經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 商鼎路是一條貫穿鄭州東西的主干道，商鼎路與東三環(huán)交匯處的東北角是華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)的新時(shí)代廣場(chǎng)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，灰白色的大樓墻體上，“鄭州城發(fā)嘉園美寓人才公寓”幾個(gè)黑色的大字格外醒目。

嘉園美寓由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（下稱“鄭州城發(fā)”）向華潤(rùn)置地收購(gòu)時(shí)代廣場(chǎng)部分存量房改造而來(lái)，共有2380間人才公寓，房間面積在30平方米—55平方米，月租金在980元—1500元。

2022年以來(lái)，鄭州城發(fā)通過(guò)全資子公司鄭州城發(fā)安居有限公司（下稱“城發(fā)安居”）累計(jì)收購(gòu)81個(gè)存量項(xiàng)目。這些項(xiàng)目將全部改造成保障性租賃住房，目前已有3.27萬(wàn)間作為人才公寓投入市場(chǎng)。

城發(fā)安居相關(guān)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，城發(fā)安居通過(guò)收購(gòu)存量房，既盤活了房企存量資產(chǎn)，緩解流動(dòng)性；也發(fā)展了保障性住房。下一步，城發(fā)安居還將積極探索通過(guò)收購(gòu)存量住宅項(xiàng)目發(fā)展配售型保障性住房。

收儲(chǔ)存量房

2021年下半年，城發(fā)安居成立之初就開(kāi)始對(duì)接一些存量項(xiàng)目洽談收購(gòu)事宜。“2021年，我們談了幾個(gè)項(xiàng)目，敲定的時(shí)候已經(jīng)到了年底。”城發(fā)安居人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，正式收儲(chǔ)存量房是在2022年。

城發(fā)安居收儲(chǔ)存量房主要分為四步：

第一步，城發(fā)安居委托第三方招標(biāo)機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)信息。

第二步，房企提交擬出讓存量項(xiàng)目清單及相關(guān)證明文件。

第三步，城發(fā)安居對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核，符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目按批次公示。

第四步，城發(fā)安居與開(kāi)發(fā)商洽談收購(gòu)事宜。

城發(fā)安居對(duì)存量房收購(gòu)有一套明確的標(biāo)準(zhǔn)，要求項(xiàng)目位于鄭州城八區(qū)的四環(huán)范圍內(nèi)，擬出售房源為整棟或整個(gè)單元。城發(fā)安居還對(duì)項(xiàng)目手續(xù)、權(quán)屬、法律糾紛、交付與辦證等方面設(shè)置多條紅線。

這些收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)是在實(shí)踐中不斷完善形成的。“一開(kāi)始，報(bào)名的項(xiàng)目少，前期收購(gòu)的幾個(gè)項(xiàng)目不完全符合整棟、整單元要求。”上述城發(fā)安居人士說(shuō)，“房間數(shù)量少、分散為后期管理帶來(lái)一定難度，后來(lái)的收購(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。”

2022年，鄭州開(kāi)始保交樓行動(dòng)。城發(fā)安居將收儲(chǔ)存量房與保交樓結(jié)合起來(lái)，“原本我們只收購(gòu)?fù)瓿煽涞默F(xiàn)房項(xiàng)目。保交樓后，我們將收儲(chǔ)范圍擴(kuò)展到部分期房項(xiàng)目，期房項(xiàng)目一般按工程進(jìn)度分期付款”。

與保交樓結(jié)合后，城發(fā)安居收購(gòu)存量房的方式轉(zhuǎn)變?yōu)榧信渴召?gòu)。2022年8月，城發(fā)安居推出第一批次23個(gè)擬收購(gòu)項(xiàng)目，其中既有住宅項(xiàng)目，也有商辦公寓項(xiàng)目，涉及的房企包括中海、碧桂園、正商等。

2022年11月，城發(fā)安居推出第二批次8個(gè)擬收購(gòu)項(xiàng)目，涉及寶能、金科、鑫苑、中海和正商等房企，其中寶能中心、鑫苑七號(hào)院等均為期房項(xiàng)目，也是鄭州市重點(diǎn)保交樓項(xiàng)目。

經(jīng)過(guò)兩個(gè)批次的嘗試，城發(fā)安居發(fā)現(xiàn)，按批次收儲(chǔ)存量項(xiàng)目，有些項(xiàng)目因?yàn)楸＝桓秹毫Υ螅炔患?。?023年開(kāi)始，城發(fā)安居逐步不再按批次收購(gòu)，只要有項(xiàng)目報(bào)名了，馬上評(píng)估，談收購(gòu)。

