經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 最近，上海豪宅中介陳波找回了一絲心理平衡。

陳波在新天地板塊從事豪宅中介工作已有7年，這份工作很重要的一項(xiàng)“業(yè)務(wù)能力”是把業(yè)主“捧上天”，想辦法不丟房源。但年初以來(lái)，板塊內(nèi)豪宅掛牌量上升，他不再需要圍繞一個(gè)業(yè)主去做工作，無(wú)論中介還是看房者，選擇都多了起來(lái)。

陳波感慨，去年和前年，看房人來(lái)看房時(shí)，業(yè)主都是“朝南坐”，拋給中介一個(gè)價(jià)格，行不行？不行就換下一個(gè)。而現(xiàn)在，陳波的態(tài)度是“你要賣就賣，不賣就不賣，你不賣，還有別人”。

5月初，一張上海豪宅掛牌數(shù)量激增的截圖在網(wǎng)上流傳。一時(shí)間，豪宅拋售潮的猜測(cè)聲不斷。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪新天地、外灘、徐匯濱江、北外灘等多家豪宅中介了解到，多個(gè)板塊豪宅掛牌量較去年普遍明顯抬升。

一直以來(lái)，上海豪宅市場(chǎng)領(lǐng)跑全國(guó)，如今大批量的豪宅被擺上貨架，透露了怎樣的信號(hào)呢？

“定海神針”動(dòng)了

黃浦區(qū)，作為幾乎公認(rèn)的上海第一市中心，其核心區(qū)的新天地板塊，曾經(jīng)引領(lǐng)了一波又一波大平層單價(jià)、總價(jià)新高。

作為與湯臣一品齊名的豪宅，翠湖天地就坐落在新天地板塊中。翠湖天地前有一片湖，叫“太平湖”，陽(yáng)光燦爛時(shí)波光粼粼，因此也稱“翠湖”，翠湖天地便由此得名。

翠湖天地地處內(nèi)環(huán)核心地段，北與淮海路商圈一路之隔，臨近新天地南北里，被歷史底蘊(yùn)濃厚的石庫(kù)門(mén)建筑環(huán)繞。

從2003年第一期至今，翠湖天地經(jīng)歷了20年建造，一直是上海豪宅市場(chǎng)上炙手可熱的項(xiàng)目，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年至今，上海3000萬(wàn)元/套以上的二手頂豪成交中，翠湖天地成交量居于首位，被諸多滬上中介視為上海豪宅的“定海神針”。

今年3月份，陳波明顯感覺(jué)到，翠湖天地掛牌量開(kāi)始增多。截至目前，1-5期總掛牌量約有130套，掛牌率達(dá)到了7%——這個(gè)數(shù)字讓陳波感到有些吃驚，市場(chǎng)似乎進(jìn)入了“不缺房子”的狀態(tài)。

最直觀的變化是，陳波現(xiàn)在能推薦的產(chǎn)品明顯變多，以前帶看時(shí)，不是缺這個(gè)戶型，就是少那個(gè)戶型，而現(xiàn)在，看房人想看什么類型的戶型，基本上都能滿足。

雖然成交量尚未出現(xiàn)大波動(dòng)，但掛牌量上升帶動(dòng)了看房人不斷“比價(jià)”，陳波介紹，現(xiàn)在翠湖天地二期的房子，同樣的兩房戶型，去年好的時(shí)候能賣到3200萬(wàn)元-3300萬(wàn)元，而現(xiàn)在連3000萬(wàn)元都“站不上”，今年2月的成交普遍在2800萬(wàn)元-2900萬(wàn)元。“今年的成交價(jià)比去年掛牌價(jià)普遍降了10%左右。”陳波介紹，翠湖天地二期一套近300平方米的大戶型，去年下半年掛牌8300萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)有看房人出到8100萬(wàn)元，業(yè)主不愿意賣，“我們現(xiàn)在給這套房的評(píng)估價(jià)大概在7800萬(wàn)元。”陳波稱，今年如果想賣房，必須得降價(jià)，因?yàn)榭捶咳松?，誠(chéng)意出價(jià)的也少，“今年翠湖天地1-3期的帶看量，一個(gè)月平均少了40%”。

