進(jìn)場(chǎng)之前提，由國(guó)內(nèi)五大或地方AMC聯(lián)合其他劣后級(jí)投資人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行續(xù)建投入，通過(guò)重整裁定或合作協(xié)議的形式擇定優(yōu)質(zhì)代建方，一方面對(duì)項(xiàng)目續(xù)建投入作出嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算和市場(chǎng)研判，另一方面通過(guò)品牌、資源和管理輸出對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的再開(kāi)發(fā)和銷售運(yùn)營(yíng)提供強(qiáng)有力保障。

不良紓困，為什么選擇品牌代建房企進(jìn)場(chǎng)是最合理高效的處置方式？因?yàn)榧偫ь愴?xiàng)目牽涉到地方政府、購(gòu)房業(yè)主、AMC機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目合作方、遇困房企、代建房企等多方訴求和利益。尋求各方訴求的契合點(diǎn)，由品牌代建房企進(jìn)場(chǎng)操盤，讓項(xiàng)目更好地活過(guò)來(lái)、活得好，達(dá)成多方共贏，才是根本。

多方共贏，是紓困類代建必需的基本認(rèn)知與思維。從能力上看，代建似乎是房企開(kāi)發(fā)能力的“平移”，能做地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房企，就能做代建。其實(shí)不然。尤其紓困類項(xiàng)目代建，更是對(duì)房企提出了遠(yuǎn)高于自主開(kāi)發(fā)的能力要求。

如何達(dá)成多方共贏？以藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)的自身實(shí)踐看，品牌力、產(chǎn)品力、銷售力、管理力、服務(wù)力是代建基礎(chǔ)能力，關(guān)鍵是要在基礎(chǔ)能力上的升維：

1．最優(yōu)解決方案：項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)之前提，契合各方訴求，給出優(yōu)解方案，最考驗(yàn)代建方的系統(tǒng)解題能力；

2．重塑項(xiàng)目?jī)r(jià)值：新的定位、新的賣點(diǎn)、新的價(jià)值，新的形象認(rèn)知，才能讓項(xiàng)目重獲信任、重獲新生；

3．多方統(tǒng)籌協(xié)調(diào)：紓困類項(xiàng)目利益牽涉面廣、關(guān)系復(fù)雜，必須具備極強(qiáng)的多方統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，和面對(duì)復(fù)雜問(wèn)題的心力韌性；

4．推進(jìn)重新入軌：如同衛(wèi)星發(fā)射入軌，推進(jìn)項(xiàng)目重啟并順利進(jìn)入正常操盤軌道，是紓困代建成功路徑上的里程碑；

5．順利銷售交付：順利銷售與成功交付，包括面對(duì)新老業(yè)主等多方利益訴求，都是對(duì)紓困代建房企操盤運(yùn)營(yíng)集成能力的最后考驗(yàn)。

正是基于多方共贏思維，以及基于代建基礎(chǔ)能力上的升維能力，藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)從2020年起參與多個(gè)不良項(xiàng)目的紓困代建和咨詢服務(wù)，創(chuàng)造了務(wù)實(shí)落地的操作模式，積累了豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)，也獲得了政府、行業(yè)、業(yè)主及合作伙伴的良好口碑。現(xiàn)以藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)實(shí)施的紓困代建項(xiàng)目為例，具體解析紓困項(xiàng)目代建的操作模式、運(yùn)作結(jié)構(gòu)及服務(wù)重點(diǎn)。

金華邑墅：爛尾8年 終獲新生

藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)于2020年首次涉足房地產(chǎn)不良重整項(xiàng)目——爛尾8年的“金華中奧邑墅項(xiàng)目”。藍(lán)城樂(lè)居與浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司、杭州浙商企融破產(chǎn)管理有限公司以及浙江中鵬建設(shè)有限公司組成聯(lián)合體，以“AMC增量資金+債權(quán)清算+品牌代建”的模式獲取了重整裁定通過(guò)。在項(xiàng)目重整階段，浙商資產(chǎn)作為重整重組顧問(wèn)，牽頭并配合管理人，解決重整資金以及司法流程相關(guān)問(wèn)題；藍(lán)城樂(lè)居作為項(xiàng)目代建方，在項(xiàng)目投融階段鎖定目標(biāo)成本和后期交付標(biāo)準(zhǔn)，以藍(lán)城品牌獲取法院及債權(quán)人的信任，雙方以此在保障項(xiàng)目重整順利通過(guò)的同時(shí)，也承擔(dān)項(xiàng)目重整的投后管理職能。至此，項(xiàng)目停工8年之久的金華市頭號(hào)爛尾項(xiàng)目終獲新生，在藍(lán)城品牌與樂(lè)居品質(zhì)的加持之下，首次開(kāi)盤即以搖號(hào)清盤的結(jié)果獲得政府及社會(huì)的高度認(rèn)可和一致推崇，現(xiàn)項(xiàng)目已成功交付業(yè)主。