并非所有參與洽談的項(xiàng)目都完成了交易。

2022年第一批次的碧桂云江月花園、第二批次的鑫苑七號(hào)院和鄭州寶能中心等項(xiàng)目均沒(méi)有完成交易，“鄭州城發(fā)要求現(xiàn)房交付，如果我們有能力交付，就不用賣項(xiàng)目了。”寶能相關(guān)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

碧桂園云江月花園項(xiàng)目出現(xiàn)在2022年第一批次公示名單中，但沒(méi)有完成交易，城發(fā)安居人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，碧桂園總部沒(méi)有批準(zhǔn)交易，“他們打算自己銷售”；鑫苑七號(hào)院因?yàn)闊o(wú)法按時(shí)達(dá)到交付要求，城發(fā)安居放棄了收購(gòu)。

2024年2月，央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》要求，利用貸款購(gòu)買存量閑置用房用作保障性或商業(yè)性租賃住房，需為法律關(guān)系清晰、已竣工驗(yàn)收的房屋。

新規(guī)出臺(tái)后，城發(fā)安居收購(gòu)存量房逐步向現(xiàn)房?jī)A斜。“不是現(xiàn)房，銀行不給放款。”上述城發(fā)安居人士稱，“但出于保交樓考慮，城發(fā)安居收購(gòu)存量房仍涉及期房項(xiàng)目，只是在付款條件中約定，經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收才達(dá)到付款條件。”

截至5月22日，城發(fā)安居在鄭州市區(qū)范圍內(nèi)累計(jì)收購(gòu)了10.6萬(wàn)間房源，總建筑面積428萬(wàn)平方米，共計(jì)支付交易金額338億元，平均收購(gòu)成本7897.2元/平方米。這些房源大部分為商辦公寓，有少部分為住宅項(xiàng)目。

資金來(lái)源

城發(fā)安居收購(gòu)存量房采取“一項(xiàng)目一價(jià)”，委托五家第三方評(píng)估公司，對(duì)擬收購(gòu)項(xiàng)目開(kāi)展獨(dú)立評(píng)估。評(píng)估結(jié)果出來(lái)后，剔除“異常”評(píng)估價(jià)，在剩余評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上得出一個(gè)平均值作為收購(gòu)價(jià)。

如果開(kāi)發(fā)商擬出售項(xiàng)目符合收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)和要求，也接受城發(fā)安居給出的收購(gòu)價(jià)，雙方簽署相關(guān)收購(gòu)協(xié)議。現(xiàn)房項(xiàng)目一般分三次付款，第一次是簽署協(xié)議，付款20%左右；第二次是項(xiàng)目交割，付款至95%；剩余5%尾款作為質(zhì)保金，兩年后支付。

城發(fā)安居用于收購(gòu)存量房的資金主要來(lái)自三個(gè)方面：

第一，城發(fā)安居的自有資金。2021年7月，鄭州市政府下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)鄭州市強(qiáng)力推進(jìn)中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》明確，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為安置房回購(gòu)主體暨公租房運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

2022年12月，鄭州市國(guó)資委牽頭將鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司重組成立鄭州城發(fā)。鄭州城發(fā)主要承擔(dān)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房和人才房建設(shè)運(yùn)營(yíng)、土地和房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)等工作。

鄭州城發(fā)一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，鄭州城發(fā)是平臺(tái)型公司，不從事具體業(yè)務(wù)，集團(tuán)業(yè)務(wù)均由子公司負(fù)責(zé)。城發(fā)安居為鄭州城發(fā)的保障性住房運(yùn)營(yíng)主體，收儲(chǔ)存量房的相關(guān)資產(chǎn)由城發(fā)安居持有。

城發(fā)安居用于收儲(chǔ)存量房的資金，自有資金占比在20%左右。自有資金又被城發(fā)安居內(nèi)部稱為資本金，這部分資金并非來(lái)自地方財(cái)政，而是靠鄭州城發(fā)自籌。

第二，項(xiàng)目配套融資。目前城發(fā)安居已經(jīng)獲得工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等多家大型銀行授信，年化利率普遍在3%左右，貸款期限一般在25年到30年。

城發(fā)安居與房企達(dá)成項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議后，根據(jù)授信額度使用情況和銀行放款要求選擇銀行；選定銀行后，銀行評(píng)估人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，給出放款比例及額度，“每個(gè)項(xiàng)目的放款比例不一樣，但基本都在80%左右。”上述城發(fā)安居人士稱。

