（圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳姍 備受市場(chǎng)矚目的公募REITs在2023年也遭遇了“水逆期”：二級(jí)市場(chǎng)行情表現(xiàn)欠佳，市場(chǎng)擴(kuò)容速度有所放緩。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，公募REITs作為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要嘗試，當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀如何，遇到了哪些發(fā)展難點(diǎn)，未來(lái)的發(fā)展方向又在哪里？

10月28日，在 “2023中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融論壇”上，華安基金公募REITs分管協(xié)調(diào)人兼華安資產(chǎn)董事長(zhǎng)杜煊君表示，REITs作為一種介于股債之間的新投資體，能夠很好分散風(fēng)險(xiǎn)和增厚收益。從REITs上市之后一直到2022年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)非常好，尤其是資管新規(guī)打破剛兌，險(xiǎn)資以及其他機(jī)構(gòu)投資人都表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的興趣。不過(guò)，今年REITs市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新情況。

據(jù)杜煊君觀察，首先是價(jià)格方面，最近一年REITs價(jià)格下跌幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)平均水平，中證REITs收盤指數(shù)大幅跑輸同期滬深300。第二，發(fā)行方面，除了發(fā)行規(guī)模難以達(dá)到年初預(yù)期的2000億規(guī)模外，在產(chǎn)品發(fā)售階段，機(jī)構(gòu)詢價(jià)也由此前的“門庭若市”進(jìn)入了“冰封”狀態(tài)。此外，機(jī)構(gòu)投資者入市的數(shù)量還有待提高。目前，REITs市場(chǎng)投資主體以私募基金、券商資管為主，長(zhǎng)期資金、險(xiǎn)資這類機(jī)構(gòu)參與的數(shù)量很少。

數(shù)據(jù)顯示，自2021年6月21日首批9只公募REITs產(chǎn)品上市，公募REITs市場(chǎng)至今已運(yùn)行超過(guò)兩年。2023年10月27日，第29只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——中金山東高速REIT于上交所發(fā)行上市，標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)募資規(guī)模正式邁過(guò)千億大關(guān)。

值得一提的是，10月26日，滬深交易所受理了四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT。此前，公募REITs的范圍僅覆蓋到倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施和保障房等相關(guān)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，房企均在尋找新的發(fā)展路徑。此次4單REITs若能成功發(fā)行，也將為行業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新的思路。

對(duì)此，瑞威資管董事會(huì)主席、總裁朱平在上述會(huì)議上表示，REITs工具的落地，打通了不動(dòng)產(chǎn)投資退出渠道。近日四單消費(fèi)類公募REITs項(xiàng)目獲受理，意味著更大規(guī)模的公募REITs市場(chǎng)指日可待。

“不動(dòng)產(chǎn)資管市場(chǎng)在地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及REITs工具落地等因素的推動(dòng)下，將迎來(lái)一輪快速發(fā)展期。”展望未來(lái)，在不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金領(lǐng)域，朱平建議進(jìn)一步鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)線資金參與投資不動(dòng)產(chǎn)私募基金，加大投資的比例和規(guī)模，拓寬不動(dòng)產(chǎn)私募基金的募資渠道。同時(shí)，他建議進(jìn)一步擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，覆蓋行業(yè)類別，滿足不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的多樣化需求。

朱平還建議進(jìn)一步放開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金管理人的試點(diǎn)資格，發(fā)揮私募基金的專業(yè)投資運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理的融資需求，“建議進(jìn)一步構(gòu)建完善的制度體系以及業(yè)務(wù)規(guī)則，鼓勵(lì)設(shè)立Pre-REITs基金，解決企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)、孵化及培育等前期項(xiàng)目階段的資金需求，促進(jìn)Pre-REITs的長(zhǎng)足發(fā)展。”

在上述會(huì)議上，德勤中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)主管合伙人倪敏談到，公募REITs對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義主要在于三方面。其一，它構(gòu)建了讓房地產(chǎn)增加流動(dòng)性的標(biāo)桿，將不動(dòng)產(chǎn)與資本市場(chǎng)相結(jié)合，提高不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性。其二，它在構(gòu)建的是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的估值體系。過(guò)去，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性較差，在大宗交易上，其價(jià)格的可代表性以及是否能代表整個(gè)市場(chǎng)的公允價(jià)值，是有待商榷的。其三，它還推動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)國(guó)家政策層面的立法，比如稅收方面的完善。