經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周一帆 公募REITs擴(kuò)募正式起航。

近日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT在內(nèi)的四只獲準(zhǔn)擴(kuò)募的公募REITs產(chǎn)品分別發(fā)布基金份額持有人大會表決結(jié)果暨決議生效公告、擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目招募說明書等，標(biāo)志著首批REITs產(chǎn)品擴(kuò)募啟動。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄認(rèn)為，通過積極參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的第一批擴(kuò)募，無論是對公司的業(yè)務(wù)發(fā)展還是對行業(yè)的市場建設(shè)，均能展現(xiàn)顯著的社會影響，起到積極的示范作用。

具體來看，首批擴(kuò)募的四只REITs產(chǎn)品均為向特定對象發(fā)售（定向擴(kuò)募）。其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不超過13.478億元，擬發(fā)售份額上限為5.768億份；中金普洛斯REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不高于18.53億元且不低于18.21億元，擬發(fā)售份額上限為4.58億份；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不超過4.148億元，擬發(fā)售份額上限為1.6億份；華安張江光大REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額上限為16.40億元，擬發(fā)售份額上限為4.85億份。

嘉實基金相關(guān)人士對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，我國REITs底層持有的是成熟運(yùn)營的基礎(chǔ)設(shè)施項目，其項目自身的內(nèi)生增長動力有限，而通過擴(kuò)募可以實現(xiàn)底層資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，帶動REITs業(yè)績增長。

其補(bǔ)充指出，REITs擴(kuò)募還可在一定程度上實現(xiàn)資產(chǎn)的分散化，通過擴(kuò)募，REITs可以在資產(chǎn)業(yè)態(tài)、資產(chǎn)區(qū)域等方面進(jìn)行合理布局，以降低收入的波動性，提高現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。“此外，擴(kuò)募可以增厚REITs的分紅收益率，從而提高投資者的現(xiàn)金分紅收益。因此，擴(kuò)募作為REITs成長性的來源之一賦予了REITs本身成長的生命力，使得REITs的資產(chǎn)投資運(yùn)營管理不再是一個靜態(tài)的資產(chǎn)持有過程，更是一個動態(tài)的成長過程。”

業(yè)內(nèi)人士也表示，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局逐漸形成之下，未來將進(jìn)一步推動公募REITs常態(tài)化發(fā)行。

公募REITs又一里程碑

相關(guān)公告顯示，首批擴(kuò)募的四只產(chǎn)品發(fā)售價格將通過競價方式確定，發(fā)售價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價的90%。

在募集資金用途上，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募資金將用于認(rèn)購招商蛇口博時產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施2期資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券全部份額，進(jìn)而最終用于新購入招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項目，而中金普洛斯REIT擴(kuò)募募集資金將在支付必要費(fèi)用后全部用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目。

華安張江光大REIT擴(kuò)募的實際募集資金在扣除基礎(chǔ)設(shè)施基金層面預(yù)留費(fèi)用后，擬全部用于認(rèn)購華安資產(chǎn)張潤大廈資產(chǎn)支持專項計劃全部資產(chǎn)支持證券，進(jìn)而新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，而紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募資金將用于認(rèn)購深創(chuàng)投-鹽田港倉儲物流2號資產(chǎn)支持專項計劃的全部資產(chǎn)支持證券，并最終投資于世紀(jì)物流園項目。

“本次擴(kuò)募后，博時招蛇產(chǎn)園REIT管理規(guī)模預(yù)計將有所提升，打通了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴(kuò)募通道，后續(xù)招商蛇口持有的園區(qū)資產(chǎn)有望陸續(xù)裝入，基金的資產(chǎn)和儲備規(guī)模將進(jìn)一步得到提升，以進(jìn)一步拓展多元化資產(chǎn)管理的布局。”劉玄告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，“此外，本次擴(kuò)募后，博時招蛇產(chǎn)園REIT將實現(xiàn)資產(chǎn)組合的初步多元化，將進(jìn)一步增強(qiáng)公司在產(chǎn)業(yè)園這一基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs細(xì)分賽道上的競爭優(yōu)勢和運(yùn)管能力。”

除了擴(kuò)大基金規(guī)模、優(yōu)化資產(chǎn)組合外，劉玄還認(rèn)為本次擴(kuò)募是落實相關(guān)政策要求的具體舉措：“擴(kuò)募有助于進(jìn)一步盤活基金發(fā)起人（原始權(quán)益人）存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)發(fā)展能力、降低負(fù)債水平，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平；有利于完善市場化、法治化機(jī)制，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展；有利于進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項目資金來源，更好盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，為國家推動‘十四五’期間的基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展作出貢獻(xiàn)。”

其進(jìn)一步表示，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募草案的出爐以及后續(xù)擴(kuò)募工作的有序推動，將有助于進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的市場制度建設(shè)，完善擴(kuò)募機(jī)制、規(guī)范和引導(dǎo)公募REITs存續(xù)期間新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目及相關(guān)決策、信息披露等事項的業(yè)務(wù)規(guī)則。對提升市場規(guī)模、優(yōu)化公募REITs產(chǎn)品投資組合等具有重要促進(jìn)作用，是公募REITs市場逐漸邁向成熟的又一個里程碑。