上述城發(fā)安居人士介紹，央行和金融監(jiān)管總局關(guān)于金融支持住房租賃的新規(guī)出臺(tái)前，城發(fā)安居收購(gòu)期房項(xiàng)目可以獲得銀行貸款；新規(guī)出臺(tái)后，收購(gòu)的存量房必須為竣工驗(yàn)收的現(xiàn)房，銀行才會(huì)提供貸款，收購(gòu)期房無(wú)法獲得貸款。

第三，政府的收購(gòu)補(bǔ)貼和貼息。鄭州市政府對(duì)收儲(chǔ)存量房按照200元/平方米進(jìn)行補(bǔ)貼。目前城發(fā)安居已經(jīng)收購(gòu)428萬(wàn)平方米，應(yīng)得的收購(gòu)補(bǔ)貼為8.56億元；鄭州市政府對(duì)收購(gòu)存量房融資按年化利率2%進(jìn)行貼息，從第二年開(kāi)始，連續(xù)貼息十年。

城發(fā)安居人士介紹，收購(gòu)補(bǔ)貼和融資貼息需要列入下一個(gè)年度的財(cái)政預(yù)算，通過(guò)人大審批后進(jìn)行支付。目前鄭州市政府已經(jīng)支付給城發(fā)安居部分補(bǔ)貼和貼息，但該人士沒(méi)有透露具體金額。

從配租到配售

在2022年和2023年的兩年實(shí)踐中，城發(fā)安居收購(gòu)存量房超過(guò)400萬(wàn)平方米。進(jìn)入2024年，其收購(gòu)步伐明顯慢了下來(lái)。截至5月22日，當(dāng)年累計(jì)收購(gòu)面積在20萬(wàn)平方米左右，與往年同期相比下降明顯。

收儲(chǔ)存量房速度慢下來(lái)，主要有兩個(gè)原因。

第一，過(guò)去兩年，城發(fā)安居在收購(gòu)存量房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商出售住宅的意愿不強(qiáng)，更愿意出售商辦、公寓等去化難的產(chǎn)品，“市場(chǎng)上符合標(biāo)準(zhǔn)的商辦公寓項(xiàng)目，能收的也收得差不多了。”上述城發(fā)安居人士說(shuō)。

第二，收購(gòu)存量房融資新規(guī)要求項(xiàng)目必須達(dá)到竣工驗(yàn)收條件才放貸，可選擇的收購(gòu)標(biāo)的物相應(yīng)減少了。

第三，隨著收購(gòu)規(guī)模越來(lái)越大，城發(fā)安居出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，開(kāi)始有意識(shí)地“消化存量”。

隨著收購(gòu)存量房業(yè)務(wù)步伐慢下來(lái)，城發(fā)安居也在市場(chǎng)尋找新的機(jī)遇。他們發(fā)現(xiàn)，由于市場(chǎng)下行，住宅項(xiàng)目去化普遍較差，部分開(kāi)發(fā)商也釋放出出售存量住宅的意愿。

從資產(chǎn)配置的角度看，城發(fā)安居傾向于加大收購(gòu)存量住宅的比例。與商辦公寓項(xiàng)目相比，存量住宅用作保障性住房更容易獲得政策及專項(xiàng)資金的支持，“商辦性質(zhì)的公寓在保障性住房認(rèn)定方面存在一定障礙。”上述鄭州城發(fā)人士表示，住宅項(xiàng)目用于保障性住房不存在障礙，但很多機(jī)構(gòu)不認(rèn)為商辦公寓是保障房。

這也是城發(fā)安居將收購(gòu)的存量房主要用于人才公寓的主要原因之一，“如果用作公租房，租戶很難拿到租金補(bǔ)貼。”上述鄭州城發(fā)人士說(shuō)。

該人士稱，未來(lái)鄭州市區(qū)內(nèi)所有的保障性住房將逐步劃轉(zhuǎn)納入城發(fā)安居進(jìn)行統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，其管理半徑也將逐步延伸至公租房領(lǐng)域。

城發(fā)安居也在探索收購(gòu)存量住宅用作配售型保障性住房的可能性，即從房企手中收購(gòu)滯銷住宅項(xiàng)目，作為配售型保障性住房對(duì)外出售，“前期收購(gòu)存量房全部用來(lái)配租，資產(chǎn)還是有點(diǎn)重。”上述城發(fā)安居人士稱，通過(guò)部分配售可以緩解資金投入壓力。

