羅芳芳不太理解的是“不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”這條規(guī)定。這是判斷本次存量房貸利率能否調(diào)整的關(guān)鍵要求之一。

此前中國(guó)人民銀行《通知》中明確的是，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。但是無(wú)論哪種方式調(diào)整，調(diào)整后的存量房貸利率不能低于貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限。

截至9月2日，全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市已經(jīng)公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。不過(guò)，在2019年10月8日之前的下限是什么，很多地方?jīng)]有明確。

像羅芳芳一樣，北京的吳女士一直關(guān)注存量房貸利率的進(jìn)展，她發(fā)現(xiàn)可能調(diào)整的空間并不大。

吳女士在2019年8月購(gòu)置自己的首套住房，按揭利率為當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率（4.9%）基礎(chǔ)上浮10%，為5.39%。2019年10月，定價(jià)方式由掛鉤基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為掛鉤LPR之后，房貸利率變?yōu)長(zhǎng)PR+59BP，所以，現(xiàn)在吳女士的房貸利率為L(zhǎng)PR（4.2%）+59BP=4.79%。

不過(guò)，2019年10月至今，北京執(zhí)行的利率下限水平一直為L(zhǎng)PR+55BP，吳女士可以調(diào)降首套房貸利率多少？

9月1日，她看到貸款行也發(fā)布了《個(gè)人存量首套住房按揭貸款利率調(diào)整實(shí)施細(xì)則的公告》。

她適用的情況是：2019年10月8日（不含當(dāng)日）前發(fā)放、已按中國(guó)人民銀行公告[2019]第30號(hào)要求轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

2019年10月以來(lái)北京執(zhí)行的利率下限水平一直為L(zhǎng)PR+55BP，但沒(méi)有公布之前的利率下限是多少。吳女士試圖咨詢貸款銀行的客戶經(jīng)理，客戶經(jīng)理說(shuō)他自己也還沒(méi)有弄明白，也在學(xué)習(xí)過(guò)程中，要是9月25日沒(méi)有統(tǒng)一調(diào)整，吳女士也可以再跟銀行申請(qǐng)。

很多貸款時(shí)被認(rèn)定為“二套”住房貸款的購(gòu)房者，本次或許可以有調(diào)整機(jī)會(huì)。根據(jù)《通知》要求，不僅包括已發(fā)放首套個(gè)人住房貸款，也包括借款人“實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)”的其他存量貸款。

建行舉例稱，如果借款人貸款購(gòu)買本套住房時(shí)，家庭沒(méi)有其他住房，因當(dāng)時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購(gòu)買住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，可以按首套執(zhí)行。

上海的周女士就是從貸款認(rèn)定可以從“二套”變?yōu)?ldquo;一套”的那類群體。周女士告訴記者，她2021年10月在上海購(gòu)買一套住房，但是因?yàn)榇饲霸谏虾０唇疫^(guò)住房貸款，雖然已經(jīng)還清貸款并賣出，新購(gòu)買的房子是名下唯一房產(chǎn)，但是根據(jù)當(dāng)時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，所以在銀行申請(qǐng)的貸款是以第二套住房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，在LPR基礎(chǔ)上加了60BP。

周女士房貸利率（按照二套）發(fā)放時(shí)為L(zhǎng)PR（4.65%）+60BP=5.25%，目前為L(zhǎng)PR（4.2%）+60BP=4.8%。

在上海9月1日宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，周女士所持房產(chǎn)可認(rèn)定為首套房，按照2021年10月，當(dāng)?shù)厥滋追繄?zhí)行利率下限LPR+35BP，周女士房貸利率或許可從當(dāng)前的4.8%降至4.55%。

因?yàn)檫^(guò)去幾年，很多城市二套房貸利率下限的加點(diǎn)數(shù)較高，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，像周女士一樣的購(gòu)房者可調(diào)降的空間可能會(huì)大一些。