（金華中奧邑墅項(xiàng)目效果圖）

北岸綠洲：超級(jí)大盤 重塑信心

2023年“紓困代建”的一則爆炸性新聞?wù)饎?dòng)代建行業(yè)圈，即華融融德與藍(lán)城樂(lè)居攜手以“AMC+代建”的方式盤活臺(tái)州市仙居縣永安溪畔超百萬(wàn)方、貨值超百億的北岸綠洲項(xiàng)目。此項(xiàng)目為中國(guó)華融首例與外部代建房企的合作。中國(guó)華融希望將藍(lán)城代建的工作機(jī)制和管理模式，引入到華融不良資產(chǎn)盤活體系內(nèi)，成功做到有效紓困與風(fēng)險(xiǎn)化解，助力社會(huì)穩(wěn)定。仙居北岸綠洲項(xiàng)目前生為仙居世紀(jì)城項(xiàng)目，后由恒大地產(chǎn)作為重整投資人牽手華融融德作為優(yōu)先級(jí)配資方共同接盤。項(xiàng)目于2022年，因恒大自身出險(xiǎn)情況無(wú)力提供后續(xù)續(xù)建資金，轉(zhuǎn)而由中國(guó)華融撥入增量資金，在全國(guó)范圍內(nèi)篩選頂級(jí)代建房企，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的后續(xù)代建代銷管理。由于中國(guó)華融嚴(yán)苛的合作供方篩選機(jī)制以及項(xiàng)目成本管控要求，此次合作與藍(lán)城樂(lè)居的合作談判歷經(jīng)18月之久。最終，藍(lán)城樂(lè)居憑借在仙居縣的成功搖號(hào)紅盤案例，在大不良項(xiàng)目“債權(quán)收益權(quán)重組”模式中清晰的自身定位和服務(wù)內(nèi)容，以及動(dòng)靜態(tài)項(xiàng)目測(cè)算的精準(zhǔn)能力，最終獲取了中國(guó)華融黨委會(huì)的一致同意，獲取了這一“紓困代建”領(lǐng)域具有里程碑意義的代建項(xiàng)目?，F(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)已步入正軌，管理機(jī)制逐步趨于完善，市場(chǎng)口碑基本恢復(fù)，整體銷售情況良好，藍(lán)城樂(lè)居因此獲得地方政府以及中國(guó)華融的高度認(rèn)可。

（仙居北岸綠洲項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰效果圖）

二、以專業(yè)和服務(wù) 獲信任與共贏

紓困代建不管過(guò)程多么復(fù)雜、遇到多少問(wèn)題，若要獲得市場(chǎng)信任、實(shí)現(xiàn)多方共贏，代建房企必須最大化地投入精力與資源，極致發(fā)揮專業(yè)能力，充分展現(xiàn)服務(wù)優(yōu)勢(shì)。

服務(wù)內(nèi)容方面：

在項(xiàng)目重整盡調(diào)階段，藍(lán)城樂(lè)居通過(guò)實(shí)地考察、桌面研究、對(duì)話溝通，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、交易結(jié)構(gòu)、債權(quán)現(xiàn)狀、財(cái)務(wù)情況等方面完成運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)以及法務(wù)三個(gè)維度的盡調(diào)。協(xié)助管理人優(yōu)化重整方案以及投資人交易結(jié)構(gòu)。

在投資人業(yè)審階段，藍(lán)城樂(lè)居向重整投資人提供項(xiàng)目動(dòng)靜態(tài)成本與現(xiàn)金流測(cè)算、銷售全景計(jì)劃等作為其上會(huì)材料，在保證“債權(quán)受償清償率”的同時(shí)，充分保障重整投資人的資金安全。