“新”波沖擊

陳波介紹，相較于2020年才交付的翠湖天地五期，翠湖天地1-3期的房齡都在十多年，甚至二十年，業(yè)主掛牌較多。

類似的情況也發(fā)生在虹口區(qū)內(nèi)環(huán)北外灘板塊。一位豪宅中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，板塊內(nèi)知名樓盤(pán)瑞虹新城的掛牌量總體比去年多了15%左右，主要集中在1-4期。

她介紹，瑞虹新城一期房齡已經(jīng)有20年，去年7月份單價(jià)在11萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在則跌破了10萬(wàn)元/平方米。而樓齡較新的瑞虹新城5-8期掛牌量增長(zhǎng)不明顯，且成交價(jià)格與去年比基本持平。

在徐匯濱江板塊做了10年豪宅中介的小徐發(fā)現(xiàn)，徐匯濱江板塊的6個(gè)豪宅項(xiàng)目，掛牌量比去年最多時(shí)都有明顯上升。一些房齡較老的樓盤(pán)中，不少業(yè)主委托小徐掛牌，希望能置換打新，“家里房票已經(jīng)騰挪好了，就差資金到位了”。

作為上海的豪宅“新貴”，徐匯濱江毗鄰徐匯區(qū)黃浦江畔，匯聚了上海西岸金融城和上海國(guó)際傳媒港，不同于傳統(tǒng)市區(qū)核心地段，在藝術(shù)氛圍的營(yíng)造上，徐匯濱江沿江還分布著龍美術(shù)館、西岸美術(shù)館等20多個(gè)文化藝術(shù)場(chǎng)館，尚海灣豪庭就坐落于徐匯濱江的核心地段。

小徐告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，尚海灣豪庭目前總掛牌量近80套，一期單價(jià)在15萬(wàn)-16萬(wàn)元/平方米，均價(jià)比去年市場(chǎng)好的時(shí)候降了5000-10000元/平方米。“現(xiàn)在很多業(yè)主都愿意談價(jià)格了，總價(jià)基本能談下來(lái)100多萬(wàn)。”小徐所在門(mén)店4月份成交了一套尚海灣豪庭一期兩房，總價(jià)在2000萬(wàn)元出頭，單價(jià)16.5萬(wàn)元/平方米，此前同戶型類似樓層單價(jià)在17萬(wàn)-18萬(wàn)元/平方米。

雖然總價(jià)動(dòng)輒3000萬(wàn)元以上，但豪宅仍然面臨著許多問(wèn)題，這促使著許多業(yè)主希望能改善居住環(huán)境。

小徐介紹，比如尚海灣一期在2007年建成，當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)理念與現(xiàn)在不同。入戶大堂氣派，但車位配比只有1:0.6，且不是人車分流。相比而言，去年交付的尚海灣二期次新房單價(jià)目前堅(jiān)挺，單價(jià)維持在20萬(wàn)元以上。

一位仁恒河濱城業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，小區(qū)建造時(shí)間已經(jīng)有15年左右，最近一些鄰居賣房與小區(qū)物業(yè)管理滑坡、業(yè)委會(huì)管理不規(guī)范有關(guān)。“不少業(yè)主因?yàn)榫S權(quán)不易，起了賣房念頭”。

更新的“沖擊波”同樣吸引著豪宅業(yè)主們將手里的“老宅”出手。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部主管、高級(jí)董事唐華告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在新房購(gòu)房者中，有一定比例的購(gòu)買需求來(lái)源于想置換掉手中房齡十幾年甚至二十年的豪宅。尤其經(jīng)歷疫情，豪宅客戶對(duì)居住環(huán)境的要求更清晰明確，隨著時(shí)代的進(jìn)步，以及新上海人的不斷增加，需求也在不斷升級(jí)。房齡老的房子居住條件升級(jí)的空間較為有限，僅靠維修和保養(yǎng)很難真正升級(jí)生活體驗(yàn)。

唐華介紹：“在一二月份新房上市供應(yīng)并不太明朗的時(shí)候，大家換房需求尚不明顯，但隨著3月份逐步有新盤(pán)要上市，尤其今年市中心入市新盤(pán)較多，準(zhǔn)備換房的人也明顯增加了。”

