王子豪/文 前些日子，出于購房置業(yè)的需要，我約了一位在東京做不動產(chǎn)中介的老同學吃飯。席間我們談到了一個很有意思的現(xiàn)象：現(xiàn)在，很多來東京的中國留學生選擇用“買房”代替“租房”。

按照日本總務省統(tǒng)計局發(fā)布的《住宅·土地統(tǒng)計調(diào)查》（2018）的數(shù)據(jù)，東京租房的平均月租是8.1萬日元（約合3823元人民幣）。一個留學生從念書到工作，預備校兩年，本科四年，粗略計算下來，房租總花銷約是27.5萬人民幣。這樣數(shù)目的一筆錢，足以在東京首都圈里比較偏僻的地方買下一間“老破小”了，這放在北京首都城市圈是難以想象的。倘若這個留學生將購房預算的區(qū)間提高至1000萬日元到2000萬日元之間（約合47.2到94.4萬元人民幣之間），東京23區(qū)內(nèi)可供選擇的單人戶型公寓就更多如牛毛了。

“幾年書念下來，供出一套小房子，即使回國后也可以轉手賣掉，或者委托日本房屋中介托管，出租收取傭金。我們主要是面向華人，這種模式現(xiàn)在已經(jīng)做得輕車熟路了。”我的這位老同學說。

實際上，這種投資策略之所以卓有成效，很大程度上，得益于日本房地產(chǎn)長期的低廉價格，以及對外國人也非常寬松的不動產(chǎn)準入門檻。

近年來，日本房地產(chǎn)成為移民投資和海外投資的新熱點。相比于中國、韓國、新加坡、港澳臺地區(qū)，日本的房價可謂非常便宜。如果單看日本國土交通省公布的《不動產(chǎn)價格指數(shù)》（2024年3月29日），在2012—2021的十年間，日本全國住宅總體價格幾乎保持水平，但在疫情結束后的兩三年間，日本傳統(tǒng)的三大都市圈——東京首都圈、京阪神都市圈、名古屋都市圈的房價都出現(xiàn)了大幅增長，尤其是東京首都圈，新建公寓的價格在一年內(nèi)同比漲幅達到36.7%。但即便日本房價飆升到1990年代以來的峰值，它仍然無法與中國的房價相提并論。更直觀地看，在日本最大的房地產(chǎn)交易應用“SUUMO”的物件信息中，即便是在東京23區(qū)以內(nèi)的最精華地段，每平方米100萬日元~170萬日元（約合5萬~8萬元人民幣）的房子也并不難找。如果對標北京或上海城區(qū)的房價，這樣的價格顯然頗具投資吸引力。另外，由于日本房地產(chǎn)面積標示是實坪制，不包含公攤面積，比較下來，實際是更便宜的。

在日本，購房者基本上不必擔心期房爛尾、公攤面積比例不合理、學區(qū)房能否兌現(xiàn)、車位綠地等配套設施縮水的問題。但是，日本房地產(chǎn)是與中國完全不同的另一種玩法，它的暗雷往往隱藏在中國投資者的盲點之中——固定資產(chǎn)稅與修繕費用、建筑物折舊率、“房屋是消費品”的社會觀念……這位不動產(chǎn)中介朋友像被當眾揭穿手法的魔術師一樣，頗有些忸怩地透露說，目前東京的海外房地產(chǎn)中介多如雨后春筍，普通人對待他們口中的“年化回報率能達到6%”“貸款圈地蓋樓，由不動產(chǎn)公司完全承租管理，當跨國包租公”之類的大餅，還是謹慎為妙。

零首付，低利率，甚至“0元購”？

幾年前，在日本房價出現(xiàn)大幅上漲趨勢以前，我曾經(jīng)問一個在東京租住即將滿十年的日本人朋友：“你為什么不買房呢？”

他臉上寫著疑惑，沉默了片刻，反問道：“我為什么要買房呢？”

中日兩國人在“房地產(chǎn)”觀念上有著顯著差異。1991年房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本長期處于通貨緊縮之中，資產(chǎn)價值走低，東京的平均房價與1990年代初的峰值相比，跌幅超過腰斬。這似乎形塑了一代日本人的普遍投資消費觀：房子是消費品。甚至對他們而言，買一棟房子和買一輛汽車沒有什么區(qū)別。

