經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 2024年2月，“潑天的富貴”終于輪到了出險(xiǎn)房企。 

住建部和金融監(jiān)管總局1月5日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，1月26日召開部署會(huì)，要求各地于當(dāng)月底前落地第一批項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款。 

“白名單”試圖改變近3年來商業(yè)銀行對(duì)房企項(xiàng)目融資的“偏見”，例如只敢給央國(guó)企放貸，對(duì)出險(xiǎn)房企一律避而遠(yuǎn)之。 

截至1月底，26個(gè)省份170個(gè)城市已將第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”推送給商業(yè)銀行，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)。10余家房企披露了入圍“白名單”的項(xiàng)目數(shù)量等信息。暫列第一的是融創(chuàng)，已有超90個(gè)項(xiàng)目入圍；其次是金科股份53個(gè)、綠地集團(tuán)34個(gè)、碧桂園超30個(gè)…… 

截至2月4日，商業(yè)銀行已向27個(gè)城市的83個(gè)項(xiàng)目發(fā)放貸款178.6億元。 

一位國(guó)有銀行人士和一位商業(yè)銀行人士分別向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，“白名單”項(xiàng)目貸款利率在4%左右，具體仍需根據(jù)項(xiàng)目成色和資產(chǎn)質(zhì)量來定。 

一張申報(bào)表 

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲取的《某市房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單申報(bào)表》顯示，各地住建部門要求開發(fā)商提交以下資料和數(shù)據(jù)：項(xiàng)目簡(jiǎn)介、停工時(shí)間、融資需求金額、是否存在土地或在建工程查封、是否已確定一家貸款主辦銀行并建立貸款資金封閉監(jiān)管制度、預(yù)售資金是否未被抽挪或抽挪的預(yù)售資金已被追回等。 

房企“項(xiàng)目分類”，申報(bào)表上只有兩個(gè)選擇：一是正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障；二是開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡。 

“施工狀態(tài)”也只有兩種選擇：一是在建施工；二是短期停工，但已制定項(xiàng)目復(fù)工計(jì)劃，有明確施工單位，資金到位能復(fù)工建設(shè)和交付。 

上述表格說明，嚴(yán)重資不抵債、沒有還款來源，或長(zhǎng)期停工爛尾的項(xiàng)目沒有資格進(jìn)入“白名單”。但是，申報(bào)表并不要求房企填寫“是否已公開違約”等信息。 

截至2月4日，第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目名單中，84%的項(xiàng)目屬于民營(yíng)房企和混合所有制房企。 

銀行標(biāo)準(zhǔn)：5+3 

某頭部商業(yè)銀行一位人士正忙著審核各地分行上報(bào)的“白名單”項(xiàng)目，稱“銀行端壓力很大”。各地住建部門將“白名單”項(xiàng)目推送給銀行后，須由地方分行把關(guān)，“每個(gè)城市的行政部門篩查能力參差不齊，在一些能級(jí)較低的城市，相關(guān)部門可能只有一兩個(gè)科員或處長(zhǎng)在主導(dǎo)‘白名單’的上報(bào)和篩選，時(shí)間緊、任務(wù)重，很難足夠了解每個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)情況”。 

因此，作為實(shí)際放貸的一方，銀行必須對(duì)項(xiàng)目嚴(yán)格審核。“先讓分行報(bào)，分行肯定會(huì)先‘殺’一輪，總行也會(huì)再刪減一些項(xiàng)目。”該頭部商業(yè)銀行人士說。 

根據(jù)住建部和金融監(jiān)管總局的要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目入圍“白名單”要滿足5個(gè)條件： 

其一，項(xiàng)目處于在建施工狀態(tài)，或因缺少建設(shè)資金臨時(shí)停工，但資金到位后可以復(fù)工； 

其二，項(xiàng)目能夠提供融資額度相匹配的抵押物； 

其三，已建立貸款資金封閉監(jiān)管制度； 

其四，項(xiàng)目的所有商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。確保預(yù)售款未被抽挪或抽挪的預(yù)售資金已追回； 

