（土拍現(xiàn)場候場的房企投資人 丁文婷/攝）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023年7月11日，上海第二輪土拍開槌。

作為房企“必爭之地”，上海土拍首日吸引了24家房企前來。早上不到9點，多家企業(yè)的投資人員就聚集在上海房地大廈的大堂中，紅、橙元素格外醒目。

一家房企參拍人員身著紅色T恤（上印大大一個“穩(wěn)”字），提著一袋橙子和香蕉入場；象嶼集團一位投資人士身著橙色短袖、橙色運動鞋；招商蛇口7名投拓人員則身著統(tǒng)一的紅色文化衫。

這是上海更改土拍規(guī)則后的第一次土拍。在此之前，上海土拍實行中止價&一次性書面報價的形式，當報價達到10%溢價率后，進入一次性書面報價環(huán)節(jié)，最小平均價差者得，十分考驗房企的報價能力。此輪土拍，上海調(diào)整了出讓規(guī)則，當報價達到最高限價時，改為通過搖號確定最終競買人。

包括4幅底價成交的地塊在內(nèi)，上海第二輪土拍首日共計出讓了8宗地塊，總成交價格約193.7億元。

拼運氣

開拍40多分鐘后，松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號地塊達到最高限價，除建發(fā)外的6家房企進入搖號環(huán)節(jié)。

有投資人員對建發(fā)在最后環(huán)節(jié)棄號表示不解：錢都交了，為什么最后放棄搖號？在他看來，這塊地的客群比較有地緣屬性，主要目標是松江老城區(qū)的居民，利潤率不錯，值得拿。

“主要是集團的考慮和決定”，一位建發(fā)投拓人員向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示。

最終，該地塊被招商搖中。“壓力挺大，我們還需要一塊大的，或者三塊小的也行。”一位招商參拍人員表示。雖然已經(jīng)有所斬獲，中午時分，招商投資人員仍在為下午的兩塊地塊籌謀準備。

下午，本批次土拍中唯一的內(nèi)環(huán)地塊——楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-06地塊（平?jīng)鼋值?1街坊）、01D2-03地塊（平?jīng)鼋值?5街坊）將土拍推向高潮，該地塊吸引了13家企業(yè)參拍。“這塊地我們準備了快兩個月。”一位央企投資人士表示。

“上海周邊基本上該拜的地方都拜了”“上海市內(nèi)的寺廟也都打卡了”，多名參拍企業(yè)人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)。

競拍現(xiàn)場，越秀地產(chǎn)兩名投拓人員穿著紅色“戰(zhàn)袍”，桌子上放著一個印有“大利”字樣的紅色袋子，旁邊擺著香蕉和橙子。

進入搖號環(huán)節(jié)，競拍場外等候的房企投資人員紛紛起立，圍成一圈緊盯屏幕，等待結果。

“13號！開始我們以為是03號。”越秀一位投資人士從競拍廳走出后仍然倍感遺憾。大廳里也是一陣惋惜聲，“我們是12號，就差一點點”，“還是大的號碼好啊，上午永豐地塊也是那場最大號6號拿到的”。最終，該地塊被保利置業(yè)搖中。

（搖號環(huán)節(jié)不少投資人湊上前看號碼球數(shù)字 丁文婷/攝）

下午的松江洞涇宅地由華發(fā)通過搖號競得，成交價達70.63億元，成交樓面價25850元/平方米。“這是我們本輪土拍參拍的第一塊地，就拿到了！”華發(fā)一位投資人士難掩激動，她告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，本次華發(fā)報名了8宗地塊，在挑選地塊時期，對包括利潤率、去化率、貨值進行排序，最后根據(jù)競爭情況選擇報名。

“該地塊貨值預計在130億-140億元，根據(jù)各家房企的操盤能力略有區(qū)別。”一位參與該地塊競爭的央企投資人士分析，洞涇雖然位置在外環(huán)外較偏遠，但是有9號線地鐵連接。此外，該地塊標的較大，資金要求較高，只有5家房企參拍，拿到的幾率相對較大一些。