在中國人看來，這或許匪夷所思：在日本，房子是一種不斷貶值的資產(chǎn)。就像一輛隨里程數(shù)增加而不斷降價的汽車，日本的房子，從住進去第一天起，就開始不斷折舊、貶值，等按揭完幾十年房貸的時候，建筑物本身的價值已經(jīng)不復存在。日本國稅廳根據(jù)建筑材料不同，規(guī)定了房屋相應的法定耐用年限，比如，木造房屋是22年，鋼骨構造是34年，磚石構造是38年，鋼筋混凝土構造是47年。舉個通俗易懂的例子，《蠟筆小新》中小新的爸爸野原廣志是個標準的日本工薪族，他在泡沫經(jīng)濟時代買了一套獨棟住宅，二層木造建筑，帶庭院，貸款按揭35年。但實際上，沒等還完貸款，僅僅過去22年，這幢房子本身的價值就會降至0元。日本不動產(chǎn)包含房屋與土地兩部分，銀行在進行抵押估值時，土地是保值的，但房屋會進行折舊計算，因此，房屋本身的固定資產(chǎn)價值逐年下降，在銀行的貸款估值相應降低，也就造成了日本房地產(chǎn)“落成即下跌”的普遍趨勢。日本國土交通省發(fā)布的《二手住宅流通 整建市場情況》中關于二手住宅價格查定的結論是：“住宅的市場價值逐年減少，其中，獨棟住宅普遍在建成二十年后價值歸零。”

我那位甘于“東漂”的日本人朋友并非個例，他更像是無數(shù)來到東京工作的地方青年的縮影：這些年輕人并不熱衷于買房，更無意靠奮斗出一套房子來成為東京人。恰恰相反，他們可能會在轉職、輪調(diào)中去其他城市生活，在退休后回到老家閑居。東京也好，房子也罷，都更像是他們?nèi)松硞€階段的一處暫供落腳的驛站。中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司的數(shù)據(jù)指出，中國城鎮(zhèn)住房擁有率達到了96%，相較之下，根據(jù)《住宅·土地統(tǒng)計調(diào)查》顯示，日本全國的房屋自有率僅為61.2%，東京甚至只有45%。

針對日本人購房意愿寥寥的情況，日本政府長期實行寬松政策。在房貸利率方面，無論是固定型還是浮動型，日本各大主要銀行的住房貸款利率都不超過0.5%；在首付款方面，只要購房者信用狀況良好，基本可以申請到零首付；此外，還有房貸余額抵稅制度，對固定資產(chǎn)稅、不動產(chǎn)取得稅進行優(yōu)惠的等相關政策。各地方自治體為了吸引移民，也出臺了種類多樣的補助金政策，比如靜岡縣富士山市向從東京地區(qū)移居該地的民眾補貼50萬日元（約合23600元人民幣）的搬家費。更極端的情況還有所謂的“0元購”，指的是日本鄉(xiāng)下長期閑置的大量空房，這些大多是泡沫經(jīng)濟時期過度開發(fā)建造的住宅，“鄉(xiāng)間別墅”“溫泉鄉(xiāng)”“景區(qū)大平層”的標題與“0日元”的售價對比顯得尤為扎眼。

可為什么即便如此，長期以來，日本人仍然提不起興趣買房呢？

這幾年來，我們甚至在國內(nèi)的某些社交平臺上，都能刷到很多日本不動產(chǎn)商發(fā)布的“××縣獨棟住宅白送”的信息。有些媒體也一度看好這些空房的潛力，認為年輕人可以利用空房自主創(chuàng)業(yè)，改造成民宿、咖啡館或者自習空間；自治體政府也可以集中收購這些空房，將其改造成市民公共設施，便于重新進行城市規(guī)劃。

這些暢想很美好，現(xiàn)實卻不盡如人意。這些零元購空房給我們的啟示，與其說是昭示著中國四五線城市未來的發(fā)展道路，不如說是揭示了日本人購房意愿消極的原因。歸根結底，這些空房產(chǎn)生的理由在于，它們是毫無疑問的負資產(chǎn)。所謂的“景區(qū)大平層”，大多數(shù)是日本泡沫經(jīng)濟時代的遺產(chǎn)，瘋狂擴張的開發(fā)商將高樓大廈修在偏僻的自然景區(qū)之中。比如，1990年在越后湯澤落成的滑雪度假公寓，當年的成交價在2000萬日元（約合94.4萬元人民幣），能夠與東京新宿核心區(qū)的公寓比肩。而時至今日，這間30平方米的景區(qū)公寓已經(jīng)跌到10萬日元（約合4721元人民幣）。公寓距離新干線最近的越后湯澤站，足足有21.8公里，搭乘公交車需要37分鐘。在日本人口少子老齡化、村鎮(zhèn)過疏化的趨勢下，農(nóng)村人口流入城市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)學校里只剩下個位數(shù)學生的現(xiàn)象屢見不鮮，公交線路也可能停止使用，可以推想，在不遠的將來，這座公寓有可能變成一座深山中的“鬼城”，一文不值。與此同時，屋主仍要支付土地稅與固定資產(chǎn)稅，還要遵守安全規(guī)定定期對房屋進行修繕，甚至承擔推倒重蓋的義務。