鄭州于5月10日啟動(dòng)的住房“以舊換新”同樣由城發(fā)安居負(fù)責(zé)實(shí)施。目前，城發(fā)安居成立了一個(gè)專班負(fù)責(zé)實(shí)施。“以舊換新與收儲(chǔ)存量房是兩撥人負(fù)責(zé)。”城發(fā)安居人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

保本微利

截至5月22日，城發(fā)安居投入運(yùn)營(yíng)的人才公寓共有3.27萬(wàn)間，計(jì)劃在2024年再推出1.8萬(wàn)間左右。到2024年年底，預(yù)計(jì)投入運(yùn)營(yíng)的人才公寓將達(dá)到5萬(wàn)間左右。鄭州人才公寓統(tǒng)一按房間數(shù)量統(tǒng)計(jì)，比如一套兩居室計(jì)為2間。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)根據(jù)城發(fā)安居公示的30個(gè)配租人才公寓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，房間數(shù)量超過(guò)千套的有10個(gè)項(xiàng)目，其中有兩個(gè)項(xiàng)目房間數(shù)量超過(guò)3000套；有6個(gè)項(xiàng)目的房間數(shù)量低于200個(gè)，如書(shū)香美寓只有107個(gè)房間。

城發(fā)安居運(yùn)營(yíng)的人才公寓統(tǒng)一命名為“美寓”。根據(jù)鄭州人才公寓政策，申請(qǐng)人才公寓需要符合“鄭州市區(qū)無(wú)房、45周歲（含）以下和大學(xué)專科（含）以上學(xué)歷”等條件；同時(shí)，申請(qǐng)人不得是失信人。

申請(qǐng)人才公寓需要在“鄭好辦App”核驗(yàn)資格，核驗(yàn)通過(guò)進(jìn)入選房頁(yè)面。人才公寓達(dá)到配租條件后，將統(tǒng)一公布配租時(shí)間，在配租期內(nèi)，租客通過(guò)“鄭好辦App”申請(qǐng)房源和支付租金，最快可以一分鐘租房。

鄭州人才公寓通常分兩個(gè)批次選房，高層次人才和博士學(xué)歷人才具有優(yōu)先選房資格，為第一批次；第二批次為其他符合條件的人才。與同區(qū)域同類型租賃住房項(xiàng)目相比，人才公寓租金不高于市場(chǎng)租金的70%。

嘉園美寓人才公寓于2023年10月18日首次配租，兩天完成全部2380間房源的配租，并一直保持滿租狀態(tài)至今。嘉園美寓店長(zhǎng)張雅坤告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，租金低是人才公寓保持高出租率的主要原因。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，除了個(gè)別房源較多且新開(kāi)放配租的項(xiàng)目，城發(fā)安居旗下多數(shù)人才公寓均實(shí)現(xiàn)滿租。

與嘉園美寓緊鄰的建設(shè)銀行旗下的CCB建融家園仍有不少房源對(duì)外出租。建融家園與嘉園美寓戶型和面積相同。從租金來(lái)看，建融家園最小面積房間的租金加服務(wù)費(fèi)綜合成本大約在1400元—1500元；嘉園美寓的最小房間綜合成本不超過(guò)1100元。

在張雅坤看來(lái)，與一線城市相比，鄭州多數(shù)工作崗位收入相對(duì)較低，每套房比市場(chǎng)租金便宜300元—500元，“這些錢在一線城市可能不算多，但在鄭州能干好多事”。

張雅坤曾在北京冠寓上班，今年回鄭州進(jìn)入嘉園美寓人才公寓做店長(zhǎng)。她說(shuō)，嘉園美寓的租客多數(shù)為畢業(yè)兩三年的年輕人，也有一些在鄭州上班但沒(méi)打算留在鄭州的租客。“工作三年到五年，如果決定留下了，就會(huì)在鄭州買房，退出人才公寓”。

城發(fā)安居旗下的人才公寓按照1:150配置管家，即每150名租客配置一名管家。與商業(yè)性租賃住房相比，管家數(shù)量相對(duì)較少，比如建融家園的管家配置比例為1:50左右。服務(wù)人員成本是人才公寓最主要的運(yùn)營(yíng)成本之一。

作為保障性租賃住房項(xiàng)目，城發(fā)安居對(duì)人才公寓目前的要求是保本微利。”人才公寓的一位負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“對(duì)運(yùn)營(yíng)人員的考核主要還是在租金收繳率、服務(wù)質(zhì)量等指標(biāo)上。”