能否止住提前還貸潮？

存量房貸政策調(diào)整的原因之一，因?yàn)槿ツ暌詠?lái)，銀行房貸業(yè)務(wù)正在上演“縮退”。

像羅芳芳一樣的購(gòu)房者，當(dāng)時(shí)貸款的利率正好是高點(diǎn)，所以他們想提前還貸來(lái)“止損”。同時(shí)，理財(cái)產(chǎn)品利率、存款利率下降，他們也找不到優(yōu)質(zhì)的投資理財(cái)渠道，不如提前還了貸款。

2022年以來(lái)，銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)步入罕見(jiàn)的低谷期，增速嚴(yán)重下滑，直到2023年上半年，多家上市銀行的個(gè)人住房貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

以房貸發(fā)放的主力軍——國(guó)有六大行為例，除了郵儲(chǔ)銀行今年上半年個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)622億，其余五家大行的房貸業(yè)務(wù)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，合計(jì)縮水超2360億。

這與過(guò)去幾年的情景形成強(qiáng)烈的反差。因?yàn)殂y行新增貸款中，房貸一直是國(guó)有大行的重要投向。2018年，六大行個(gè)人住房貸款新增貸款2.53萬(wàn)億，占全部新增貸款的49.39%；2019占比為39.5%；2020年和2021年的比例均有所下降，分別約為35.2%和29.4%；2022年驟降到4.66%；而到了2023年上半年，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，拖累新增貸款。

另外，招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、渤海銀行等股份制商業(yè)銀行，以及北京銀行、上海銀行等地方性商業(yè)銀行也在今年上半年出現(xiàn)了個(gè)人住房貸款余額下降；僅有浙商、中信、平安、華夏和光大等銀行的按揭貸款余額是正增長(zhǎng)。

8月下旬，在幾家上市銀行召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，提前還貸問(wèn)題、對(duì)銀行息差有哪些影響、存量房貸如何調(diào)整，成為被問(wèn)及的重點(diǎn)內(nèi)容。

關(guān)于提前還款的問(wèn)題，建行副行長(zhǎng)李運(yùn)表示，觀察到近幾個(gè)月新受理的提前還款需求總體上已趨于穩(wěn)定，相比4月份的峰值下降了不少。

關(guān)于市場(chǎng)關(guān)切的存量房貸利率調(diào)整，農(nóng)行副行長(zhǎng)林立回應(yīng)稱，農(nóng)行認(rèn)為一方面將有利于減輕部分存量住房貸款客戶財(cái)務(wù)成本的負(fù)擔(dān)；另一方面也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力、有利于平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。

直到8月31日晚間，降低存量首套住房貸款利率政策正式公布。9月1日政策公布后，召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的銀行，被問(wèn)到政策對(duì)銀行可能帶來(lái)哪些影響。

9月1日，浙商銀行副行長(zhǎng)、首席財(cái)務(wù)官景峰回應(yīng)稱，浙商銀行的房貸中，90%為一套房，其中40%符合下調(diào)存量房貸利率的要求。預(yù)計(jì)這一政策對(duì)明年銀行凈息差的影響大約是1BP的下行，不到2BP。同時(shí)景峰表示，通過(guò)存量房貸利率下調(diào)，老百姓存量按揭貸款利息將會(huì)下降，降低首付比例后，疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，也可能激發(fā)一些新的購(gòu)房、按揭需求。

與朋友溝通后，羅芳芳大約明白了“不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”的意思。

也就是說(shuō)，在2018年，她在銀行申請(qǐng)住房按揭貸款的時(shí)候，如果廊坊市的“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”是基準(zhǔn)利率，那么，她的貸款有可能會(huì)調(diào)整到當(dāng)時(shí)的下限。廊坊市目前并未公布2019年10月之前的“當(dāng)?shù)貓?zhí)行利率下限”，具體細(xì)則在當(dāng)?shù)毓己?，她需要咨詢貸款銀行。

她說(shuō)，如果最終房貸利率沒(méi)有調(diào)整多少，還是比較高，她會(huì)繼續(xù)提前還貸。