某種意義上，這些“0元購”空房象征著一代日本人的傷痕記憶，那些在泡沫時期買房的日本人，繳納著遠超出房產(chǎn)實際價值的高額貸款，還清房貸后也仍要負擔不菲的持有成本。這或許可以戲稱為“被嫌棄的房子的一生”。

租房or買房？

在中國，“有房有車”向來是衡量一個社會人成功與否的重要指標，甚至是婚戀市場上不言自明的標配。然而，這條標準并不適用于日本。房與車，都不是日本人生活的必需品。日本是個高度發(fā)達的“電車社會”，新干線、鐵道電車、地鐵構成了完善密集的交通網(wǎng)，普通人在日常生活中沒有私家車也不會感到不便。住房問題上更是如此，即使東京、大阪、名古屋、橫濱等主要城市的房價在1990—2010年代間長期處于低位，然而，四十多年間日本人的房屋自有率始終維持在60%上下，這顯然反映了日本人對租房的偏愛。

關于日本人選擇租房的理由，除了上述的日本房地產(chǎn)自帶貶值屬性、房地產(chǎn)泡沫破滅的心理創(chuàng)傷等原因以外，也因為日本年輕人并沒有必須買房的壓力。

日本人沒有所謂“婚房”的概念，鮮少發(fā)生榨干“六個錢包”籌備婚房的故事。更普遍的現(xiàn)象是新婚夫婦從兩間一居室出租屋搬進一間兩居室出租屋。日本社會也沒有所謂“學區(qū)房”的概念，戶籍隨工作地改變，子女上學沒有限制，基本上是就近念家附近的公立學校。另外，日本企業(yè)輪調(diào)頻繁，經(jīng)常需要“單身赴任”，變更工作生活的城市，租房顯然在應對上更加具有靈活性。

還有一個有悖直觀感受的事實是，在日本，房東才是“弱勢群體”，法律對于租客權益的保護面面俱到。比如，房東不允許隨便漲房租，也不能在沒有理由的情況下中止租賃合同，必須提前六個月提出書面申請，若無令人信服的理由，甚至要向租客進行經(jīng)濟賠償，并為其尋找、提供可行的租房替代方案。

在日本，房地產(chǎn)被普遍定位為中長期維續(xù)的穩(wěn)定投資，難以通過撬動杠桿牟取暴利。日本的稅制設計旨在管控短線買賣獲利行為，比如，如果日本的房屋在購買后五年內(nèi)出售，需要繳納高達30%的資本利得稅，即使在持有五年以上出售，稅率也只是降至15%。即使購房者選擇終身持有，將房子作為財產(chǎn)留給后代，也需要根據(jù)土地評估額征收10%~55%不等的遺產(chǎn)稅。因此，日本房地產(chǎn)投資更傾向于瞄準租金收入等穩(wěn)定收益，而不是賺取差價。

一言以蔽之，穩(wěn)定且保障制度成熟的日本租房市場，大大降低了私有住宅的必要性；“房住不炒”的政府導向與社會風氣，又使日本房地產(chǎn)在相當程度上喪失了金融屬性。因此，30年、40年乃至一輩子租房的日本人比比皆是，不時還有老人在租借屋中迎來“孤獨死”的新聞見諸報端。那位反問“我為什么要買房呢”的日本人朋友，并非無法理解中國人的炒房熱情，因為上一代日本人同樣經(jīng)歷過昭和時代的房地產(chǎn)神話，與恒大破產(chǎn)、碧桂園債臺高筑的情況相似，不動產(chǎn)泡沫透支了一兩代人的未來。

然而，這種趨勢似乎在近三四年間發(fā)生了逆轉，在買賣二手房時參考的轉售價值（RV，Resale value）指數(shù)上，東京都內(nèi)地區(qū)的指數(shù)在十年間近乎翻倍。根據(jù)日本房地產(chǎn)調(diào)查公司東京KANTEI的調(diào)查，2014年東京港區(qū)的RV值為110.8%，這意味著該地區(qū)二手房售出價格約為新建時的1.1倍，而到了2023年，這一數(shù)值飆升至188.4%。早在2021年，東京新建公寓的平均價格就已經(jīng)抬升至6260萬日元（約合296萬元人民幣），超越1990年房地產(chǎn)泡沫頂峰的6123萬日元。人們驚訝地意識到，屢創(chuàng)新高的日本房價已經(jīng)突破了歷史高點，不知不覺間，東京的房地產(chǎn)似乎從消費品變回了理財產(chǎn)品，這仿佛也暗示著，日本似乎走出了“失落的三十年”。

從“只住不炒”到“只炒不住”