唯有鄭州

在兩年多的時(shí)間里，鄭州通過(guò)收儲(chǔ)存量房籌集10.6萬(wàn)間保障性住房，在全國(guó)找不到第二個(gè)城市。

一位鄭州本地的開(kāi)發(fā)商人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，鄭州之所以在收儲(chǔ)存量房方面取得重大進(jìn)展，與當(dāng)?shù)貥鞘械奶厥庑悦懿豢煞郑?ldquo;鄭州模式不是所有城市都能夠效仿的，長(zhǎng)三角和珠三角城市很難實(shí)現(xiàn)”。

第一，由于市場(chǎng)成交持續(xù)下行，鄭州房?jī)r(jià)經(jīng)歷較大幅度下跌。以嘉園美寓所在的新時(shí)代廣場(chǎng)為例，目前市場(chǎng)價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右，與高峰期相比跌了近一半。

上述寶能人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，鄭州寶能中心目前售價(jià)9000元/平方米左右，高點(diǎn)時(shí)售價(jià)在1.8萬(wàn)元/平方米—2萬(wàn)元/平方米。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)未獲悉城發(fā)安居收購(gòu)新時(shí)代廣場(chǎng)具體價(jià)格，按照目前的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一套30平方米公寓的價(jià)格大約在33萬(wàn)元左右，加上配置家具家電等成本，總成本約在40萬(wàn)元左右。目前租金為1000元/月左右，年化租金收益率在3%左右。

而且，城發(fā)安居收購(gòu)存量房，還能獲得政府200元/平方米的收購(gòu)補(bǔ)貼及年化2%貼息。一位城發(fā)安居的內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，如果政府各項(xiàng)補(bǔ)貼到位，城發(fā)安居可以實(shí)現(xiàn)一定的收益率。

對(duì)城發(fā)安居來(lái)說(shuō)，雖然貼息時(shí)間只有十年，但在前期投入運(yùn)營(yíng)階段，租金收益率能夠覆蓋融資成本和運(yùn)營(yíng)成本，一定程度為其驗(yàn)證商業(yè)模式爭(zhēng)取了空間。“長(zhǎng)三角和珠三角的房?jī)r(jià)可能也降了，但不會(huì)有鄭州這么大幅度，從租金收益角度來(lái)看，很難算過(guò)賬。”上述鄭州本土開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，鄭州房?jī)r(jià)下行為收儲(chǔ)存量房創(chuàng)造了機(jī)遇。

第二，鄭州保交樓任務(wù)重。“政府會(huì)想法設(shè)法實(shí)現(xiàn)保交樓任務(wù)。”上述鄭州開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，鄭州保交樓模式多達(dá)十幾種，收儲(chǔ)存量房只是其中之一。相較于鄭州，一些地方政府因?yàn)?ldquo;算不過(guò)賬”，沒(méi)有太大積極性推動(dòng)收儲(chǔ)存量房和住房“以舊換新”。

第三，鄭州樓市去化較慢，開(kāi)發(fā)商客觀上愿意配合政府的行動(dòng)。上述開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，2018年樓市上行期，鄭州新房月均成交在2萬(wàn)套以上，目前成交在5000套左右，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)去化較慢，一個(gè)項(xiàng)目三五年賣不完，資金成本、運(yùn)營(yíng)成本也不少，即便收購(gòu)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，一次性套現(xiàn)算下來(lái)還是劃算。

這些現(xiàn)實(shí)因素成為鄭州能夠順利推動(dòng)收儲(chǔ)存量房和住房“以舊換新”的重要原因。但這些因素也存在一定障礙。

一家全國(guó)性房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，收儲(chǔ)存量項(xiàng)目對(duì)房企是一件好事，但多數(shù)項(xiàng)目都有抵押融資，“想要出售項(xiàng)目，還得解押，要看開(kāi)發(fā)商是不是有能力解押，賣項(xiàng)目的錢是不是能覆蓋項(xiàng)目融資”。

由于收儲(chǔ)存量房要求項(xiàng)目為現(xiàn)房，深陷流動(dòng)性困境的房企同樣很難上車。上述鄭州開(kāi)發(fā)商人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，從期房變?yōu)楝F(xiàn)房，不僅意味著需要繼續(xù)投入建安成本，而且項(xiàng)目一旦竣工驗(yàn)收，還需要繳清各種稅費(fèi)。