其五，項(xiàng)目已制訂貸款使用計(jì)劃和項(xiàng)目完工計(jì)劃。 

該頭部商業(yè)銀行人士列舉了商業(yè)銀行最關(guān)心的篩選指標(biāo)：前述5個(gè)條件缺一不可。在此基礎(chǔ)上，銀行還看重三項(xiàng)內(nèi)容：項(xiàng)目好不好賣、預(yù)售資金能否封閉管理、是否有抵押物，指標(biāo)的重要性依次遞減。 

有觀點(diǎn)認(rèn)為，“有抵押物的項(xiàng)目，即使不進(jìn)白名單，也能融到開發(fā)貸”。一位出險(xiǎn)房企人士表示，出險(xiǎn)房企的融資非常艱難，開發(fā)貸僅適用于新開盤項(xiàng)目，而存量停工項(xiàng)目，即使有其他資產(chǎn)作抵押，銀行也不敢輕易放貸。 

前述頭部商業(yè)銀行人士補(bǔ)充，此次，“白名單”明確可用土地、在建工程作抵押，但預(yù)售資金是否發(fā)生過挪用，是商業(yè)銀行尤為關(guān)心的問題，要么預(yù)售款還在項(xiàng)目公司賬上，要么預(yù)售款只用在付工程款，沒有被總部拿走。 

其所在銀行會(huì)嚴(yán)格篩掉那些已銷售部分房源但預(yù)售資金被挪用的項(xiàng)目，“這類項(xiàng)目是死局，只能爭(zhēng)取用保交樓的專項(xiàng)借款，最新的‘白名單’融資更多投向保交樓覆蓋不了的項(xiàng)目”。 

在銀行眼里，沒有挪用預(yù)售資金的項(xiàng)目是“乖孩子”，而建成后銷售前景較好的則歸為“好項(xiàng)目”。 

如果一個(gè)項(xiàng)目從未啟動(dòng)銷售，銀行如何判斷項(xiàng)目預(yù)售資金能作好封閉管理？ 

前述頭部商業(yè)銀行人士介紹，首先，項(xiàng)目上的所有POS機(jī)必須用我銀行系統(tǒng)的機(jī)器；其次，所有按揭款下放后必須進(jìn)我銀行的賬戶。 

不過，他也補(bǔ)充，近兩年，各地嚴(yán)查房企和銀行挪用預(yù)售監(jiān)管資金，重則入刑，只要住建部門和銀保監(jiān)部門把好關(guān)，新項(xiàng)目很難再出現(xiàn)挪用的情況。 

有抵押物，是商業(yè)銀行看重的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但并不要求抵押物足值。 

房子用銀行貸款保證能交付后，賣不賣得好，是最重要的。該頭部商業(yè)銀行人士認(rèn)為，樓市下行已持續(xù)一兩年，老百姓不愿意買房的原因，一方面是沒錢、沒有收入上漲預(yù)期等；另一方面是供給側(cè)的開發(fā)商爆雷和項(xiàng)目爛尾。而有了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，把房子建成現(xiàn)房，能打消老百姓買房之后爛尾的顧慮。 

如果項(xiàng)目有抵押物，但建成后沒人買，資產(chǎn)評(píng)估再值錢也是沒用的。“只要有抵押物作為保險(xiǎn)，滿足政府要求的5個(gè)條件就能進(jìn)白名單，且銀行放貸的金額是可控的，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目質(zhì)量來調(diào)節(jié)。”這位頭部商業(yè)銀行人士補(bǔ)充。 

錢，夠用就行 

入圍“白名單”并獲準(zhǔn)融資后，不意味著商業(yè)銀行會(huì)一次性將款項(xiàng)發(fā)放給開發(fā)商，上述商業(yè)銀行人士解釋，“放款后，利息要開發(fā)商承擔(dān)，沒有必要提前放。項(xiàng)目挖基坑用了多少錢，水泥買了多少錢，每一步都需要開發(fā)商提供單據(jù)，銀行再放款，確保100%用于項(xiàng)目工程建設(shè)”。 

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，金融監(jiān)管總局針對(duì)商業(yè)銀行召開的協(xié)調(diào)會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人也明確表示，“銀行應(yīng)按照自己的邏輯去做（白名單貸款）”。 