不同于國內(nèi)高層住宅樓在房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品形態(tài)上占壓倒性優(yōu)勢，日本的住宅形態(tài)較為多樣，在資產(chǎn)價值、持有成本、土地產(chǎn)權形式上都差異很大。因此，盡管日本房價的總體趨勢都是增長，不同類別的房子的漲幅卻大相徑庭。

在日本，一般性住宅的主流形態(tài)大致分為“公寓”與“獨棟住宅”。我們通常會覺得，獨棟別墅是富人的專屬，高層樓房是工薪階層的歸宿，但在日本，情況恰恰相反。請你試著回想那些我們耳熟能詳?shù)慕?jīng)典動畫?！抖呃睞夢》中野比大雄一家住的是日式二層小獨棟，《櫻桃小丸子》中小丸子的家是只有一層的獨棟平屋，前文提及的《蠟筆小新》的小新的家也是獨棟，這三家都是昭和時代典型的新中產(chǎn)階層工薪族家庭，都選擇居住在獨棟住宅中。而小新的幼稚園同學風間徹顯然出身上流精英階層，他的家則是標準的高層公寓。

實際上，獨棟住宅（日語：一戶建て）起源于江戶時代城下町的武家宅邸，與一般印象中的美國式郊區(qū)別墅大不相同，使用面積普遍只在60~120平方米之間，櫛次鱗比，排列擁擠，一幢幢獨門獨院的小樓形成了富有日本風情的住宅街。獨棟住宅長期以來一直是日本人置業(yè)的首選，即便在隨著城市化高速發(fā)展、集合住宅大有取代其之勢的當下，日本全國的獨棟住宅率仍然高達53.7%，在一些較為偏遠的地區(qū)，如秋田縣、山形縣、富山縣、青森縣等地，這個數(shù)字甚至能達到75%以上。

但與之形成鮮明對比的是，東京的獨棟住宅率僅有27%，在全國47個都道府縣中排名墊底。在人口密度爆炸的東京，公寓顯然比獨棟住宅能夠更大程度地利用土地價值。在東京繁華的市區(qū)或者車站附近，坐落著高低錯落的公寓大廈，而獨棟住宅往往位于較為偏遠的地段。大多數(shù)公寓的面積只在30~60平方米之間，適合單身或雙人家庭居住，因而也更受租賃市場的青睞。便利的交通條件、更優(yōu)越的抗震性、完善的安保措施……這些更契合城市生活的特點，使得公寓在投資屬性與升值空間都要優(yōu)于獨棟住宅。僅就東京首都圈而言，2023年新建公寓的平均價格是8094萬日元（約合381萬元人民幣），年增長率為30.9%，而獨棟住宅則為4769萬日元（約合224萬元人民幣），年增長率為5.4%。

如今回過頭來看，日本房價的回升其實自2013年就開始了，這恰恰是第二次安倍內(nèi)閣推行“三支箭”經(jīng)濟政策的時期。2013年1月，總住宅的不動產(chǎn)價格指數(shù)還停留在長期徘徊的100附近，此后一路飆升，2023年12月時已攀升至137.1，其中，公寓的貢獻是196.2，獨棟住宅則只有118.5。日本人傳統(tǒng)認知中價格倒掛嚴重的房地產(chǎn)，連年吸引來海外投資者的目光，尤其是來自美國、中國及中國臺灣地區(qū)的投資者，他們看中了日本房子短期的未來出售收益。本文開篇提到的留學生還只是小巫，不動產(chǎn)中介的朋友表示，最夸張的還是中國炒房者，掛了個電話就飛來看房的大有人在。這些炒房者豪氣地現(xiàn)金全款買入，幾個月后便加價售出。

有人說，當下日本房地產(chǎn)市場的投資熱潮，是因為日元處于歷史低位，與超低利率形成了連帶效應，吸引海外資金涌入日本這塊“低息洼地”；有人說，這是因為日本住宅的貸款期限普遍在30年左右，歷經(jīng)泡沫經(jīng)濟的上一代日本房奴普遍還清了房貸；也有人認為，從日經(jīng)225指數(shù)的全年增長到房價起飛，日本經(jīng)濟的顯著復蘇是安倍經(jīng)濟學的奏效……不過，對于日本房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值能否長期增長，也有不同的聲音出現(xiàn)。3月19日日本央行決定解除長達八年的負利率政策，這是否會帶來房貸利率的上升，降低投資環(huán)境的吸引力。這仍需要長期觀察。

在1991年代泡沫經(jīng)濟破滅、房價暴跌的30多年后，持續(xù)升溫的日本房地產(chǎn)市場儼然已是一場新的狂歡——有些敢于“吃螃蟹”的人已經(jīng)炒房賺得盆滿缽滿，有些無購房剛需的租戶在為水漲船高的房租發(fā)愁，有些人尚在場外觀望，有些人則憂心忡忡地從中看到了似曾相識的泡沫傾向。