有企業(yè)認為，改為搖號后，大部分地塊會達到最高價進入搖號環(huán)節(jié)，這也意味著企業(yè)的利潤率會被再壓薄一些。“因為之前的一次性書面報價肯定不會達到最高限價”。

此次土拍中，不僅搖號環(huán)節(jié)相對簡便，各個環(huán)節(jié)的進展明顯變快。比如永豐地塊競拍過程中，不到10分鐘的時間，7家參拍企業(yè)的資料就全部審核完畢。

今年一批次供地時，由于規(guī)則復雜、系統(tǒng)出現(xiàn)故障等原因，部分地塊出讓時間甚至持續(xù)8個小時至晚上。而此次競拍，上午地塊1個小時競拍結束，競拍者較多的楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊也僅用了一個半小時就確定了歸屬。

重投上海

“上海仍是我們投資的重點”，中鐵一位投資人員告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，目前，企業(yè)的投資策略非常聚焦，已經(jīng)是“優(yōu)中選優(yōu)”，綜合來看，與華北、華南相比，華東的交易規(guī)模、利潤可兌現(xiàn)度、安全度都要更高。而在長三角區(qū)域內(nèi)，其公司會關注南京、杭州這類省會，其次是蘇州、無錫、南通等經(jīng)濟體量比較好的城市，“杭州利潤較低，但資金的周轉(zhuǎn)速度快，主要為了跑流量，利潤低些也能接受”。

這位投資人員表示，今年上海土拍二批次地塊的利潤率雖然比第一批次略低，但整體也接近10%，少數(shù)幾塊地的利潤率超過了10%。其所在企業(yè)共報名了3塊地，“有些地塊的利潤可能會更高，但是在當前市場行情下，風險和利潤之間，央企首先還是考慮風險”。

一位廈門國貿(mào)投資人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，從戰(zhàn)略上看，以后對上海的投資比重會越來越高，但上海的地不是有算賬能力就能拿到的，還要看運氣和緣分，“我們的資金資源是足夠的，參與度也挺高，但中的概率不高。”該投資人士表示，今年上海第一批次土拍中，廈門國貿(mào)曾以聯(lián)合體形式競拍9幅地塊，無一命中。此次廈門國貿(mào)共報名6塊地，整體利率在9%左右。

“這次我們報名了11塊地，準備了200億-300億元的資金。”一名招商投資人士介紹。上海作為招商最重要的市場之一，在今年第一批次的土拍中，招商報名超過10塊地，最后只以聯(lián)合體方式獲取2塊，“上一輪拿地不會影響這次拿地的決策”，其公司還是依照一貫的策略重投上海。

去年上海第二輪集中土拍中，招商蛇口全口徑拿地金額達到165億元。根據(jù)克而瑞《2023年1-6月上海房企全口徑銷售金額排行榜》，繼2022年后，招商再度以421.7億元排在榜首，緊隨其后的是保利和象嶼，銷售額分別為329.2億元和243.2億元。

今年第二輪供地共有25宗宅地擬分兩批次出讓，其中16宗安排于7月11日-13日出讓，另有9宗擬于8月1日開啟。“這一輪供地，分兩個批次拍，緩解了大家很大的經(jīng)濟壓力。”一位現(xiàn)場投資人士說。

但這次土拍中，央國企仍是主角。本輪土拍第一批次共有8家民企參拍，包括龍湖、美的、大華、恒都置業(yè)、維科、金新城等，它們大多報名1-2塊土地。而報名地塊數(shù)量超過5宗的均為央國企，包括招商、保利發(fā)展、越秀、建發(fā)、華發(fā)、象嶼、聯(lián)發(fā)、華潤、中建八局、大家、國貿(mào)、綠城等。報名地塊最多的是招商，為11塊。

“上海地價較貴，土拍門檻較高。”一位上海本土民企投資人士表示，雖然去年中旬上海將監(jiān)管資金從原來起拍價的130%降至110%，但仍然對資金有較大要求。另一方面，上海新房和二手房市場的走低也影響了企業(yè)決斷，他表示，其所在企業(yè)原本已經(jīng)托底此輪土拍的一塊地塊，但老板擔心市場行情臨時決定退出。