在項(xiàng)目全委管理階段，藍(lán)城樂(lè)居嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)行續(xù)建資金審批流程，對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行極致的品質(zhì)和成本管控，通過(guò)品牌和管理輸出重塑項(xiàng)目形象并恢復(fù)市場(chǎng)信心，以“按期交房，快速回籠資金”為目的準(zhǔn)繩。

服務(wù)優(yōu)勢(shì)方面：

品牌力、產(chǎn)品力、銷售力、管理力、服務(wù)力，作為藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)的五大基礎(chǔ)能力，在紓困代建中的升維價(jià)值與優(yōu)勢(shì)作用有了充分體現(xiàn)：

1．品牌力保障了市場(chǎng)形象、業(yè)主信心，助力銷售與回款；

2．產(chǎn)品力保障了產(chǎn)品優(yōu)化、價(jià)值重塑、品質(zhì)口碑，助力需求挖掘與后續(xù)交付；

3．銷售力保障了去化、回款，助力項(xiàng)目自我造血與平衡運(yùn)營(yíng)；

4．管理力保障了精準(zhǔn)測(cè)算、成本控制、提質(zhì)增效，助力投資人風(fēng)控安全；

5．服務(wù)力保障了資源統(tǒng)籌、關(guān)系協(xié)調(diào)，助力項(xiàng)目順利推進(jìn)。

通過(guò)以上五大能力優(yōu)勢(shì)，以多方共贏為根本思維，藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)針對(duì)不同的紓困類項(xiàng)目，提供針對(duì)性優(yōu)解方案并落地實(shí)施。

三、有效控制風(fēng)險(xiǎn) 紓困代建才能走遠(yuǎn)

當(dāng)前，紓困類代建業(yè)務(wù)雖然存在相當(dāng)大的市場(chǎng)機(jī)遇，但過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)同樣并存。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不準(zhǔn)、管控不當(dāng)，不做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控，紓困代建就奢談順利、難言成功。

首先，紓困類項(xiàng)目或多或少都經(jīng)歷了一段項(xiàng)目停擺擱置甚至爛尾的周期，代建房企在品牌賦能的同時(shí)，也面臨品牌損耗的風(fēng)險(xiǎn)。代建方需謹(jǐn)慎評(píng)判項(xiàng)目二次爛尾對(duì)自身品牌的影響，做好風(fēng)險(xiǎn)隔離與管控。

其次，紓困類項(xiàng)目可能面臨項(xiàng)目原股東方、現(xiàn)實(shí)控人、法院、政府、原購(gòu)房業(yè)主等對(duì)項(xiàng)目的多方監(jiān)督，造成代建方在項(xiàng)目管理流程上的掣肘。代建方在代建合作協(xié)議談判中，出于項(xiàng)目順利推進(jìn)考慮，應(yīng)盡可能爭(zhēng)取代建方的管理權(quán)限，尤其須提效審批效率。

然后，針對(duì)一般AMC只能作為優(yōu)先級(jí)投資人進(jìn)場(chǎng)的合規(guī)性要求，代建方為獲取項(xiàng)目被要求同時(shí)作為劣后或夾層投資方參與，這需要代建方對(duì)項(xiàng)目做出理性且嚴(yán)苛的評(píng)估與研判。

當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下，地產(chǎn)不良市場(chǎng)的確為品牌房企提供了一條廣闊且體量巨大的賽道。但近年來(lái)，可以看到真正全過(guò)程落地且讓各方利益主體對(duì)結(jié)果滿意的成功案例，少之又少。一是因?yàn)榧偫Тù_實(shí)難操作，二是因?yàn)榇ㄆ髽I(yè)自身能力。藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)作為房地產(chǎn)紓困代建先行者，既充分認(rèn)識(shí)到其中的難度和風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)歷過(guò)其中的不易，又對(duì)自身的經(jīng)驗(yàn)與能力有充分的評(píng)判和信心。

相信在宋衛(wèi)平董事長(zhǎng)的引領(lǐng)下，藍(lán)城樂(lè)居集團(tuán)有能力、有資源、有信心去探索和參與更多的紓困類項(xiàng)目，通過(guò)品牌代建服務(wù)，讓更多這樣的項(xiàng)目重新煥發(fā)生機(jī)和活力，最終達(dá)成多方共贏，實(shí)現(xiàn)藍(lán)城樂(lè)居“讓伙伴更滿意、讓居者更幸福、讓城鄉(xiāng)更美麗、讓社會(huì)更美好”的企業(yè)使命。