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2023年4月，上海2500萬(wàn)元及以上高端房源供應(yīng)共新增238套，主要來(lái)自徐匯濱江百匯園三期和三林前灘百合園項(xiàng)目，供應(yīng)環(huán)比翻了5倍。

誰(shuí)在賣房

過(guò)去幾年里，上海豪宅經(jīng)歷了一輪持續(xù)性瘋長(zhǎng)，有些豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較兩年前接近翻倍。

唐華介紹，雖然不同板塊、樓盤(pán)和樓層、品質(zhì)、視野或特殊戶型都可以導(dǎo)致相同板塊樓盤(pán)不同單元價(jià)格差異較大，但從2022年上半年開(kāi)始至今，豪宅整體成交價(jià)格上漲也超過(guò)10%，掛牌價(jià)的上漲更是遠(yuǎn)超10%。由于價(jià)格漲幅與市場(chǎng)的承受度存在一定差距，去年底出現(xiàn)了二手房交易停滯現(xiàn)象，隨著今年新房逐漸入市，二手掛牌量也隨之抬升，為了能盡快置換出手中的購(gòu)房資格和名額，也出現(xiàn)了一些愿意打折的業(yè)主，二手房豪宅成交價(jià)格逐漸理性回歸。

多位豪宅中介向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，目前的業(yè)主掛牌有多種原因。除了“老換新”、“小換大”的改善置換需求，還有一部分打新業(yè)主在現(xiàn)有豪宅價(jià)格“滯漲”的情況下，準(zhǔn)備賣房打新一手豪宅，這也是一種更高效的資金安置方式。

不僅房齡較久的豪宅業(yè)主開(kāi)始有所動(dòng)作，一些交付僅兩三年的豪宅掛牌量也出現(xiàn)上漲。

外灘板塊一名連鎖豪宅中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，原本外灘“次新”豪宅業(yè)主十分惜售，但今年開(kāi)始，外灘壹號(hào)院、海珀外灘的掛牌量從一兩套攀升到了四五套，“這些豪宅的總價(jià)較買入新房時(shí)幾乎翻倍，一些業(yè)主覺(jué)得最快的一波錢(qián)拿到了，準(zhǔn)備離場(chǎng)”。

一個(gè)較往年格外突出的現(xiàn)象是，從去年下半年開(kāi)始，很多的業(yè)主不再愿意做低合同價(jià)，而寧愿花更多的稅費(fèi)，因?yàn)檫@些業(yè)主賣掉房子后，把現(xiàn)金帶到國(guó)外去需要做結(jié)匯，小徐感慨，“這種現(xiàn)象往年也有，但今年碰到的特別多”。

一位豪宅業(yè)內(nèi)人士介紹，疫情常態(tài)化后，在今年年初，有部分早年間在國(guó)內(nèi)置業(yè)的外籍人士選擇回來(lái)處理房產(chǎn)。他介紹，當(dāng)年購(gòu)買世茂濱江花園、國(guó)際麗都等高端樓盤(pán)的海外人士占比較大。

市場(chǎng)情緒傳導(dǎo)下，雖然豪宅成交量尚未出現(xiàn)太大變化，但上述豪宅業(yè)內(nèi)人士觀察到，一些高端客戶看到掛牌量上升，已經(jīng)不敢輕易下手。“怕自己買后，價(jià)格往下跌”。他預(yù)測(cè)，今年市中心豪宅新盤(pán)供應(yīng)量較大，新房入圍分?jǐn)?shù)逐漸下降，將進(jìn)一步吸引部分二手客戶轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，二手豪宅成交量可能會(huì)下行。

不僅是豪宅，上海市二手房市場(chǎng)掛牌量也顯著提升。一位機(jī)構(gòu)人士透露，上海二手房市場(chǎng)掛牌量正處于高位震蕩階段，目前二手房新增掛牌量已經(jīng)達(dá)到2015年—2016年的交易活躍時(shí)期。與此同時(shí)，上海二手房交易量已經(jīng)出現(xiàn)下滑。據(jù)鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上海4月份二手房成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比下降26%。

（文中陳波為化名）