突發(fā)性事件沖擊行業(yè)

值得關(guān)注的是，在首批啟動擴(kuò)募的REITs產(chǎn)品中，華安張江光大REIT卻在5月中旬遭遇了突發(fā)的退租事件。

根據(jù)公開信息，5月12日，OPPO宣布關(guān)停旗下芯片子公司哲庫科技(上海)有限公司(以下簡稱“哲庫科技”)，而后者正是華安張江光大REIT擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一。

隨后，華安基金于5月17日公告表示，哲庫科技于2023年5月16日18點29分以郵件形式向上海張江(集團(tuán))有限公司發(fā)出說明函，確認(rèn)哲庫科技股東會于5月12日正式做出解散并清算哲庫科技及其下屬公司的決定。近期哲庫科技將從張潤大廈完全搬出，后續(xù)無進(jìn)一步租賃需求。哲庫科技擬于下周與上海張江(集團(tuán))有限公司協(xié)商租約解除事宜。

“哲庫科技突發(fā)退租對于整個公募REITs行業(yè)而言，更多還是一次偶然性事件。但REITs產(chǎn)品核心還是要把握分散度，基金管理人應(yīng)該通過常態(tài)化擴(kuò)募提升公募REITs底層資產(chǎn)分散度，降低受到少數(shù)租戶變動、行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或區(qū)域經(jīng)濟(jì)對產(chǎn)品的影響。”一位業(yè)內(nèi)人士對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示。

對此，劉玄認(rèn)為，底層資產(chǎn)的分散度較高與集中度較高所面臨的經(jīng)營難點不同，需要解決的問題也大相徑庭，需根據(jù)資產(chǎn)所處區(qū)域、產(chǎn)業(yè)分布、租戶結(jié)構(gòu)等具體情況來具體分析、判斷，不能一概而論。對于基金管理人而言，項目運(yùn)營的核心是提升底層資產(chǎn)的投資價值，并獲得投資者的認(rèn)可。

“在公募REITs存續(xù)期間，底層資產(chǎn)經(jīng)營收入的分紅是投資者收益的重要來源之一，而底層資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益又與運(yùn)營管理能力密切相關(guān)。同時，基礎(chǔ)設(shè)施項目的平穩(wěn)運(yùn)行也是公募REITs‘募-投-管-退’機(jī)制充分發(fā)揮的前提。因此，為提升底層資產(chǎn)的投資價值，應(yīng)保障運(yùn)營管理能力的高效和穩(wěn)定，對營運(yùn)機(jī)構(gòu)建立有效的獎懲機(jī)制，激勵運(yùn)營管理團(tuán)隊提升經(jīng)營業(yè)績，提升REITs資產(chǎn)組合靈活性、基金擴(kuò)張專業(yè)性、資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)定性，促進(jìn)REITs市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)。”劉玄指出。

長期投資的“角色定位”

盡管首批擴(kuò)募的REITs產(chǎn)品目前進(jìn)展順利，但從整體投資價值上來看，今年這一領(lǐng)域的二級市場表現(xiàn)卻較為疲軟。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，目前已經(jīng)上市的27只公募REITs產(chǎn)品中，僅有兩只在今年內(nèi)實現(xiàn)正收益，而末尾的產(chǎn)品累計下跌已超過18%。

對此，前述嘉實基金人士向記者解釋，公募REITs不同于股票和債券，是基于實物資產(chǎn)上的現(xiàn)金流、并且以現(xiàn)金流分紅為特點的一類資產(chǎn)，會受一級發(fā)行溢價率、供需關(guān)系、宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期、貨幣和利率環(huán)境等復(fù)雜因素影響。

在其看來，基于公募REITs本身的獨特性、重要性，無論從投資者視角，還是管理人視角，或是產(chǎn)業(yè)方角度，任何單一維度都很難全面解構(gòu)REITs的全貌，也很難在僅考慮單一維度情形下真正做好REITs，“REITs本身不應(yīng)放棄其最大的立足資產(chǎn)的優(yōu)勢，只有資產(chǎn)本身的不朽屬性方能創(chuàng)造百年品種，所以一只優(yōu)秀的REITs產(chǎn)品應(yīng)該定位于成為一只‘主動管理的被動型產(chǎn)品’。這里的主動管理并不側(cè)重運(yùn)營，而是管理人應(yīng)側(cè)重對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資判斷、價格談判、運(yùn)營監(jiān)管以及擇時買賣。”

實際上，不少業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，當(dāng)前公募REITs仍面臨著專業(yè)機(jī)構(gòu)投入?yún)T乏，流動性不足等問題，二級市場價格更多被短期資金左右，市場深度建設(shè)仍需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

“由于公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項目分派率良好，二級市場價格存在一定業(yè)績支撐，但投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的‘角色定位’。”劉玄表示。