“監(jiān)管部門要求銀行必須做，但沒有要求必須做哪一個(gè)。如果全國(guó)上報(bào)了數(shù)千個(gè)項(xiàng)目，銀行一個(gè)也看不上，那就是這個(gè)銀行的問題。”前述商業(yè)銀行人士直言，銀行挑選資質(zhì)最好的幾十個(gè)項(xiàng)目發(fā)放貸款，就可以交差了，如果現(xiàn)在不主動(dòng)做，后續(xù)又不得不做時(shí)，就只能撿“破爛”。 

因此，銀行選擇先下手為強(qiáng)，項(xiàng)目先到先得，建議開發(fā)商及早申報(bào)。 

“白名單”的溫差 

不同處境的房企，感受到的“白名單”利好有溫差。 

前述頭部商業(yè)銀行人士將房企分成三類： 

一類是穩(wěn)健的央企、國(guó)企，不愁保交樓資金不足，有些頭部央企的綜合融資成本甚至在3%左右，沒有必要參與“白名單”。 

“公司在保交樓資金上沒有困難，內(nèi)部也不太關(guān)心（白名單），但可能會(huì)配合合作方對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)。”一家央企人士稱。 

第二類是尚未出險(xiǎn)的民企或混合所有制房企，如龍湖、萬科等，銷售前景好的項(xiàng)目，自己都會(huì)拿錢去建。借“白名單”的錢，每一筆收支都要受到住建部門和銀行的監(jiān)管，且這些錢無法給總部帶來增量現(xiàn)金流，錢也不能用來還債，意義不大。 

有些開發(fā)商還有名聲方面的考量，入圍“白名單”釋放出了部分項(xiàng)目資金困難的信號(hào)，或者可能被外界歸類為接近出險(xiǎn)的房企，所以，他們盡量不和出險(xiǎn)房企湊熱鬧。 

據(jù)重慶住建委的信息，包含萬科智慧谷在內(nèi)的314個(gè)項(xiàng)目入圍“白名單”。一位接近萬科的人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，萬科并未參與申報(bào)“白名單”，萬科智慧谷已于兩年前賣掉了，項(xiàng)目名稱還沒更新。 

第三類是已出險(xiǎn)房企。其手上有一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，苦于沒有錢建設(shè)，有新增融資注入，既有利于減少總部對(duì)工程款的支出，還獲得了地方政府和銀行的信用背書——這個(gè)項(xiàng)目有錢建到交房，讓購(gòu)房者敢來買房了。 

此外，已出險(xiǎn)房企短期內(nèi)幾乎放棄還公開債，其壓力主要是保交樓，“白名單”是值得歡呼雀躍的利好。 

實(shí)際上，監(jiān)管部門設(shè)定了滿足房企融資需求的多層次機(jī)制，例如出險(xiǎn)房企可申請(qǐng)保交樓專項(xiàng)借款，利率僅1.5%左右；“白名單”項(xiàng)目融資用于更廣范圍的項(xiàng)目工程建設(shè)，但不會(huì)給開發(fā)商帶來增量資金；而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是可用于償還集團(tuán)層面的存量貸款和公開債，是真正可用于救企業(yè)的資金。 

一家總部在上海的出險(xiǎn)房企人士透露，公司有十余個(gè)項(xiàng)目入圍“白名單”，部分項(xiàng)目已獲得銀行批復(fù)的融資方案，但尚未收到放款，“我們和銀行協(xié)商后，獲批的金額不多，例如一個(gè)項(xiàng)目大致在幾千萬到五六億的區(qū)間。我們只要求能把項(xiàng)目盤活就夠了”。 

畢竟，對(duì)開發(fā)商而言，這筆“白名單”融資只能用在項(xiàng)目建設(shè)，多申請(qǐng)反而增加融資成本。該房企人士直言，“白名單”的導(dǎo)向是救市場(chǎng)優(yōu)先于救企業(yè)。只要購(gòu)房者敢去買房，市場(chǎng)好起來，企業(yè)才能活。